Квартира где-то рядом
Доступное жилье – понятие весьма относительное. Поскольку доходы и возможности у людей весьма разные: одному купить апартаменты по цене 30 тысяч рублей за квадратный метр – раз плюнуть, а другому цену и в 500 рублей трудно потянуть. Учитывая уровень благосостояния, специалисты областной администрации, поделили воронежское население на три группы. К первой группе (на сегодняшний день – 50 процентов населения) отнесли тех, кто может рассчитывать на так называемое социальное жилье (бесплатное, частично бесплатное или купленное за счет бюджетных беспроцентных, но возвратных ссуд) по цене 10-12 тысяч рублей за квадратный метр. Вторая группа – население со средними доходами (15 процентов), которым по карману – сразу или в рассрочку – квадратные метры стоимостью 14-15 тысяч рублей. И, наконец, пять процентов воронежцев могут позволить себе купить квартиру, квадратный метр в которой стоит больше 20 тысяч. Одним словом, у каждого – свое «доступное жилье». Впрочем, как видно, целых 30 процентов населения как будто выпали из поля зрения исследователей. Это достаточно широкая прослойка, которая не попадает ни в одну группу. С одной стороны, они имеют доход, не позволяющий рассчитывать на помощь из бюджета, с другой – у них нет возможности копить ни на квартиру, ни даже на стартовый капитал для вступления в ипотеку. Кстати, что касается ипотеки, то сегодня ее доступной никак не назовешь: за два года работы ипотечного агентства было выдано всего 200 кредитов. Для области с населением в 2,5 миллиона – это капля в море.
Как объясняют специалисты, доступность жилья имеет четкое социально-экономическое обоснование и определяется количеством лет, в течение которых среднестатистическая семья в том или ином регионе, откладывая весь свой доход, сможет приобрести стандартную квартиру по среднерыночной цене. Исходя из того, что среднедушевой доход в Воронежской области – 4,3 тысячи рублей, а стоимость однокомнатной квартиры – 600 тысяч, экономисты подсчитали, что семье из трех человек потребуется семь-восемь лет, чтобы обзавестись скромной однокомнатной квартирой. Если учесть, что семья не может откладывать на квартиру весь свой доход (не воздухом же, в конце концов, питаться), было подсчитано, что стоимость одного квадратного метра необходимо снизить с 13-15 до 8 тысяч рублей. Дом, построенный по таким расценкам, и будет иметь статус «доступного жилья».
На сегодняшний день воронежские власти видят только одну возможность организовать «доступность» жилья – наладить, взяв за основу опыт Белгородской области, массовое индивидуальное строительство.
На Поле чудес
Впрочем, само по себе индивидуальное жилищное строительство еще не означает безоговорочную дешевизну. Относительно дешевым его еще нужно сделать. Во-первых, за счет инженерной инфраструктуры, которая зачастую составляет 30 процентов стоимости жилья. Предполагается, что прежде всякого строительства к «чистому полю» (земельный участок в 200 гектаров) будут подведены все необходимые коммуникации, и только после этого начнется рытье котлованов и прочее. Одним словом, площадку будут сдавать «под ключ». По замыслу разработчиков программы индивидуального строительства, вся инженерная инфраструктура будет прокладываться за счет средств регионального и местных бюджетов, а также при участии естественных монополистов – муниципальных теплосетей, водоканалов и др. Это в теории. Реализуется ли задуманное на практике – большой вопрос.
Дело в том, что в связи со вступлением в силу 131-го закона ожидается уменьшение доходной части местных бюджетов (казна Воронежа, к примеру, сократится почти на 1,5 миллиарда рублей). И вряд ли районные или муниципальные власти охотно расстанутся с деньгами, когда речь идет не о разбитых дорогах и прорванных трубах, а об участии в экспериментальных жилищных проектах. Тут, как говорится, не до жиру – быть бы живу. То же самое можно сказать о муниципальных предприятиях: о каких инвестициях может идти речь, когда, к примеру, воронежский «Водоканал» находится в состоянии банкротства, а долг МУПа «Воронежтеплосеть» достигает 2 миллиардов рублей.
Во-вторых, сделать жилья более доступным планируется также за счет применения новых строительных технологий – «быстрых» и сравнительно дешевых. Прежде всего имеется ввиду каркасное, каркасно-монолитное строительство, строительство с применением газосиликатных блоков.
В-третьих, снизить стоимость квадратного метра планируется также за счет освобождения подрядчиков от обременений, так сказать, непроизводственного характера. Как подсчитали специалисты, прежде чем непосредственно приступить к работе, строителям необходимо пройти 47 разного рода разрешающих и согласовывающих ведомств и организаций. Что требует много времени и сопутствующих расходов. Эту «разорительную» бюрократию собираются свести к минимуму. На днях воронежский губернатор Владимир Кулаков подписал постановление о внедрении упрощенной процедуры оформления документов, организованной по принципу «одного окна». «Окно» – очень полезное изобретение: урезает бюрократию в правах и предоставляет куда меньше возможностей для самоуправства и самодурства чиновников. Человек не ходит по многочисленным инстанциям, а обращается для решения своего вопроса (будь то сделка с имуществом, получение лицензии или выделение земельного участка) в так называемый единый центр, сдает необходимые документы и через какое-то время получает «добро» или мотивированный отказ. «Одно окно» три года эффективно работает в той же Белгородской области, а в Воронежской – его безуспешно пытаются «прорубить» вот уже несколько лет. Нет никакой уверенности в том, что это благое намерение осуществится в ближайшем будущем.
Доступный коттедж
По словам начальника областного управления по строительству и газификации Владимира Соколова, процесс индивидуального жилищного строительства будет предельно регламентирован. После того, как власти сдают площадку «под ключ», желающие (речь идет только о физических лицах, причем имеющих воронежскую прописку) подают заявки на участок, им его выделяют при условии, что дом будет построен за три-четыре года. На какие средства – свои или заемные – дело самого человека. Он может нанять подрядчиков и строить дом по одному из предложенных проектов или заняться строительством сам (одна из сопутствующих задач программы индивидуального жилищного строительства – «поднять мужчину с дивана») – тогда стоимость квадратного метра может быть не 8 тысяч рублей, а значительно меньше.
Если строительство индивидуального жилья пойдет как оно задумывается и станет действительно «народным» проектом, то, по мнению специалистов, это не только смягчит остроту «квартирного вопроса», но и повлияет на рынок недвижимости – вплоть до снижения цен на квартиры.
В теории все выглядит достаточно красиво, однако есть одно «но»: в области достаточно людей и фирм, которые либо вкладывают деньги в недвижимость, направо и налево скупая квартиры, либо делают на квартирах бизнес: приобретают апартаменты по сниженным ценам, а «в сезон» продают по более высоким. Не распространится ли этот бизнес на индивидуальное жилищное строительство, которое будет косвенным образом субсидироваться из бюджета? Отвечая на вопрос корреспондента «РГ» о возможных спекуляциях на рынке доступного жилья, Владимир Соколов заявил, что в случае, если человек решит продать построенный им дом, то он прежде обязан будет вернуть затраты на строительство инфраструктуры, которые как раз и составляют разницу в цене между доступным и «рыночным» жильем.
До конца этого года областные власти обещают «обустроить» инфраструктурой один из трех экспериментальных участков (площадки выбирали, ориентируясь на развитость коммунальной инфраструктуры, удаленность от центра Воронежа и наличие транспортных связей), расположенном в Семилуксокм районе, и построить здесь первые «доступные» дома. На основании этих «пилотных» затрат и будут делать смету по программе индивидуального жилищного строительства, которая в перспективе должна увеличить число воронежцев, способных приобрести жилье с нынешних 10 процентов до 30.