Заделы тают на глазах
По данным начальника отдела регистрации прав на вновь создаваемые объекты и инвестиционных договоров главного управления Федеральной регистрационной службы по Петербургу и области Инны Кузнецовой, с 1 апреля нынешнего года в городе на Неве не зарегистрировано ни одного договора долевого участия в строительстве. Не было даже попыток подать документы. Продолжается лишь процесс регистрации прав собственности на вновь создаваемые объекты по договору о долевом участии. Причем число обращений в Росрегистрацию растет. Сейчас ежемесячно регистрируется 3 тысячи таких актов. То есть строительные компании ускоренными темпами сдают жилье, договоры долевого участия по которому были зарегистрированы до 1 апреля 2005 года и на которые закон N 214 не распространяется.
Как тут не вспомнить, что еще весной, за неделю до вступления в силу нового закона о долевом строительстве, на конференции "Пакет федеральных законов по градостроительству и развитию жилищного строительства" в Петербурге представители строительных компаний предупреждали: по 214-му закону никто работать не будет. "Мы найдем другие формы привлечения средств", - прямо говорил руководитель одной из крупнейших петербургских строительных фирм. То же самое утверждал и вице-губернатор Петербурга, а до этого многолетний председатель комитета по строительству Александр Вахмистров.
"Верха", однако, не прислушались. Точнее, были уверены, что это просто способ давления на власть. Ведь необходимость исправления ситуации, когда основной инвестор жилищного строительства - гражданин - находился практически в полной зависимости от застройщика, признавали все. А то, что палку перегнули в другую сторону...
Что придет на смену "долевке"
Сегодня имеем то, что и предсказывалось. "Долевка", по которой в России строилось 90-95 процентов жилья (по приведенным на упомянутом совещании данным, долевое участие давало 564 из 596 миллиардов рублей в 2004 году и должно было по прогнозам дать 787 из 870 миллиардов в нынешнем), остановилась. По слухам, в Москве зарегистрирован всего один (!) договор в соответствии с новым законом. Специалисты мрачно шутят: первый и последний! Правда, по оценкам экспертов, строительные компании набрали столько участков, что в Петербурге, к примеру, лет пять могут работать по старинке, отговариваясь тем, что разрешения на строительство получили до вступления в силу закона. Но это все-таки остатки. К тому же неизвестно еще, насколько граждане, уже получившие информацию о том, что их права положено защищать с самого начала, согласятся нести деньги компаниям, работающим по старинке. По данным одной из крупных консалтинговых компаний, в последние месяцы в Петербурге начинает падать спрос. Граждане, имеющие деньги, выжидают. На сегодняшний день, по данным директора по маркетингу одной из инвестиционно-консалтинговых компаний Виолетты Мельничук, в Петербурге есть строительные компании, которые не продали за полгода ни одной квартиры. А вообще доля нового нереализованного жилья в городе на Неве составляет 20 процентов.
И при этом ряд специалистов пророчат грядущий крах некоторых (знать бы еще, скольких) строительных компаний, набравших денег под долевое строительство, но в создавшейся ситуации не обладающих ресурсами для его завершения.
А что придет на смену "долевке"? Много разговоров об ипотеке. Но, как признал на "круглом столе" генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров, такого понятия - "ипотечное строительство" - просто не существует. Ипотека - это инструмент привлечения денег на рынок уже построенного жилья.
- Есть ряд банковских программ, предусматривающих предоставление кредита в целях финансирования договора долевого участия, - говорит он. - В некоторых случаях деньги выдаются под залог прав требования. Такие кредиты составляют в Петербурге примерно 10 процентов от общего объема ипотечного кредитования. По государственной же программе до недавнего времени предоставлять кредиты под залог права требования было просто нельзя. Буквально только что появились новые внутренние документы Агентства ипотечного жилищного кредитования, позволяющие нам выдавать кредиты и на финансирование долевого строительства. Но... договоры должны соответствовать 214-му Федеральному закону. А таковых, соответствующих, как вы знаете, нет. И в ближайшее время вряд ли они появятся.
Владислав Назаров, правда, считает, что развитие ипотечного кредитования будет играть положительную роль косвенно. Захочет человек улучшить свои жилищные условия, возьмет ипотечный кредит и купит на вторичном рынке квартиру, а у того, кто эту квартиру продал, появятся деньги, чтобы вложить их в строительство нового жилья. Но такой исход представляется многим малореальным. Зато гораздо более вероятным специалисты считают иной сюжет.
- Если ипотечное кредитование будет действительно расти, то через некоторое время все резервы квартир на вторичном рынке жилья будут исчерпаны. А новые не строятся. В результате цены на жилье полезут вверх. Но при таких условиях строительным компаниям будет невыгодно искать пути привлечения массовых денег в жилищное строительство. Проще продавать мало, но по большой цене, чем много, но по маленькой, - считает исполнительный директор Института фондового рынка и управления Сергей Алексахин.
Кооператив в окружении проблем
Заместитель председателя Комитета ГД по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолий Аксаков считает наиболее перспективным способом привлечения в строительство денег населения создание жилищно-накопительных вкладов граждан в банках. То есть человек кладет деньги на длительный срок, а банк по истечении этого времени предоставляет ему льготный кредит на покупку жилья. Законопроект об этом уже разработан. Предполагается обеспечить таким вкладам страхование сумм не до 100 тысяч рублей, как в системе страхования вкладов населения, а до 600 тысяч. Сам вклад может послужить тем самым первым взносом, об отсутствие которого в настоящее время разбиваются мечты об ипотеке большинства россиян.
Есть еще одна форма использования средств населения для улучшения жилищных условий: жилищные накопительные кооперативы. Однако и они являются лишь средством покупки уже построенного жилья. К тому же, по словам начальника отдела контроля коллективных инвесторов регионального отделения Федеральной службы по финансовым рынкам в СЗФО Виктора Барилова, ЖНК приходится сталкиваться с рядом проблем.
Первая: квартира до полного выкупа остается на балансе кооператива. А налог на имущество с юридических лиц больше, чем с физических. Причем ЖСК в Петербурге, к примеру, имели налоговые льготы. А ЖНК они пока не предоставлены.
Второе: человек должен состоять в кооперативе более двух лет. Получается, что он приносит 80 процентов денег, а квартиру должен ждать два года.
Третья проблема: гражданин хочет получить комнату (на большее денег нет), а кооператив по закону может покупать только квартиру.
Как результат, на Северо-Западе зафиксировано 487 жилищных строительных кооперативов, которые должны перерегистрироваться в соответствии с 215-м Законом в жилищные накопительные. Сделали это лишь 11. Большинство же склонны превратиться в потребительские кооперативы по кредитованию граждан (по 117-му Закону). При этом деньги они дают на квартиры, хотя, по идее, не имеют права. Причем предлагают их под 3 процента. И заявляют, что у них квартиры на балансе не находятся, а потому они выгоднее, чем ЖНК.
Может быть, ПИФы?
Значительно более перспективной считает ряд экспертов форму закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Так, по мнению заведующего кафедрой ценных бумаг и инвестиций Международного банковского института Якова Маркова, ПИФы позволяют избежать основных проблем, которые делают для строителей неприемлемым Закон о долевом строительстве. Не надо регистрировать договоры, нет временных ограничений и так далее. Кроме того, ПИФы инвестируют деньги именно в новое строительство. Однако, хотя количество закрытых ПИФов уже исчисляется десятками, создаются они всякий раз практически под отдельный проект (опять вспоминается то, весеннее, совещание, на котором один из строителей сказал: "Ну, мы будем регистрировать на каждый дом отдельную фирму"). Тем более что нормальная схема создания такого фонда, когда его учреждает крупная риелторская компания, имеющая при этом свою строительную фирму. А это не решение проблемы в целом.
Решением могло бы стать, по общему мнению, возведение новых жилых домов строительными и риэлторскими компаниями на собственные или заемные средства с последующей продажей готовых квартир. Так, как это делается во всем мире.
Но в том же Петербурге очень немногие банки занимаются кредитованием очень немногих же строительных компаний. На недавней встрече банкиров со строителями первые объясняли свою позицию тем, что вторые представляют из себя совершенно непрозрачные структуры. По образному выражению Виктора Барилова, строительные акционерные общества (если они даже зарегистрированы в такой форме, хотя часто это бывают ООО) подобны стулу, стоящему даже не на трех ножках (собрание акционеров, совет директоров, генеральный директор), а на одной (гендиректоре).
- У нас шутят: акционерные общества делятся не на два, как по законодательству, а на три типа: открытые, закрытые и строительные, - говорит начальник отдела контроля эмитентов регионального отделения Федеральной службы по финансовым рынкам в СЗФО Валерий Альбертович. - Последние прославились массовыми нарушениями прав акционеров и корпоративного законодательства. Информацию не раскрывают, правила подготовки и проведения собраний нарушают. А из-за того, что они мало внимания уделяют "корпоративке", сами становятся легким объектом недружественных поглощений. То есть надежность их, с точки зрения корпоративного права, невелика. Немудрено, что банки не хотят давать строителям кредиты.
Получается замкнутый круг. Пока строительные фирмы не станут нормальными, открытыми акционерными обществами, ожидать серьезного роста кредитования не приходится. Ресурсы физических лиц не исчерпаны, но приток их сдерживается несовершенством законодательства.