Елена Гетман, начальник управления конституционных основ частного права Конституционного суда
От кого не отказался кодекс
Сегодня чуть ли не правилом хорошего тона стала самая жесткая критика нового Жилищного кодекса. По мнению большинства, так долго ожидаемый документ не оправдал ожиданий общества.
Оставим в стороне юридические погрешности, которые действительно были допущены при принятии этого сложного акта. Такие погрешности вполне исправимы в процессе законотворческой деятельности. Куда важнее ответить на вопросы: а что мы действительно ждали от нового кодекса и почему он вызвал у многих глубокое разочарование?
Жилищный кодекс РСФСР 1983 года был с юридической точки зрения практически безупречным документом. В его разработке участвовали ученые и практики высочайшего класса. Принимался кодекс в определенных политических условиях, когда государство задачей особой политической и социальной важности провозгласило обеспечение к 2000 году каждой семьи квартирой или индивидуальным домом. Этим намерениям не суждено было осуществиться, но привлекательность выдвинутого лозунга была очевидной. Очевидным оказалось и то, что воспитанное во многих людях иждивенчество (обещали, значит, обязаны) сослужило плохую службу: от государства требовали все и вся, хотя уже тогда стало понятно - всем жилья просто не могло достаться.
Новому Жилищному кодексу хватило смелости отказаться от политики потребительского отношения к жилью. И в этом качестве он, конечно, не оправдал ожидания многих. Те, кто участвовал в его разработке, называют его честным. Почему?
Новый кодекс в строгом соответствии со статьей 40 Конституции РФ берет на себя обязательства обеспечивать бесплатной муниципальной площадью по договору социального найма только малоимущих граждан. Тех, кому самостоятельно не под силу решить свою жилищную проблему. Все остальные, что также соответствует Конституции, могут получить жилье от государства в социальный наем, если такое решение будет принято на уровне субъекта Федерации или самой Федерацией. Понятно, что все будет зависеть исключительно от их материальных возможностей. Обещания должны даваться только те, которые будут выполнимы, чтобы опять не создавать очередей, в которых дожидаться долгожданной квартиры придется десятилетиями.
Не отказывается Кодекс и от своих обязательств перед теми, кто годами состоял на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий. Все очередники получат обещанное государством жилье. А вот остальным больше не придется уповать на "закрома Родины". И к этому придется привыкать: все, кто имеет здоровые руки и голову, должны зарабатывать на жилье сами, а не сидеть на шее у государства. Помочь этому должна в том числе и ипотека, хотя, к сожалению, она не спешит повернуться к нам "человеческим" лицом.
Как приватизировать будущую квартиру?
Один из болезненных моментов нового Жилищного кодекса - это отмена приватизации государственного и муниципального жилья. Случится это 1 января 2007 года. 16 лет государство отдавало в частную собственность то, что ему принадлежало. И хотя этот процесс во многих странах имел куда более сжатые сроки и давно закончился, нам от этого, как говорится, не легче. Вряд ли кто-нибудь из юристов будет возражать, что приватизация - это явление, всегда ограниченное каким-либо сроком, и она не может продолжаться бесконечно. Но когда и как правильно ее завершить - непростой вопрос. И вот почему.
Пока даже судьи не знают однозначных ответов на сложные статьи кодекса
По некоторым данным, больше 4 миллионов семей россиян ждут в очереди нового жилья, рассчитывая на его приватизацию. На них по новому кодексу уже не будет распространяться право на оформление жилья в бесплатную собственность. Но совершенно очевидно, что большинство таких новоселов предпримут все усилия, чтобы все-таки получить такое право. Можно смело предположить, что эти спорные моменты придется разрешать, в том числе и в высших судебных инстанциях. Оценить такие изменения в законодательстве должен Конституционный суд. Причем сделать это нужно как можно скорее, тем более что именно этим судом еще в 2004 году была сформулирована правовая позиция, по которой законодатель, "осуществляя правовое регулирование, должен придерживаться принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства".
Компенсация за выселение
Приглядимся к другим не менее важным положениям закона. Кодекс четко ориентирован на усиление и защиту прав собственника жилья. Это видно в нескольких нормах закона. Есть положения, посвященные, в частности, гарантиям прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Если выразиться проще - это гарантии человеку при сносе дома, в котором он живет. Теперь по закону каждый собственник должен быть своевременно и обязательно в письменной форме уведомлен о предстоящем изъятии его помещения. Причем сделать это необходимо не позднее чем за год. За это время человеку будет предложена выкупная цена или другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Что важно знать? В выкупную цену включается не только рыночная стоимость старого жилья, но и все убытки, которые понесет, скажем, гражданин Сидоров в связи с изменением места своего жительства. То есть при переезде в другой район, если такое случится. Войдет в выкупную цену и потраченное на съем временного жилья до приобретения в собственность нового. Войдут расходы по переезду и поискам будущей квартиры или дома. Будут возмещены средства, выплаченные за оформление права собственности на него, и еще многое другое.
Еще один интересный пункт, который мало кто знает. На юридическом языке этот пункт звучит так - будут подлежать обязательному возмещению убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств гражданина Сидорова перед третьими лицами. Что это значит? Если Сидоров сдает квартиру или дом и на этом зарабатывает, но вынужден отказать нанимателями, а значит, теряет некие деньги, которые ему должны возместить.
Бывшие - с вещами на выход
На мой взгляд, ничего ужасного не таит в себе и статья 31 Жилищного кодекса, которая, как пишут некоторые авторы, предлагает бывшим членам семьи занять с вещами место у выхода.
Резко негативное отношение к этой норме, на мой взгляд, вызвано, во-первых, расширительным толкованием понятия "бывший член семьи собственника". Во-вторых, не все, в том числе и суды, понимают, с какого периода времени надо эту норму применять. Поэтому еще раз хочу обратить внимание на то, что эта статья будет касаться только тех граждан, которые вселились к собственнику жилья, но потом прекратили с ним семейные отношения.
Самый типичный пример - вселение одного супруга к другому, которому квартира принадлежала на праве собственности еще до брака. Расторжение брака позволит теперь ставить вопрос о том, чтобы бывший супруг - несобственник покинул ставшую чужой квартиру.
Кого пощадит эта статья? Не может быть выселен на основании 31-й статьи, к примеру, бывший супруг, если он отказался в свое время от участия в приватизации этой квартиры, единоличным собственником которой впоследствии стал второй супруг.
Фактически под случаи прекращения семейных отношений и возможного выселения по ставшей почти скандальной 31-й статье подпадают еще две категории граждан: это - родители, лишенные своих прав на детей либо бывшие усыновители. Всем остальным беспокоиться нечего. Они не могут рассматриваться в качестве бывших членов семьи собственника.
Что еще важно помнить? Прекращение семейных отношений с собственником может повлечь за собой выселение бывшего члена его семьи только в том случае, если такие отношения прекратились после 1 марта 2005 года.
Да, абсолютизация права собственности в новом законе воспринимается многими негативно, но, на мой взгляд, это нельзя рассматривать как отход от конституционного принципа социального государства. Потому как кодекс предусматривает некоторые гарантии и для бывших членов семьи собственника: и судебное рассмотрение спора, и сохранение права пользования жилым помещением на определенный срок, и даже право требовать предоставления другого жилого помещения собственником в определенных случаях.
На чьей земле стоим?
Новый закон открывает большие возможности для собственников жилья по содержанию многоквартирных домов, управлению их общим имуществом, в состав которого входит и земельный участок. Это важно - стоимость земли в городах достаточно высока. Кодекс предусмотрел бесплатный переход земельного участка под многоквартирным домом, который существует в том числе до введения в действие нового кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет. Земля под домом переходит в общую собственность хозяев квартир такого дома. В результате такого законодательного решения фактическая стоимость жилья существенно возросла, но не все это еще поняли.
Правда, оппоненты возражают, ссылаясь на то, что собственникам придется платить дополнительный налог или что-то подобное. Что здесь ответить? Быть собственником и быть свободным от обязательств, с этим связанным, нельзя. К тому же в большинстве своем собственность сама по себе дает несравненно больше преимуществ, чем владение чужим имуществом.
Общежитиям разрешены хозяева
Есть еще одно важное положение в Жилищном кодексе, которое позволит получить в собственность жилье людям, живущим в общежитиях, переданных органам местного самоуправления от разных государственных и муниципальных предприятий. Строго говоря, такие жилые помещения общежитиями уже не являются, поскольку в них, как правило, обитают люди, давно утратившие связь с предприятиями и учреждениями, работа или учеба в которых была основанием для их вселения. Муниципалитеты же по-прежнему считают их общежитиями, отказывая в заключении с проживающими там людьми договоров социального найма, а значит, и отказывают в приватизации. Теперь кодекс однозначно признал эту ситуацию неправильной, поэтому все жильцы таких "общежитий" с 1 марта 2005 года являются нанимателями со всеми вытекающими отсюда последствиями.