Некоторые проблемы этого ряда, прямо скажем, не новы, давно мозолят глаза. Это, например, предоставление и подготовка земельных участков под строительство жилья (около 40 процентов его стоимости приходится на подведение коммуникаций, тепло-, энерго- и прочих систем). Поэтому сейчас правительством разрабатываются механизмы предоставления государственных гарантий под кредиты на подготовку земельных участков, сообщила Попова. Прорабатывается и система так называемых револьверных фондов, которые будут формироваться специально для кредитования и гарантирования проектов, связанных с модернизацией ЖКХ.
Однако многое зависит тут и от территорий. В разных регионах ипотека находится на разных ступенях развития, отмечает начальник управления региональной политики федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Борис Тимофеев. Как ни странно, Центральный федеральный округ отстает от Приволжского. В пяти регионах ЦФО - Смоленской, Тульской, Костромской, Ивановской, Ярославской областях - до сих пор не функционируют региональные операторы АИЖК, которые наделены функциями рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Правда, в этих регионах программа агентства ипотечного кредитования все же некоторым образом осуществляется - через сервисного агента (в лице какого-нибудь банка), с которым АИЖК заключил договор. Но возможностей лишь одного сервисного агента недостаточно для того, чтобы решать задачи в масштабах, предусмотренных национальным проектом и концепцией развития ипотеки.
Программы ипотечного жилищного кредитования лучше всего работают в тех регионах, считает Тимофеев, где не ждут "лучших" времен, а уже сегодня пытаются использовать все возможности и даже стараются на местном уровне расширить их.
Сын ошибок трудных
В этом смысле на форуме особо был отмечен опыт Вологодской области, занявшей в России по итогам 2004 года второе место по выданным ипотечным кредитам на душу населения. С 2000 по 2005 год с учетом сдаваемого в качестве залога вторичного жилья 2430 семей вологжан улучшили жилищные условия, ипотечные кредиты были выданы на 625 миллионов рублей.
До того как на федеральном уровне был принят Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", помощь потенциальным новоселам здесь в основном сводилась к предоставлению кредитов в виде рассрочек платежей за приобретаемое жилье в размере, не превышающем 20 процентов стоимости квартир, на 10 лет под 10 процентов годовых в рублях.
В конце 2002 года было заключено соглашение с Федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и работа стала строиться на основе федеральных стандартов. Тем не менее вологжане привнесли в нее немало особенностей.
Очень важный момент: средняя стоимость квадратного метра жилья, приобретаемого по программе ипотечного кредитования, примерно на 20 процентов ниже рыночной стоимости жилья. В Вологде ныне это 16-18 тысяч, с одной стороны, и 20-25 тысяч - с другой.
- Выгодная для покупателей дельта достигается несколькими способами, - поясняет председатель совета фонда ипотечного жилищного кредитования Вологодской области Ольга Хохлова. - Во-первых, реализация жилья осуществляется по закрытой цене. Первоначальная цена коммерческого предложения строительной организации умножается на коэффициент годовой инфляции. Полученный результат уже не подлежит увеличению в процессе строительства. Непредвиденные обстоятельства, связанные, например, с переделкой проекта или перерасходом материалов, проблемы исключительно строительной фирмы.
Столь жесткие условия строителей тем не менее не отпугивают. Их привлекает отсутствие риска при реализации своей продукции, а также своевременность выполнения фондом финансовых обязательств. Кроме того, компании, сотрудничающие с фондом, зарабатывают себе положительный имидж как участники областной программы. Стоит держать в уме, что при желании всегда есть возможность перестроить свою работу так, чтобы минимизировать затраты. Например, закладывая фундамент, строительные компании сразу закупают столярку: это выгодно, учитывая, что за два-три года, пока идет строительство, цены на нее неизбежно поднимутся.
Себестоимость квадратного метра жилья удается снижать и за счет финансирования строительства инженерных сетей - фонд заключает с муниципальными образованиями соглашение, в соответствии с которым бюджет муниципального образования оплачивает эту часть инфраструктуры.
Еще большему удешевлению жилья и расширению предложения на рынке, считает Ольга Хохлова, способствовало бы снятие бюрократических барьеров на подготовительном этапе строительства. По одному из домов, заказчиком строительства которого выступает фонд ипотечного жилищного кредитования, пришлось получить 109 согласований.
Кстати, объем пакета документов, который необходимо предоставить для участия семьи в программе ипотечного жилищного кредитования в Вологодской области, сократили, до 5-6 документов, а первоначально он насчитывал более 50.
- К счастью, за все время мы ни разу не сталкивались с дефолтом заемщика, то есть случаями, когда люди оказывались не в состоянии расплатиться по кредиту, говорит председатель совета областного фонда. - Тем не менее еще в 2000 году при областном фонде был создан маневренный фонд, который предусмотрен для экстренных случаев. Он ежегодно формируется в денежном выражении - деньги находятся на счету в банке и, если потребуется, могут быть использованы для покупки менее комфортного жилья для незадачливого заемщика.
Дайте молодым рычаг
В 2004 году в Вологодской области была принята программа государственной поддержки молодых семей за счет средств областного бюджета. Молодая семья может получить безвозмездную помощь в размере 100 тысяч рублей в виде субсидии для первоначального взноса и столько же при рождении (или усыновлении) каждого ребенка для погашения ссудной задолженности по кредитным обязательствам. В минувшем году размер господдержки на первоначальный взнос увеличен до 200 тысяч рублей семье без детей, но каждый ребенок увеличивает его на 100 тысяч рублей.
Кстати, сотрудники Вологодского фонда ипотечного жилищного кредитования считают, что государственная поддержка гражданам, участвующим в ипотеке должна оказываться именно в виде субсидий для первоначального взноса. Сразу после его внесения семья может переехать в новую квартиру, а это, кроме всего прочего, хороший стимул к повышению уровня своих доходов, а стало быть, гарантия безболезненного возврата кредита. Кроме того, переезжая в новые квартиры, люди начинают обустраиваться, покупать мебель, всякую домашнюю утварь, что стимулирует экономику региона.
По программе помощи молодым семьям из бюджета Вологодской области в 2004 году было выделено 7,1 миллиона рублей, в 2005-м - 37,1 миллиона. По статистической выборке за 2004 год, молодые семьи составляют порядка 15 процентов от общего количества семей, приобретающих квартиры с помощью ипотечных кредитов.
С нынешнего года в Вологодской области планируют активнее помогать бюджетникам. Для семей, в которых оба супруга работают в бюджетной сфере областного подчинения, предполагается выделять субсидии объемом до 30 процентов стоимости жилья. Бюджетникам муниципального подчинения, которые получат субсидии из средств местных бюджетов в размере не менее 15 процентов, предоставят примерно еще столько же из областного бюджета. В итоге общий размер субсидии составит не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья.