Давно прошли времена, когда Москва строилась районами и микрорайонами. Застройка приобрела точечный характер. Найти свободную территорию день ото дня все сложнее. Каждая сотка уходит на аукционах за миллионы долларов, но желающих заполучить свой "кусочек" земли меньше не становится.
И это, заметим, при том, что получить землю, несмотря на все федеральные законы, в Москве можно лишь в аренду. Городские власти упорно отказываются как продавать, так и передавать землю кому-бы то ни было в собственность. Но и москвичи настроены не менее решительно. Одни из них рвутся иметь не просто квартиру, но и владеть землей под многоквартирным домом, другие хотели бы построить коттедж где-нибудь неподалеку от Кремля, третьи - оформить в собственность хотя бы гараж, чтобы не бояться каждый день, что придет бульдозер и сковырнет его. Реальны ли эти мечты? Если да, то когда сбудутся? С другой стороны, под силу ли окажется горожанам земельный налог? Об этом - беседа корреспондента "РГ" с руководителем департамента земельных ресурсов города Москвы Виктором Дамурчиевым.
Российская газета | Виктор Назарович! С начала этого года все, кто имел в пользовании землю, должны были перезаключить договоры аренды или выкупить ее в собственность. Как известно, законом, принятым до новогодних каникул Госдумой в третьем чтении, срок самоопределения отодвинут еще на два года. Это значит, землевладельцев в Москве нет и пока не предвидится?
Виктор Дамурчиев | Я бы сказал иначе: их пока в столице единицы.
РГ | То есть столица по-прежнему предпочитает собственности ее суррогат - аренду?
Дамурчиев | Правительство Москвы не считает аренду суррогатом. И вообще не стал бы отзываться о ней так непочтительно. Ведь аренда позволяет контролировать использование земли и сохранять в столице рабочие места, что архиважно при нынешних попытках недружественного поглощения предприятий. Благодаря аренде же городской бюджет имеет возобновляемый источник доходов. Например, лишь за прошлый год она дала свыше 10,5 миллиарда рублей. От операций же с землей в целом город уверенно получает более 0,5 миллиарда долларов. Могу назвать десятки стран мира со сложившейся экономикой и развитым институтом частной собственности на землю, которые так и не отказались от арендных отношений и ни при каких обстоятельствах не передают государственную землю в частные руки. Взять, к примеру, тот же Лондон.
РГ | А как же тогда Борис Березовский обзавелся там усадьбой?
Дамурчиев | В самое ближайшее время точно на таких же основаниях беглый олигарх сможет купить дом и в Москве. При условии, что прокуратура ничего не будет иметь против его возвращения.
Дело в том, что как раз сейчас наш департамент активно работает над оформлением земли в собственность частным домовладельцам.
Когда процесс завершится, каждый из них в любой момент сможет продать свою землю кому угодно, в том числе и Борису Березовскому, как особо нуждающемуся.
РГ | Сколько же таких счастливчиков в Москве?
Дамурчиев | Более 6,5 тысячи. Около тысячи из них уже обратились в префектуры округов с заявлениями о передаче занимаемой земли. 3 их них уже удовлетворены, скоро будут рассмотрены еще 17 заявлений.
РГ | Этим людям нужно готовиться к марафону, какой в борьбе за землю проделала в свое время 87-летняя Тамара Близинская? Она вынуждена была дойти до Конституционного суда.
Дамурчиев | Теперь в таком сложном пути нет необходимости. На примере работы с первыми заявлениями мы пытаемся максимально упростить процедуру оформления земли.
РГ | И какой она будет?
Дамурчиев | Человек обращается с заявлением в наш департамент или префектуру. Прилагает план БТИ и документы, которые подтверждают, что он является домовладельцем. Дальше департамент делает кадастровый план участка и готовит распорядительный документ правительства Москвы. Когда он будет подписан, останется зарегистрировать землю.
РГ | Сколько на это потребуется времени?
Дамурчиев | Сначала не меньше трех месяцев. Потом, когда процедуру отработаем, срок сократится вдвое. Основные сложности подстерегают при прохождении архитектурной и градостроительной части. Дело в том, что существует генеральный план развития Москвы до 2020 года и по нему вполне может оказаться, что через какое-то конкретное домовладение запланировано проложить, к примеру, дорогу.
РГ | И что тогда?
Дамурчиев | Начнутся переговоры с владельцем - о возможности выкупа земельного участка, размерах компенсации.
РГ | По 100 тысяч долларов за сотку, как уже не раз предлагали жителям поселка художников в районе метро "Сокол"?
Дамурчиев | Жителям "Сокола" просто повезло, раз им предлагают такие деньги за выкуп. Они автоматически перешли в разряд людей независимых и предельно состоятельных.
РГ | И все-таки когда наступит ясность с землей для всех 6,5 тысячи частных домовладельцев Москвы?
Дамурчиев | Надеюсь, до конца текущего года.
Пограничный конфликт
РГ | Виктор Назарович, в соответствии с Жилищным кодексом РФ теперь жители любого многоквартирного дома получили право стать полноправными землевладельцами. Но в Москве этот путь еще более тернист. Почему?
Дамурчиев | Да нет с этим сложностей! Существует закон, и столица его выполняет. Товарищества собственников жилья, которые хотели получить землю, получили ее. Вот статистика: с начала прошлого года с такими просьбами обратились 26 ТСЖ и кондоминиумов, 24 из них земельные участки переданы. Остальные - в работе.
РГ | А читатели "РГ" утверждают, что московские чиновники требуют сумасшедшие деньги за определение границ земельного участка.
Дамурчиев | Если метр жилья в элитном многоквартирном доме стоит сотни тысяч рублей, неужели сумму в 12-16 тысяч рублей - такова цена межевания, в процессе которого и определяются границы участка дома - и в самом деле нужно считать сумасшедшими деньгами? Прикиньте: это ведь максимум по 2 сотни рублей с квартиры.
РГ | Элитный дом или не элитный... Кто же и по каким признакам определит? Скажите лучше прямо, кто из москвичей и сколько должен платить за размежевание? И не забудьте при этом про специально заложенные на эти цели в городском бюджете 2005-го года 200 миллионов рублей. Они-то куда ушли?
Дамурчиев | Во-первых, не 200, а 160 миллионов. Они были предусмотрены вообще на все землеустроительные работы в городе. На вопрос, кому платить, кому не платить, отвечу дипломатично: если жильцы дома согласятся сами оплатить разграничение участка, то департамент земельных ресурсов не откажется. Если кто-то не захочет или не сможет - выполним работы бесплатно.
РГ | И долго очереди ждать?
Дамурчиев | Если не будет споров на меже, то примерно в течение месяца. Но скажу сразу: чуть не в каждом втором случае конфликт из-за определения границ участка возникает, и довольно часто приводит в суд. А где-то, как, например, в доме, где я живу, сформировать двор отдельно взятого строения вообще невозможно - он есть, но один на несколько домов. Москва ведь довольно долго строилась в условиях, когда никто не предполагал, что когда-нибудь на ее территории может возникнуть частная собственность на землю. Нам же все время говорят: ну что вы медлите, посмотрите на Западную Европу! Европа столетиями живет совершено по иным меркам.
Между Красной площадью и Тверской
РГ | Можно ли надеяться на то, что двухлетней отсрочки, данной Госдумой , хватит для того, чтобы разобраться с землей?
Дамурчиев | Не сомневаюсь в этом. Ведь правительство Москвы и Министерство экономического развития и торговли пришли, наконец, к взаимопониманию по вопросу, служившему главным камнем преткновения. Как известно, категоричнее всего столица возражала против распродажи земли с молотка за бесценок, к которой ее подталкивала установленная федеральным центром цена - не более 30-кратной ставки земельного налога за гектар. При реальной-то рыночной стоимости в сотни раз дороже! Теперь московские власти предложили иную формулу. Предприятия, которые намерены сохранить свой профиль и рабочие места, могут выкупить занимаемую территорию за 20 процентов ее кадастровой стоимости. Те же, кто хочет закрыть производство и построить на его месте офис, торговый центр или коммерческий дом, должны приобретать землю по 100-процентной кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной.
РГ | А как насчет того, чтобы поделиться землей с федеральным центром? Созрели?
Дамурчиев | Дело же не в нашей упертости. Не хочу обижать авторов закона о разграничении собственности на муниципальную и федеральную земли. Но ведь предлагался чисто формальный признак. Федеральное предприятие, значит, и земля федеральная, городское - стоит на городской земле. Теперь возьмем любую московскую улицу и взглянем на вывески домов: примерно в каждом шестом расположено федеральное предприятие. Одно соседствует с жилым домом, другое - с городской больницей, третье - с детским садиком. Это же все должно учитываться. Значит, надо сначала установить четкие границы каждого земельного участка, учитывая все факторы. В процессе переговоров мы добились того, что документы из правительства РФ и Росимущества на разграничение теперь приходят более подготовленными. И процесс, что называется, пошел. Первые 126 участков земли, владеть которыми в Москве будет федеральное правительство, согласованы.
РГ | А на сколько претендует центр?
Дамурчиев | Порядка 2600 участков. Это составляет 23-27 процентов территории Москвы. Механизм передачи сейчас отработан, поэтому я думаю, что года за полтора с разграничением управимся.
В поисках резервов
РГ | Виктор Назарович, москвичи все время слышат жалобы на дефицит земли, а власти тем временем все наращивают темпы строительства. Жилья, торговых центров, офисов и т. д. Когда прозвучит: все, стоп, городу развиваться дальше некуда?
Дамурчиев | В ближайшие 10 лет Москве это не грозит. Генпланом развития столицы зарезервированы территории, необходимые для обеспечения нормальной жизнедеятельности города. Например, 1,5 тысячи гектаров лишь под увеличение дорожной сети.
РГ | И где эти свободные земли?
Дамурчиев | Чистой территории, свободной от застройки, нет. А вот из 27 тысяч гектаров, занимаемых промышленностью, как показала проведенная инвентаризация, процентов 40 территории можно безболезненно освободить. Собственно, ради этого и идет сейчас работа над проектом Пром-Сити.
РГ | У вас есть точный перечень предприятий, которые будут выведены?
Дамурчиев | Есть. Скажу сразу: никого насильно заставлять переезжать на неподготовленную территорию не будем.
РГ | Ну хорошо, тогда назовите тех, кого ни при каких обстоятельствах не тронут.
Дамурчиев | Например, АЗЛК. Город наметил четкую программу его реанимации и превращения в современное предприятие автомобилестроения. Останутся на своих местах предприятия стройиндустрии, социального назначения, большая часть оборонного комплекса. И вообще все, кто заключил с городом договор на долгосрочную аренду на 49 лет, могут быть спокойны.
РГ | Какие еще у столица резервы?
Дамурчиев | Участки, занятые разными складами, автостоянками и гаражами... Это еще 1,8-2 тысячи гектаров территории.
РГ | Ну вот, опять о бедных владельцах ракушек вспомнили!
Дамурчиев | Строительство на их месте многоэтажных паркингов высвободит примерно 30-50 процентов площади. Москвичи уже не воспринимают "покушение" на ракушку так трагично, как это было несколько лет назад. Дело в том, что все, у кого металлические тенты и гаражи установлены на законных основаниях, как правило, не остаются в накладе. Получают взамен либо место в новом паркинге, либо денежную компенсацию. Как показала инвентаризация, проведенная нашими специалистами на территории нескольких управ, в 30 процентах этих "железяк" какой только хлам не хранится. Машин же там никогда и не было. Поэтому хозяева с удовольствием пользуются возможностью получить от них хоть какую-то выгоду.
Хочу коттедж в центре Москвы
РГ | Виктор Назарович, говорят, что законно получить землю в Москве вообще невозможно.
Дамурчиев | Дело в том, что в 90-93 годы, когда городское законодательство не было сформировано, некоторые предприимчивые организации сумели получить землю за смешную цену. Вот они-то и пытаются при случае торгануть землей с выгодой для себя. Что же касается участков, находящихся в собственности у города, с тех пор, как два года назад был создан тендерный комитет, все они без исключения идут под застройку через аукционы.
РГ | И по какой цене?
Дамурчиев | Предсказать это никогда невозможно. Вот, например, на ближайший аукцион выставлен участок площадью 0,8 гектара на улице Сухаревской, с начальной ценой 6 миллионов 200 тысяч долларов. Шаг аукциона - 100 тысяч долларов. Цена может удвоиться, утроиться... Это зависит от многого: от того, кто именно принимает участие в аукционе, настроения участников, ситуации в стране. Бесспорно одно: от желающих заполучить ее на любых условиях нет отбоя.
РГ | Можно ли на этом аукционе купить участок земли и построить на нем коттедж для отдельно взятой семьи?
Дамурчиев | Пока, как я уже говорил, купить можно лишь право аренды - на 49 лет. И построить на нем многоквартирный дом. Хотя в таких районах, как Куркино, Жулебино, Южное Бутово генпланом предусмотрена и малоэтажная застройка. Так что коттеджи в черте столицы тоже скоро начнут строиться - как только Москомархитектура предложит специально отведенные места. Согласитесь, мало радости, если из окна квартиры на восемнадцатом этаже полетят бутылки в головы обитателей коттеджа, расположенного у подножия небоскреба. Но если на облюбованном вами под частный дом участке генпланом предусмотрена высотка - ничего не выйдет. Придется искать другую землю.
Кто и сколько в Москве теперь будет платить за землю?
В соответствии с 31-й главой Земельного кодекса РФ налог на землю под жильем и в случае, когда имеется прилегающая территория в виде двора, составляет 0,1 процента кадастровой стоимости земли, для дачников - 0,3 процента.
Что это означает для москвичей в 2006 году?
Жители многоквартирного дома, оформившие в собственность земельный участок, скажем, размером с футбольное поле, т.е. примерно 3200 квадратных метров (расчет в каждом конкретном случае ведется, исходя из реальной площади), будут платить порядка 350-400 рублей в год на семью.
Владельцы частных усадеб, имеющие участки до 6 соток, - 6 - 6, 5 тысячи рублей в год.
Плата за землю для владельцев капитальных гаражей и "ракушек" одинакова:
- до 500 рублей в год за кв. метр в пределах Бульварного кольца;
- 100-120 рублей за кв. метр - за пределами Третьего Транспортного кольца;
- до 50 рублей за кв. метр - в границах МКАД.