Трое счастливых
Биробиджан
Пациент скорее мертв, чем жив. Примерно так образно можно охарактеризовать состояние дел в сфере ипотечного кредитования на территории Еврейской автономной области. Это признали и на одном из последних заседаний правительства ЕАО, на котором обсуждалась система покупки жилья с помощью кредитов и обеспеченность жильем специалистов в таких важнейших социальных сферах, как здравоохранение, культура, народное образование и т.д.
Мало того, что покупка жилья для врачей, учителей, библиотекарей стала здесь неподъемным делом, прокуратура области опротестовала действовавшее постановление губернатора ЕАО о безвозмездной финансовой поддержке некоторых категорий граждан в приобретении жилья. Как оказалось, постановление частично противоречило федеральному законодательству. Чтобы сохранить систему государственной помощи специалистам, а также оживить ипотеку, в ЕАО разработаны несколько нормативных актов, которые, по замыслу правительства области, помогут убить сразу двух зайцев - наладить работающую систему ипотечного кредитования и частично за счет государственных средств закрыть потребность в жилье семей молодых специалистов.
По сравнению с другими территориями Дальнего Востока Еврейская автономная область в деле ипотечного кредитования выглядит довольно бледно. Случаи, когда с помощью ссуд приобреталось жилье не только в районах области, но и в экономически благополучном Биробиджане, можно пересчитать по пальцам. Объясняется такое состояние ипотеки невысоким уровнем доходов населения, неактивной позицией банков, высокими процентными ставками. Чтобы хоть как-то изменить ситуацию, правительство области, "вооружившись" постановлением губернатора, и стало выдавать невозвратные субсидии на покупку жилья. Конечно, не всем подряд, а, например, семьям молодых специалистов. Однако именно этот нормативный акт были опротестован прокуратурой.
- Нам ничего не оставалось делать, - говорит начальник управления экономики правительства ЕАО Геннадий Петров, - как подготовить проект областного закона о государственной поддержке жителей области в приобретении жилья на ипотечных условиях. Главная его задача - оживить систему кредитования покупки жилья, сделать ипотеку доступной для широкого круга людей. Согласно проекту бюджет области будет добавлять тридцать процентов к сумме, необходимой для покупки квартиры. Это позволит значительно снизить размер банковского кредита и, соответственно, размер платежей по процентам.
Понятно, что воспользоваться финансовой помощью правительства смогут лишь работники бюджетной сферы - учителя, врачи, библиотекари. По расчетам специалистов управления, с того момента, когда новый законопроект вступит в силу, ипотека станет доступна семьям с уровнем доходов среднего бюджетника. Законопроект уже находится в работе. Кроме того, между губернатором области и федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования подписано соглашение о создании в области регионального оператора, который будет выкупать банковские закладные получателей кредитов и переоформлять их на федеральное агентство. Это должно стимулировать банки к оформлению таких длительных кредитов, как ипотечные.
А как быть с молодежью? Одной из главных причин острейшей нехватки молодых специалистов в самых разных отраслях на территории области является сегодня именно отсутствие жилья. Дома здесь сдаются редко, цены на квартиры по сравнению со средними доходами в ЕАО просто космические. Только по официальным данным, на начало года в ЕАО более 330 семей молодых специалистов состояли на учете как нуждающиеся в жилье или улучшении жилищных условий. Сколько не учтено - неизвестно. В этом году воспользоваться помощью правительства ЕАО и купить себе квартиры успели только три семьи. После того, как было отменено постановление губернатора, в "воздухе повисло" почти два миллиона рублей, выделенных на выдачу субсидий в 2005 году.
Одновременно с законопроектом об ипотечном кредитовании в правительство были направлены и уже приняты два постановления о помощи молодым специалистам в приобретении жилья. Одно предусматривает получение безвозмездных субсидий на покупку квартиры для специалистов областных государственных учреждений. Другое регламентирует долевое участие молодых в строительстве жилья, которое ведется за счет средств областного бюджета. Семье достаточно будет внести 25 процентов от стоимости строящейся квартиры, а оставшиеся деньги вносить в течение десяти лет. Правда, в данный момент таких строек ни в Биробиджане, ни в районах области нет. Однако, утверждают в правительстве ЕАО, они обязательно появятся. Может быть, в будущем году. Размеры строительства и средств, отпущенных на ипотечное кредитование и помощь молодым семьям, станут известны к началу ноября, когда закончится работа над бюджетом области на 2006 год.
Метр сдаем - десять ветшают
Владивосток
Недавнее снижение ставки по ипотечным кредитам с 15 до 14 процентов, судя по всему, едва ли существенно отразится на реализации жилищных программ в Приморском крае. Об этом свидетельствует как простой анализ ситуации, сложившейся на рынке жилья, так и заявления участников краевой ипотеки. Снижение кредитной ставки имеет скорее психологическое значение и способствует росту популярности ипотечных программ, нежели увеличению числа тех, кто реально может ими воспользоваться.
Даже если завтра ипотечные кредиты вдруг станут выдавать под пять процентов, считают специалисты, жилье от этого доступней не станет. Поскольку спрос на этом рынке и без того значительно превышает предложение, еще большее увеличение числа желающих обзавестись жильем вызовет очередной скачок цен на него. Просто для справки: в прошлом году доля ипотечных квартир не превышала шести процентов от общего числа заключенных сделок. Причем за тот же период стоимость жилья возросла вдвое. До тех пор, пока не будет обеспечен постоянный приток доступного и достаточно дешевого жилья, причем, построенного после 1985 года, больших перспектив у ипотечных программ нет. К тому же стоимость квадратного метра такого жилья должна составлять не 1200-1500 долларов, как сейчас, а не более 800 - чтобы оно было доступным для среднего класса.
Очевидно, что существующий рынок жилья, которое по своему качеству годится для нужд ипотеки, явно недостаточен. Здесь одним из главных ограничивающих факторов выступают требования кредитора к этим квартирам как к предмету ликвидного залога. Сегодня в крае этим требованиям соответствуют всего два процента имеющегося жилищного фонда, построенного за последние 20 лет. По самым скромным подсчетам, в срочном переселении из ветхого и аварийного жилья нуждаются 64,5 тысячи человек. Всего же потребность в улучшении жилищных условий испытывают до 56 процентов населения Приморского края. Однако новых домов, предназначенных для ипотечной программы, строится слишком мало - в прошлом году сданы только шесть. В этом году ни одного дома не введено в эксплуатацию.
Даже получив деньги на покупку жилья, участники ипотеки далеко не сразу могут паковать вещи - нередко поиск подходящей квартиры занимает 4-6 месяцев. Что характерно, вторичный рынок жилья, существующий в приморской столице, довольно широк. Чтобы убедиться в этом, достаточно проглядеть в газетах соответствующие разделы, насчитывающие десяток-другой заполненных петитом полос. Однако цены на предлагаемое жилье, при относительно невысоком его качестве, кусаются. Это и является еще одним серьезным сдерживающим фактором - стоимость "квадратов", по которой Владивосток стоит на третьем месте после Москвы и Санкт-Петербурга. Цена квадратного метра во Владивостоке не имеет никакого отношения как к реальной ситуации на рынке жилья, так и к его качеству. Это признают даже риэлтерские компании. Подавляющее большинство жилфонда построено в период с 1910-1954 и 1960-1985 годов.
Сегодня в крае работают три ипотечных агентства. Остальные "игроки" на этом рынке представлены десятком банков. Причем, если большая часть кредитно-финансовых учреждений действует в рамках Федеральной ипотечной программы, есть несколько таких, которые имеют собственные ипотечные проекты, не обеспеченные государственными гарантиями.
В Приморском крае за первые девять месяцев этого года было сдано в эксплуатацию 486 жилых домов общей площадью 138,5 тысячи квадратных метров. На 12,3 процента больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщает Приморстат. С другой стороны, особо порадоваться, увы, нечему - за тот же период из жилого фонда выбывает в 5-10 раз больше жилья обветшавшего, аварийного и непригодного к дальнейшему использованию. И это очень тревожная тенденция. Метр сдаем, а пять-десять выводим из обращения…
В общей доле ипотеки по краю Владивосток оттягивает на себя до 85 процентов всего кредитования. Хотя, как показывает практика, стоимость строительства жилья в сельской местности существенно ниже, чем в приморской столице. Все происходящее объясняется продолжающейся урбанизацией Приморья и все более усиливающимся оттоком молодежи из сел и деревень в города - в поисках лучшей доли. Другой факт - далеко не все их клиенты нуждались в немедленном улучшении жилищных условий. Среди участников ипотечной программы немало купивших квартиру "с запасом", для детей, чтобы в будущем без особых проблем обеспечить их отдельным жильем.
Инвесторы просят гарантий
Благовещенск
Система ипотечного жилищного кредитования в Приамурье будет развиваться по более эффективному пути. Об этом заявил заместитель губернатора Валерий Ефремов на пресс-конференции, посвященной перспективам развития ипотеки в регионе.
До настоящего времени в области ипотечные кредиты выдавались только на существующие квадратные метры: на квартиры, приобретаемые на вторичном рынке или в построенном доме. Но уже скоро крупные инвестиции "потекут" на первичный рынок жилья - платежеспособное население Приамурья сможет брать кредиты на участие в долевом строительстве дома.
О расширении жилищного строительства в области как о спасательном круге говорилось давно. Специалисты уверены: инвестирование этой сферы позволит сделать ипотеку более доступной для населения. Предполагается, что число желающих получить заем на квартиру может увеличиться по меньшей мере в два раза.
Новое направление ипотечного кредитования будет развиваться с помощью инвесторов. Они готовы вкладывать деньги в строительство жилья на всей территории Приамурья. Однако до сегодняшних дней ипотека действовала лишь в трех городах. С марта 2004 года - момента появления на свет Амурского ипотечного агентства - новоселье справили 130 семей, большая часть из которых - в областном центре. В Тынде выданы 14 кредитов, в Белогорске ипотекой воспользовалась пока одна семья. Ипотека продвигается в области по пути спроса. Так, в этом году возможность получать кредиты появится у жителей Зеи, Райчихинска и Свободного. Здесь уже достигнуты договоренности с местными властями.
Однако вкладывать деньги в несуществующие "квадраты" - дело рискованное, признают банкиры. Чтобы снизить риск, программа инвестирования строящегося жилья должна реализовываться совместно с ответственными и зарекомендовавшими себя компаниями-застройщиками. В этом главным гарантом должна выступить областная администрация. От амурских властей инвесторы ждут подтверждения в том, что строитель готов возвести дом качественно и в установленные сроки.