В настоящее время размер доходов федерального бюджета будущего года от эксплуатации госимущества определяется по большому счету эмпирически. Конечно, математические расчеты имеют место быть, но все же определяющим является отсутствие у чиновников строго формализованного методического аппарата, позволяющего прогнозировать неналоговые доходы, например арендную плату.
В результате между федеральными ведомствами развязывается, чуть не написал "война", хотя не сильно ошибся бы, оживленная переписка. Одни ведомства просят, настаивают и даже требуют увеличить прогнозные параметры доходов бюджета в части неналоговых доходов, а другие решительно возражают. Побеждает обычно сильнейший, то есть минфин.
Те расчеты, которые все же проводятся - проводятся на региональном уровне и основываются на традиционном подходе - оценке стоимости квадратного метра площади помещения (сдаваемого в аренду или продаваемого). Недостаток этого подхода состоит в том, что в России отсутствует ликвидный рынок недвижимости, а следовательно, и рыночно определяемая цена аренды или продажи имущественных объектов. Отсутствие рыночной цены вынуждает госслужащих прибегать к услугам оценщиков, или использовать методики с большой экспертной составляющей. В результате складываются условия для коррупции.
Выходом из сложившейся ситуации может быть применение в сфере госимущества концепции стоимости, популярность которой в области корпоративных финансов стремительно растет во всем мире.
Для этого сделаем предположение, что сдаваемый в аренду имущественный объект может быть условно заменен на финансовый капитал.
Согласитесь, для собственника, то есть государства, нет принципиальной разницы -сдавать имущественный объект в аренду и получать арендную плату или продать его, а вырученные средства инвестировать на финансовых рынках и получать дивиденды.
Тогда для определения, например, ставки арендной платы за госимущество, достаточно будет выяснить значения всего двух параметров: фактических затрат на содержание (сохранение) имущественного объекта, а также доходности, которую следует получать с финансового аналога рассматриваемого объекта.
Предположим, что региональное отделение минимущества - это условное "акционерное общество", в уставном капитале которого не имущественный объект (сдаваемый в аренду офис), а якобы финансовый. Единственный акционер у этого АО - государство.
Очевидно, что собственнику необходимо будет постоянно расходовать средства для поддержания объекта в рабочем состоянии. Мы можем рассчитать их совокупный объем. Эти расходы есть аналог инвестиций, совершенных федеральным центром. С этих инвестиций собственник вправе ожидать доход.
Тогда размер арендной платы, который необходимо рассчитать, будет представлять собой "выручку" этого АО, которую должен получать "менеджмент" АО, чтобы обеспечить, во-первых, "содержание капитала", а во-вторых - доходность, устраивающую акционера.
Расходы на "содержание капитала" могут быть определены исходя из фактически предполагаемых расходов на содержание имущественного объекта следующим образом: будут дисконтированы, а затем суммированы предполагаемые ежегодные эксплутационные расходы (капитальный ремонт, текущий ремонт, часть расходов на содержание аппарата регионального отделения минимущества, коммунальные платежи и пр. текущее расходы с поправкой на стопроцентность оплаты, то есть на отсутствие льгот и перекрестного субсидирования) на весь срок физической жизни данного объекта в соответствии со строительными, коммунальными и прочими нормативами. Полученный результат должен быть увеличен на размер балансовой стоимости имущественного объекта, как на сумму, выражающую конечный результат соотношения между первоначальной стоимостью и износом.
Полученный в итоге параметр будет некой суммой в рублях.
Размер требуемого акционером дохода - второе слагаемое "выручки" АО - может быть определен с учетом финансовой конъюнктуры, которая в каждом из субъектов Федерации будет, разумеется, своя. Для этого на базе метода альтернативных инвестиций определяется минимальная ставка дохода, который желал бы получить собственник, с данного имущественного объекта.
Полученный в результате параметр будет процентной ставкой.
Далее размер расходов на "содержание капитала" увеличивается на размер требуемого акционером дохода и получается "выручка" АО. Это будет сумма, выраженная в рублях, которая с учетом дисконтирования должна поступить в распоряжение нашего виртуального акционерного общества за весь срок физического существования имущественного объекта. Она обеспечит как содержание объекта, так и доход, не меньший, чем если бы этот объект был бы продан, а вырученные средства - инвестированы на финансовых рынках.
Теперь, зная "выручку" можно рассчитать размер ежегодной (ежеквартальной или ежемесячной) арендной платы. Для этого из стандартной формулы дисконтирования, где нам известна стоимость (в нашем случае это "выручка" АО), доходность и количество периодов дисконтирования, выводится размер "дивиденда", то есть минимально требуемой арендной платы, ниже которой опускать значение нельзя.
Либо, как запасной вариант, может использоваться формула определения стоимости акции с нулевым приростом дивиденда.
Сделав расчет один раз, в дальнейшем достаточно будет просто уточнять результат на размер инфляции. Однако в случае существенных изменений на финансовых рынках перерасчет стоимости арендной платы должен быть проведен незамедлительно. "Существенные изменения" - это увеличение или уменьшение биржевых индексов или показателей рыночной доходности в полтора и более раз за срок меньший месяца.
Предлагаемый способ расчета арендной платы на первый взгляд совершенно не учитывает ни метраж объекта, ни его месторасположение. На самом деле все эти и другие важные индивидуальные параметры объекта учитываются, но косвенно, через размер расходов, необходимых на содержание объекта в течении длительного периода времени.
Применение данной методологии потребует пересмотра традиционных взглядов на управление госимуществом. Приведу несколько примеров.
Потребуется организовать постоянный мониторинг размера ликвидационной стоимости имущественного объекта. Он обязательно должен будет быть меньше стоимости расходов на "содержание капитала". В противном случае государству следует избавится от данного имущественного объекта.
Если реально полученная доходность будет меньше требуемой, это будет объективным свидетельством наличия коррупции или неэффективного управления госимуществом. А размер коррупции или неэффективности будет разницей между этими двумя параметрами.
Если "менеджмент" АО сможет получить доходность большую, чем "минимальная ставка дохода, который желал бы получить собственник", то тогда часть этой разницы должна будет быть направлена на вознаграждение аппарата регионального минимущества.