Как уже писала "Российская бизнес-газета", законопроект направлен на решение трех вопросов, которые волнуют не только дачников и садоводов, но и владельцев жилых индивидуальных домов. Первый вопрос - это порядок приватизации дачных, садовых и огороднических участков в некоммерческих объединениях. Эта проблема касается тех, у кого участки еще не приватизированы. Второй вопрос - это земельные участки, которые не прошли регистрацию прав и не внесены в Единый государственный реестр права. И третий - это регистрация права на жилые дома и гаражи, которые построены без разрешения. Правда, у наших читателей есть еще один вопрос, который прямо не прописан в законе, но именно он едва ли не больше всего волнует граждан - это снизится ли цена переоформления прав собственности? После обсуждения законопроекта на страницах газеты к нам в редакцию постоянно поступают звонки с вопросами, сколько же будет стоить оформление земли и построек в собственность, если законопроект будет принят? Напомним, что сегодня оформление прав на земельные участки и постройки - это долгий дорогостоящий и мучительный процесс. Если повезет, то оформить документы можно за 1,5-2 месяца, а если не повезет, то свои права оформлять можно не один год. Что же касается цены - разброс огромный: от 500 до 3000 долларов, а иногда и больше. Все зависит от того, в какой области находятся дом или земля.
К сожалению, многие граждане считают, что после введения закона оформить документы можно будет за 500 рублей. Не хочется расстраивать наших читателей, но чуда не произойдет. Ведь из чего сегодня складывается цена на оформление права на собственность? Если вы сами решитесь оформлять документы, это будет дешевле, так как посредники, в основном это агентства по недвижимости, за свои услуги берут от 500 до 2000 тысяч долларов. Регистрация прав у нас сегодня установлена законом, и платежи за регистрацию прав также установлены законом. Да, граждане должны заплатить 500 рублей за регистрацию права и 500 рублей за регистрацию сделки с недвижимым имуществом. Если у вас нет недвижимого имущества, то действительно, на первый взгляд, если убрать посредников, то получается 500 рублей. Но не стоит забывать, что на регистрацию вы должны прийти с пакетом документов. Даже если у вас только земельный участок, вызов землемеров никто не отменял. Поэтому, например земельный участок в Калужской области размером в 4 сотки землемеры обмеряют вам за 4,5 тысячи рублей, а вот в Московской области все зависит от расстояния от МКАД. Если рядышком, то могут запросить 23 тысячи рублей, опять-таки смотря по какому направлению, а то и больше. Как ни крути, в 500 рублей не уложиться. Ну а если на земельном участке находится еще и недвижимость (как без нее?), то прибавьте к этому еще и работников БТИ. С ними такая же история, далеко расположенный маленький домик обойдется в 1,5 тысячи рублей, большой и близко - намного дороже. Плюс затраты за выдачу других документов, требуемых при регистрации. И это мы рассматриваем вариант, когда с документами все в порядке.
Тогда зачем, задают тут же вопрос, нужен новый законопроект? Как оформлять пенсионерам свои дачные участки и домики, полученные от государства лет 10-20 назад бесплатно? Ведь даже без посредников для оформления 4 соток и маленького домика потребуется в среднем от 9 тысяч рублей. Однозначного ответа в минэкономразвития нам дать не смогли. К сожалению, в этом законопроекте ограничений для оплаты услуг землемеров нет. Что естественно, ведь разработчики - люди с рыночной психологией. Правда, в министерстве признают, что цены на землеустроительные работы сегодня очень часто завышены и не отражают реальной стоимости этих работ. Поэтому минэкономразвития подготовило отдельный законопроект, который делает процедуры землеустройства намного более прозрачными и отвечает на целый ряд вопросов, которые сегодня не урегулированы в законодательстве.
Остается надеяться, что когда этот закон будет принят, то рынок землеустроительных работ будет функционировать по-другому и монополии, которая сегодня сохраняется на землеустроительном рынке, больше не будет. А не будет жесткой монополии - снизится цена, считают в минэкономразвития. Однако пока данный законопроект в Госдуму не внесен, и когда это случится - не известно.
Что же касается основного законопроекта о регистрации прав, то здесь даже внушительными суммами дело не исчерпывается. Дело все в том, что многие граждане даже за эти деньги сегодня не могут зарегистрировать права на землю и дома из-за дефектов в правоустанавливающих документах. Например, в решениях о предоставлении земельных участков, которые принимались до введения в действие Земельного кодекса (2001 год), а также других документах на землю, иногда не указывался никакой вид права. Или другая крайность: выдавались свидетельства, где через запятую перечислены все три варианта - право собственности, постоянного (бессрочного) пользования и аренды. Естественно, что учреждения юстиции в регистрации прав на такие документы отказывают. Выхода из сложившейся ситуации, кроме как через суд, нет.
Следующей наиболее распространенной и сложной в решении является проблема, когда кадастровый план, выданный управлением Роснедвижимости, не содержит сведений о земельном участке, достаточных для регистрации. В результате если у вас есть участок, но вы не прошли регистрацию прав и ваш участок не внесен в Единый государственный реестр права (ЕГРП), то совершать сделки: продавать, отдавать в залог, передавать по наследству такой участок - вы не можете.
С оформлением прав на жилые и дачные дома, гаражи есть проблемы и другого характера. Много таких объектов жилой недвижимости были построены без разрешения на строительство и приемки в эксплуатацию. Согласно Гражданскому кодексу, это самовольные постройки, а значит, признать право на эти объекты можно только через суд. А это значит, что цена за оформление увеличивается еще в несколько раз, не говоря уже о времени. К тому же, как-то не очень верится, что суды в массовом порядке начнут вдруг закрывать глаза на изначальную незаконность построек.
На пороге начала регистрации прав собственности эти "бумажные" и юридические проблемы в своем солидном денежном эквиваленте поджидают сегодня миллионы граждан. По данным минэкономразвития, сегодня в ЕГРП зарегистрированы права примерно на 20 процентов от всего количества существующих (ранее предоставленных) земельных участков (40 миллионов). Нельзя не признать, что новый законопроект пытается решить эти проблемы. После введения новых поправок процесс регистрации в собственность земельных участков и расположенных на них построек будет существенно упрощен. Кроме того, предполагается, что исчезнет огромное количество взяток, которые дают граждане за решение своих проблем, а следовательно, произойдет снижение расходов, требуемых при оформлении.
Решения, предлагаемые законопроектом, просты. Правило первое - если вид права не указан либо неоднозначно указан, то он считается предоставленным и может быть зарегистрирован на праве собственности. Правило второе - учитывать в кадастре участки и регистрировать на них права по сложившемуся землепользованию при наличии двух условий: границы участка согласованы со смежными правообладателями и из излишка нельзя сформировать самостоятельный участок. Правило третье - законопроект разрешает бесплатно приобрести в долевую собственность членов дачного или садового товарищества земельные участки общего пользования. Правило четвертое - распространить действие новой редакции Градостроительного кодекса на все ранее построенные дачи и гаражи. То есть все, у кого нет документов на строительство и ввод в эксплуатацию построек, смогут зарегистрировать свои права.
Что же касается самовольно построенных индивидуальных жилых домов, для которых по новому кодексу сохраняется требование получить разрешение на строительство, то для этих объектов предлагается ввести временный, до 2009 года, порядок внесудебного признания прав. В соответствии с этим порядком, для регистрации прав достаточно будет представить правоустанавливающие документы на землю, техпаспорт дома и заключение органа местного самоуправления о том, что при строительстве не нарушены красные линии и линии регулирования застройки.
И последнее. Для земельных участков, которые находятся в дачных, садовых и огороднических некоммерческих объединениях и которые еще не прошли процедуру приватизации, законопроект четко прописывает перечень предоставляемых документов для приватизации. Вы должны иметь проект границ земельного участка, заключение от правления, что ваш участок - действительно ваш, действительно он здесь расположен, что границы вашего участка не нарушают границ земель общего пользования.
Подробности из первых рук читайте также в одном из ближайших номеров "Российской газеты" в "Деловом завтраке" с главой Росрегистрации С.Н. Мовчаном