Правда, открывающееся "окно возможностей", по всей видимости, захлопнется уже 1 января 2007 года. На дачную амнистию планируется отвести всего 12 месяцев.
В четверг правительство одобрило законопроект, предложенный министерством экономического развития и торговли, который фактически предает забвению такие понятия, как "самострой и самозахват земли". Причем сделано это было с таким напутствием премьера Михаила Фрадкова, что сомнений в его скором прохождении через Госдуму не остается. И люди, владеющие "самостроем", то есть сооружениями, которые они, чаще всего из-за бюрократических волокит и противоречивых законов, не в состоянии были зарегистрировать, получат возможность стать полноправными собственниками.
Рынок мелкой недвижимости пребывал последние годы в полном хаосе, несмотря на то, что целые пакеты законов (например, Земельный и Градостроительный кодексы) принимались, казалось бы, только во благо человека.
Однако законы не справились с аппетитом бюрократов, поскольку формировались в обстановке жесткого политического противостояния и получились противоречивыми. Хаос достиг апофеоза после известных действий заместителя руководителя Росприроднадзора Олега Митволя, который небольшим числом точечных, но хорошо разрекламированных ударов умудрился вселить неуверенность в огромное число людей, владеющих хоть какой-то недвижимостью за городом. В итоге появилась угроза, что люди либо побоятся инвестировать в загородное жилье, что сразу ударит по рабочим местам в стройиндустрии, либо кинутся со страху в объятия сомнительных посредников, в том числе из местных чиновников, то есть спровоцируют волну взяток.
Поскольку минэкономразвития - известный борец со взятками, к тому же и ответственный за состояние бизнеса, было бы наивно думать, что там ничего не предпримут. Впрочем, у минэкономразвития было и другое соображение.
С января начнется реформа местного самоуправления, после которой главным доходом для органов власти низового звена станет налог на недвижимость.
Естественно, с "самостроя" налог не возьмешь, чем он и "хорош" для человека. Но зато такую недвижимость нельзя ни продавать, ни наследовать, а вот увидеть свое детище под гусеницами бульдозера очень даже можно. И, в общем, люди, как показывают опросы, готовы платить налог в обмен на неприкосновенность, тем более что легализация имущества позволит им включаться в кредитные программы. Что, кстати, оживит банковский сектор и привлечет туда личные деньги, чего также добивается г-н Греф.
Итак, что же конкретно написано в проекте? Перво-наперво решили поправить Градостроительный кодекс, который взялся было за упрощение регистрации недвижимости, да надорвался. В кодексе приведен перечень объектов, для которых не нужно разрешения на постройку и реконструкцию: гаражи, дачи и "сооружения вспомогательного использования" (сараи). Без разрешения можно реконструировать и капитальные объекты, если не страдают надежность и безопасность и не ущемляются чьи-то права. Однако действие этой нормы кодекса не распространяется на то, что возведено до его принятия. И еще: кодекс прямо конфликтовал с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который прямо запрещает что-либо делать без сложных процедур согласования. Поэтому новый законопроект распространяет действие Градостроительного кодекса вообще на все постройки, вне зависимости от времени их возведения. Говоря проще: любые дачи, гаражи и сараи теперь априори законны. А саму регистрацию прав на недвижимость решено привязать лишь к регистрации права на землю: если с землей у тебя все в порядке, значит, и постройки нормальные.
Но авторы законопроекта пошли дальше и предлагают легализовать также более крупные сооружения, для которых Градостроительный кодекс требует полной регистрации. Речь идет о частных домах. Пока за такой самострой приходится отвечать в судах, но минэкономразвития не верит в силу суда: "Учитывая массовый характер самовольных построек... судебный порядок признания прав не обеспечит в ближайшие годы легализацию прав на жилую недвижимость" - говорится в пояснительной записке к законопроекту. И вот до 1 января 2007 года вводится амнистия: вы обращаетесь к местным властям и они просто регистрируют ваш самострой. Надо лишь показать властям документ с правами на землю, акт приемки объекта капитального строительства и технический паспорт на него.
Внимательный читатель уже готовит вопрос: а что же с правами на землю? Ведь до принятия Земельного кодекса существовало несколько десятков способов оформить землицу, но теперь все эти старые документы незаконны, а новых нет, потому что чиновники руками и ногами тормозят приватизацию земли. Эта коллизия теперь решается просто. Если в старом документе на землю не указано, какие именно у вас на нее права, значит, это - право собственности. Исключение сделано только для земель, изъятых из оборота и запрещенных к приватизации. Ну а как узнать, есть этот запрет или нет? Если из старых бумаг это неясно, нужно обращаться к современному Земельному кадастру, где все это написано. К нему же надо апеллировать и в тех случаях, когда в старом праве на землю нечетко прописаны границы участка.
По ходу дела законопроект несколько подкорректировали. Вначале хотели тянуть амнистию до 2010 года, но потом испугались, что люди все оставят на последний момент и ничего регистрировать не будут. Поэтому амнистию ограничили 1 января 2007 года, оставив дачникам, с учетом времени, которое требуется законопроекту, чтобы стать законом, всего год. Заместитель министра экономического развития и торговли Андрей Шаронов считает, что этого достаточно, однако эксперты предрекают очереди, а как будет в реальности - посмотрим.
Конечно, новый законопроект не дает возможности легализовать вообще все.
Г-н Шаронов прямо заявил: природу портить не дадим. И это, конечно, спасает идеологов законопроекта от обвинений в том, что они отдают природу на откуп самострою. Но одновременно законопроект спасает дачников и от расширительного толкования "охраны природы". До сего дня самым сильным аргументом г-на Митволя был тезис о том, что та или иная постройка "незаконна" (читай - возведена без регистрации). Однако почему она не зарегистрирована? То ли потому, что в принципе не может быть узаконена (водоохранная зона), то ли из-за бюрократических проволочек? И, опять же, где граница пресловутой водоохраной зоны? Как мы видели, признается истиной в последней инстанции только Земельный кадастр, в котором не какие-то абстрактные "нормы" (сколько должна занимать водоохранная зона), а конкретные границы этой зоны возле конкретной деревни. И ознакомиться с таким кадастром можно либо в местном органе власти, либо в подразделении Росрегистрации.
Мы не беремся судить, как изменится ситуация именно на тех объектах, которые в прямом смысле уже подверглись нападению защитников чистой воды, но факт, что уже через очень короткий срок голословный тезис о "незаконности" потеряет актуальность. Люди, у которых все в порядке, окажутся под защитой закона, а г-ну Митволю останутся прочие. Посмотрим, сколько их будет в реальности.
Что главное?
Любой старый документ на землю автоматически становится документом на право собственности.
Старые границы земельного участка, даже если они включают в себя большую территорию, чем написано в документе, остаются за вами, если вы не мешаете соседям.
Дачник, желающий выйти из кооператива и приватизировать землю, бесплатно получает (а не выкупает, как сейчас) и землю общего пользования (прилегающую часть дороги, например).
Дачи, гаражи и сараи - не важно, когда построенные, - автоматически признаются законными сооружениями.
Крупные личные дома, построенные без согласования с властями, до 1 января 2007 года можно сделать законными без судов и штрафов, просто подав заявление в местный орган власти.