Как уже неоднократно писала "Российская бизнес-газета", данный документ был разработан минэкономразвития в прошлом году, ожидалось, что Дума примет его на осенней сессии и с 1 января 2006 года новый порядок вступит в силу. Однако на деле все вышло не так просто. Законопроект был направлен в правительство, оно его в целом одобрило, но отправило на доработку. После этого минэкономразвития вносило его доработанный несколько раз, меняя при этом название и некоторые термины. И вот наконец правительство внесло его в Думу. В минэкономразвития считают, что у него есть все шансы быть принятым в новом году. Так что при оптимистичном развитии событий граждане уже в текущем году смогут оформить земельные участки и постройки в собственность без лишних проволочек.
Этот документ решает две очень важные проблемы, с которыми сталкиваются граждане при регистрации прав на земельные участки и постройки.
Первая касается непосредственно земли. Так, если у вас есть участок, но вы не прошли регистрацию прав и ваш участок не внесен в Единый государственный реестр права (ЕГРП), то вы не можете с вашим участком совершать сделки, продавать, сдавать в залог, передавать по наследству. Почему? Потому что из-за дефектов в правоустанавливающих документах граждане часто не имели возможности зарегистрировать права на землю. Например, в решениях о предоставлении земельных участков, которые принимались до введения в действие Земельного кодекса (2001 год), а также других документах на землю иногда не указывался никакой вид права. Или другая крайность: выдавались свидетельства, где через запятую перечислены все три варианта - право собственности, постоянного (бессрочного) пользования и аренды. Естественно, что учреждения юстиции в регистрации прав на такие документы отказывают. Выхода из сложившейся ситуации, кроме как через суд, не было.
По данным, которые приводит минэкономразвития, сегодня в Едином государственном реестре права (ЕГРП) зарегистрированы права примерно на 20 процентов от всего количества существующих (ранее предоставленных) земельных участков (40 миллионов). С помощью нового закона будет введено очень простое правило: если вид права не указан, либо неоднозначно указан, то он считается предоставленным и может быть зарегистрирован на праве собственности.
Следующей наиболее распространенной и сложной в решении является ситуация, когда кадастровый план, выданный управлением Роснедвижимости, не содержит сведений о земельном участке, достаточных для регистрации.
Как правило, до принятия Земельного кодекса участки предоставлялись гражданам без подробного описания границ. В решении просто указывалось: предоставить шесть соток, - и прилагалась какая-то условная схема этого земельного участка. Человек начинал строиться, обрабатывать землю и т.д. В результате чего сегодня предоставленный участок может быть не 6 соток, а 7 или 8 соток, но вы при этом никому не мешаете, никого не стесняете. Однако в регистрации такого участка вам откажут.
Законопроект предлагает учитывать в кадастре участки и регистрировать на них права по сложившемуся землепользованию при наличии двух условий. Границы участка согласованы со смежными правообладателями, попросту говоря, соседями, и если из излишка земли нельзя сформировать самостоятельный участок.
Еще одно немаловажное решение, которое предлагается в документе, направлено на упрощение оформления прав на участки в садоводческих и дачных товариществах и кооперативах. По действующему порядку, для оформления таких участков в собственность необходимо выкупить также земельные участки общего пользования (это - дороги, участки под водонапорными башнями и т.д.). Законопроект разрешает бесплатно приобрести в долевую собственность членов дачного или садового товарищества земельные участки общего пользования.
С землей, казалось бы, разобрались. Но что делать с домами и гаражами, которые построены, но не имеют оформленного права? Большое количество подобных объектов жилой недвижимости были построены без разрешения на строительство и приемки в эксплуатацию. Согласно действующему Гражданскому кодексу эти дома, дачи или гаражи являются самовольными постройками, а значит, признать право на эти объекты можно также только через суд.
Градостроительный кодекс в новой редакции разрешает гражданам строить дачные дома, садовые домики и гаражи без разрешения на строительство. Но вопрос: а что же делать с домами, которые были построены до введения кодекса? Как пройти регистрацию прав, если нет акта ввода в эксплуатацию и нет разрешения на строительство? Проект закона предлагает революционное решение - распространить действие новой редакции Градостроительного кодекса на все ранее построенные дачи и гаражи. То есть все, у кого нет документов на строительство и ввод в эксплуатацию, смогут зарегистрировать свои права.
Что же касается самовольно построенных индивидуальных жилых домов, для которых по новому кодексу сохраняется требование получить разрешение на строительство, то для этих объектов предлагается ввести временный (до 2009 года) порядок внесудебного признания прав. В соответствии с этим порядком для регистрации прав достаточно будет представить правоустанавливающие документы на землю, техпаспорт дома и заключение органа местного самоуправления о том, что при строительстве не нарушены красные линии и линии регулирования застройки.
По мнению экспертов, после введения новых поправок процесс регистрации в собственность земельных участков и расположенных на них построек будет существенно упрощен.