Сегодня, если у вас есть участок (кстати, совсем не обязательно садовый или дачный, может, это участок под индивидуальным жилым домом) и вы не прошли процедуру регистрации прав, опять же без разницы, принадлежит он вам на правах собственности, бессрочного пользования или аренды, совершить сделку с таким участком - продать или передать его по наследству - вы не можете.
Другая ситуация: вам повезло и с участком все в порядке, но в свое время вы построили на нем дом, дачу, гараж без разрешения на строительство и приемку в эксплуатацию. По Гражданскому кодексу, это самовольные постройки, а значит, признать право на эти объекты можно только через суд. Что самое интересное - большинство из нас не могут зарегистрировать участок или дом не от того, что нет желания, а потому что это связано с большими затратами и бюрократической волокитой. Новый закон как раз направлен на то, чтобы решить данные вопросы.
Итак, начнем по порядку.
Оформление прав на земельные участки.
По данным минэкономразвития сегодня в Едином государственном реестре права (ЕГРП) зарегистрированы права примерно на 20 процентов от всего количества существующих (ранее предоставленных) земельных участков (40 миллионов). Регистрация прав осуществляется по заявительному принципу. То есть если у вас есть документ о том, что вам предоставлен участок на том или ином праве, и вы не зарегистрируете эти права, ничего страшного не произойдет. Никто не лишит вас прав, просто совершить сделку с таким участком вы не сможете.
Проблема состоит в том, что часто граждане не могут зарегистрировать права на землю из-за дефектов в правоустанавливающих документах. Например, в решениях о предоставлении земельных участков, которые принимались до введения в действие Земельного кодекса (2001 год), а также других документах на землю иногда не указывался никакой вид права. Или другая крайность: выдавались свидетельства, где через запятую перечислены все три варианта - право собственности, постоянного (бессрочного) пользования и аренды. Естественно, что учреждения юстиции в регистрации прав на такие документы отказывают. Выхода из сложившейся ситуации, кроме как через суд, нет. Вот новый законопроект и предлагает установить очень простое правило: если вид права не указан либо неоднозначно указан, то он считается предоставленным и может быть зарегистрирован на праве собственности.
Следующая наиболее распространенная и сложная ситуация - с площадью земельного участка. Как правило, до принятия Земельного кодекса участки предоставлялись гражданам без подробного описания границ. В решении просто указывалось: предоставить шесть соток, и прилагалась какая-то условная схема этого земельного участка. Человек начинал строиться, обрабатывать землю и т.д. В результате чего сегодня предоставленный участок может быть не 6 соток, а 7 или 8 соток, и при этом вы никому не мешаете, никого не стесняете. Однако в регистрации такого участка вам откажут.
Если формировать участки и регистрировать на них права в строгом соответствии с той площадью, которая указана в ранее выданных документах, то это, как считают в минэкономразвития, приведет к массовому образованию чересполосицы, нарушению градостроительных регламентов. Кроме того, придется отрезать у граждан куски земли, которыми они пользуются уже много лет. Согласно новому закону за землепользователем может быть оформлен и больший земельный участок, но при одном условии, что границы будут согласованы со всеми смежными правообладателями.
Еще одно решение, предложенное в законопроекте, направлено на упрощение оформления прав на участки в садоводческих и дачных товариществах и кооперативах. По действующему порядку, для оформления таких участков в собственность необходимо выкупить также земельные участки общего пользования (это дороги, участки под водонапорными башнями и т.д.). Законопроект разрешает бесплатно приобрести в долевую собственность членов дачного или садового товарищества земельные участки общего пользования. В министерстве это объясняют тем, что земельным законодательством уже предусмотрена возможность бесплатного приобретения физическими лицами прав собственности на земельные участки.
Теперь об оформлении прав на жилые и дачные дома, гаражи.
Сегодня Градостроительный кодекс в новой редакции разрешил гражданам строить дачные дома, садовые домики и гаражи без разрешения на строительство. Теперь если у вас есть документ на землю, разрешение на ее использование и строиться вы собираетесь на дачном или садовом участке, стройтесь без проблем. Вам не придется приглашать приемочную комиссию и сдавать объекты в эксплуатацию.
Но остается вопрос, что делать с домами, которые были построены до введения кодекса. Как пройти регистрацию прав, если нет акта ввода в эксплуатацию и нет разрешения на строительство. В такой ситуации признать право на объекты можно только через суд, а это будет стоить немало денег и сил. Новый законопроект предлагает революционное решение - распространить действие новой редакции Градостроительного кодекса на все ранее построенные дачи и гаражи. То есть все, у кого нет документов на строительство и ввод в эксплуатацию, смогут зарегистрировать свои права.
Что же касается самовольно построенных индивидуальных жилых домов, для которых по новому кодексу сохраняется требование получить разрешение на строительство, то для этих объектов предлагается ввести временный (до 2010 года) порядок внесудебного признания прав. В соответствии с этим порядком для регистрации прав достаточно будет представить правоустанавливающие документы на землю, техпаспорт дома и заключение органа местного самоуправления о том, что при строительстве не нарушены красные линии и линии регулирования застройки.
Если правительство одобрит новый законопроект, то уже на осенней сессии, по расчетам минэкономразвития, его рассмотрит Дума. Конечно, он не решит всех проблем дачников и владельцев индивидуального жилья, но разработчики закона надеются, что расходы россиян на оформление прав снизятся, или, во всяком случае, не будут расти столь неотвратимо, как ныне.
Из проекта закона, подготовленного минэкономразвития
Статья 2
"В случае если в решении о предоставлении гражданину земельного участка, принятом до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не указан вид права либо невозможно определить вид такого права, указанные земельные участки считаются предоставленными владельцу земельного участка на праве собственности, за исключением случаев, когда такой земельный участок изъят из оборота и на него распространяется запрет на приватизацию.
Площадь земельного участка, указанная в решениях о предоставлении земельного участка (в документах, удостоверяющих права на землю), изданных (выданных) до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, может быть уточнена по результатам проведения территориального землеустройства. В этом случае изменение характеристик земельного участка подлежит учету в государственном земельном кадастре".
Статья 4
"При упорядочении объектов землеустройства допускается несоответствие площади земельного участка данным, указанным в решении о предоставлении земельного участка (в документах, удостоверяющих права на землю), изданных (выданных) до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, но не более чем на предельный минимальный размер земельных участков, установленный для земельных участков соответствующего разрешенного использования".
Статья 5
"Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, передаются в общую долевую собственность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества либо садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства бесплатно".
Статья 6
"До 1 января 2010 года объекты индивидуального жилищного строительства, жилые дома блокированной застройки, а также гаражи, возведенные в период до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации без разрешения на строительство, вводятся в эксплуатацию органом местного самоуправления по месту их нахождения по заявлению правообладателя земельного участка, к которому прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок; кадастровая карта (план) земельного участка; технический паспорт объекта капитального строительства (выписка из него).
Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня поступления заявления обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в настоящей статье, а также провести осмотр объекта капитального строительства и принять решение о вводе объекта в эксплуатацию (отказе в вводе в эксплуатацию). Одновременно с принятием решения о вводе объекта в эксплуатацию орган местного самоуправления подготавливает градостроительный план земельного участка и выдает его заявителю.
Основанием отказа в разрешении на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома блокированной застройки) является его несоответствие требованиям правил землепользования и застройки, в том числе градостроительных регламентов, а в случае их отсутствия - красным линиям и линиям регулирования застройки. В случае отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию заявителю выдается соответствующее уведомление с указанием причин отказа.
В случае неправильного оформления документов орган местного самоуправления приостанавливает рассмотрение документов на срок до 1 месяца с уведомлением заявителя о состоявшемся приостановлении с указанием причины. Если в указанный срок заявитель не устранит причину приостановления, орган местного самоуправления выносит решение об отказе в разрешении на ввод в эксплуатацию.
Отказ органа местного самоуправления в разрешении на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома блокированной застройки) может быть оспорен заинтересованным лицом в суде".
Статья 8
"При наличии противоречий между сведениями о границах земель и площади земельного участка в документах, являющихся основаниями для государственной регистрации прав, выданных до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, и сведениями кадастрового плана (карты) земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения кадастрового плана (карты) земельного участка.";
"Право собственности на созданный (реконструированный) объект недвижимого имущества, для которого в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации не требуется разрешение на строительство (реконструкцию), регистрируется на основании технического паспорта, а также документов, подтверждающих право на земельный участок.".