Такое требование заложено в новом Жилищном кодексе. Но хотя многие жильцы и слышали "звон" о необходимости провести общее собрание, чтобы принять это важное решение, как выясняется, мало кто четко представляет, зачем же это нужно. Тем более люди не имеют представления, что конкретно от них требуется и что будет в том случае, если ни собраний, ни решений в нужные сроки не состоится. На вопросы читателей "Российской газеты", как обычно, отвечает наш главный эксперт по Жилищному кодексу, председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.
- Слава богу, находятся люди, которые читают закон и которые понимают, что новый Жилищный кодекс дал собственникам реальную возможность самим решать вопросы с жизнеобеспечением своего дома. Более того, поскольку в общей собственности жильцов на праве общей долевой собственности находится общее имущество - лестницы и лестничные клетки, чердаки, подвалы, крыша, все инженерное оборудование, наконец, земельный участок, на котором расположен дом, - новый закон обязал собственников поддерживать в порядке все это хозяйство, заботиться о нем.
Самый элементарный пример: в одном дворе мусор вывозится регулярно, двор поддерживается в чистоте, в другом дворники облегчают себе жизнь и то и дело поджигают содержимое мусорных баков. Жильцам не нравятся грязь и дым, они жалуются сначала в ЖЭК, потом - в жилинспекцию, потом - депутату и мэру. Иногда какие-то меры принимаются, чаще - нет. На самом деле вопрос решается проще простого: по решению собственников управляющая организация расторгает договор с плохим дворником и нанимает другого, добросовестного.
Так вот, для того, чтобы выбрать, кто же будет управлять вашим домом, и предусмотрено в Жилищном кодексе, что жильцы-собственники в течение года после его вступления в силу должны принять соответствующее решение.
- Для этого и проводится общее собрание собственников?
- Да. Порядок проведения такого собрания подробно расписан в статье 45 ЖК. Общее собрание проводится ежегодно. Если возникает необходимость, по инициативе любого из собственников может быть созвано и внеочередное общее собрание. Для кворума достаточно, чтобы в нем приняли участие сами собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами от общего числа голосов. Все вопросы решаются при помощи голосования, простым большинством голосов.
- В многоэтажных больших домах проведение общего собрания очень проблематично. Конечно, можно попытаться арендовать актовый зал в ближайшей школе, например, но это может быть накладно. Есть более простые варианты?
- Законом предусмотрен такой вариант, как проведение собрания в форме заочного голосования. В опросном листе нужно обязательно указать дату, до которой будут приниматься заполненные листы, и кому их передавать. Правда, такая "заочная" форма решения общих вопросов предполагает, что в доме уже есть некий орган, выполняющий управленческие функции.
- Пока, судя по всему, в абсолютном большинстве жилых домов (кроме кооперативных или новых элитных, где покупателям-жильцам сразу предлагалось стать членами товарищества собственников) такого органа нет. Кто должен проявить инициативу?
- Инициативу может проявить любой собственник. При этом он обязан за 10 дней до предполагаемой даты общего собрания уведомить о нем всех собственников. Вариантов несколько: заказным письмом каждому собственнику, что, конечно, не самый простой и дешевый способ. Но если общее собрание примет решение, процедуру можно упростить, разместив объявление в доступном для всех жильцов месте.
- Вернемся к выбору способа управления домом. Какие варианты предлагает закон?
- Их три. Если никакой организационно-правовой формы не создано, можно осуществлять непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Второй вариант - когда создано товарищество собственников либо жилищный кооператив, и управление осуществляют они.
Третий - когда собственники или товарищество привлекают к управлению специализированную организацию - управляющую компанию.
Кстати, возможен и комбинированный вариант, когда часть функций товарищество оставляет за собой, а часть передает профессионалам-управленцам, которые лучше могут выстроить отношения, например, с поставщиками коммунальных услуг.
- Каковы особенности каждого из перечисленных вариантов?
- Первый способ - непосредственное управление собственниками - наименее удобный, поскольку требует по каждому мало-мальски значимому поводу собирать общее собрание. Тем не менее такой способ в законе предусмотрен: граждане вправе самостоятельно собирать собрания и решать на них общезначимые для них вопросы. Несмотря на внешний демократизм - все участвуют, все допущены к управлению, фактически с организационной точки зрения это самый неработоспособный вариант.
Второй способ - управление товариществом собственников имеют определенные преимущества. Общее собрание собирается несколько раз в году для решения крупных, важных вопросов, а вся текущая работа лежит на правлении. Выбирается его председатель, существует ревизионная комиссия, контролирующая деятельность правления. Существуют четко прописанные в законе и зафиксированные в уставе товарищества компетенции - что может председатель, что правление. Например, они постоянно общаются с муниципальными органами власти. Это наиболее оперативная организационно-правовая форма управления. При этом самые важные вопросы, связанные с собственностью (например, как распорядиться придомовой территорией), ни председатель, ни правление сами решать не вправе. Такие вещи решают все собственники. Это принципиально.
Наконец, третий вариант, когда для управления домом выбирается специализированная организация. Управляющую компанию может нанять и товарищество, и все то же общее собрание собственников. С управляющей организацией заключается договор на определенный срок (не менее года и не более пяти лет), в течение которого она за определенную плату обязуется оказывать услуги и выполнять необходимые работы по содержанию и ремонту общих помещений дома, инженерного оборудования. Предоставлять коммунальные услуги и так далее.
Это может быть как муниципальная организация, так и частная компания.
- Нынешние ЖЭКи или ДЕЗы можно считать такими управляющими организациями?
- Да, конечно, это, безусловно, управляющие организации. Но характерным отличием нынешних ЖЭКов, ДЕЗов является их монополизм. При всем желании у жильцов нет возможности заключить договор на обслуживание их дома с какой-то другой организацией, кроме существующей муниципальной. Соответственно, и качество их работы часто не выдерживает никакой критики. Когда собственники смогут выбирать из нескольких организаций, предлагающих свои услуги (и ЖК такую возможность дает именно через выбор способа управления домом), ситуация на этом рынке должна обязательно улучшиться. В условиях конкуренции и ЖЭКи станут работать лучше, ведь на их стороне целый ряд преимуществ - хотя бы такое важное, что они имеют помещение под контору в том же микрорайоне, который обслуживают. В пользу ЖЭКов - их огромный опыт работы. К тому же бизнесу непросто конкурировать с уже сложившейся, устоявшейся структурой просто потому, что вновь появляющиеся на этом рынке фирмы еще не наработали устойчивую репутацию, жильцы о них просто не знают.
Тем не менее в Москве и многих других городах уже проводились эксперименты, когда, к примеру, объявлялся конкурс на такую услугу, как уборка мусора. Решение принимали товарищества собственников, выбирая фирмы, предлагавшие свои услуги по наименьшей цене. Среди победителей были и частные фирмы, представляющие малый бизнес.
- Как выбрать управляющую компанию? Можно ли ее поменять, если обслуживание дома оставляет желать лучшего?
- Естественно, при проведении конкурсного отбора будет учитываться масса факторов: это и расположение компании, и спектр предлагаемых ею услуг, и расценки на них. Понятно, что все эти параметры будут отражены и в договоре управления домом, который подписывается после проведения отбора. Если компания не выполняет условия договора, он может быть с нею расторгнут в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
- Что будет, если собственники не провели собрание и не выбрали способ управления?
- В этом случае предусмотрено, что управляющую организацию выбирает муниципалитет. Это сделано не для того, чтобы напугать собственников. А для того, чтобы дом не оказался брошенным и бесхозным. Замечу, что это может быть вполне осознанный вариант со стороны жильцов: если их полностью устраивает, как их дом обслуживается сейчас, если они согласны, чтобы решение принимал муниципалитет, почему нет?
- Сейчас все коммунальные платежи в большинстве случаев осуществляются через расчетно-кассовые центры, которые "расщепляют" всю сумму организациям - поставщикам услуг. При изменении схемы управления эта система как-то изменится?
- Это будет зависеть от того, какой спектр услуг возьмет на себя управляющая компания. Если она целиком и полностью будет отвечать за техническое обслуживание дома, предоставление коммунальных услуг, логично предположить, что все платежи будут идти через нее. Но думаю, что особенно на первых порах вряд ли это произойдет. Кстати, и сегодня некоторые услуги не входят в общую квартплату, идущую через расчетно-кассовые центры. Например, за домофон жильцам приходится платить отдельно.
- Как будет решаться вопрос с предоставлением жилищных субсидий на оплату жилья малообеспеченным семьям, как будут компенсироваться льготы ветеранам и инвалидам? Хотя известно, что в перспективе натуральные льготы по оплате жилья тоже будут монетизированы (и в некоторых регионах, например Татарстане, это уже сделано), тем не менее пока это повсеместно не сделано, могут возникнуть сложности при оплате за жилье? С такой ситуацией, кстати, сталкиваются многие кооперативы, когда жильцы-льготники не хотят платить полностью, они требуют снижения квартплаты, их "обычные" соседи, естественно, тоже не хотят переплачивать, а город отказывает в субсидиях, ссылаясь на то, что, мол, жилье не муниципальное.
- Вопрос о том, чтобы льготники и малоимущие, если они имеют на то право, получали бюджетные субсидии на оплату жилья, должен решаться тем же товариществом или управляющей организацией. Они общаются с муниципалитетом, они передают туда информацию о льготниках, заключают с муниципалитетом соответствующие договора, регулярно обновляют списки. В принципе это все решаемые вопросы. Хотя, конечно, когда монетизация будет завершена и бюджетные субсидии станут поступать на персональные счета жильцов-льготников, а квитанции по оплате квартиры все будут оплачивать на равных, разрулить ситуацию станет намного проще.