С начала весны компании, управляющие ипотечными фондами и ПИФами недвижимости, получили право самостоятельно пересматривать состав и структуру своих паевых инвестфондов. С марта этого года вступили в силу новые правила Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) и главное из них касается продления срока работы с инвестконтрактами еще на один год (то есть до мая 2007 года). Основным аргументом введения новых правил явилось то, что 214-й закон, регулирующий долевое строительство, так и не заработал в полную силу. В результате, по мнению участников рынка, в Москве заключен лишь один контракт на долевое строительство, в Подмосковье - два контракта. Между тем инвестконтракты занимают существенную долю инвестиций в недвижимость.
Теперь в соответствии с новыми правилами УК смогут работать не только с застройщиками, но и с инвесторами. К тому же расширятся и возможности по работе с земельными участками, что весьма актуально, поскольку, несмотря на общий рост рынка, в конце прошлого года ряд компаний принял решение досрочно прекратить деятельность фондов.
Главное изменение старых правил заключается в том, что теперь управляющие компании смогут финансировать новое строительство или реконструкцию уже имеющегося объекта недвижимости за счет имущества фонда. На самом деле для такого строительства земля или объект недвижимости должны входить в состав имущества фонда. Раньше в явном виде не была прописана возможность строительства на земле, принадлежащей фонду. Теперь она существует. Впрочем, этот участок, на котором ведется строительство, должен быть выделен в установленном порядке. Кроме того, появилась возможность работать на земле, переданной в бессрочное пользование, или с земельными участками с другими особенностями. Управляющие компании по-прежнему не смогут заниматься самостоятельно строительством на той земле, которая принадлежит их ПИФам, но смогут выступать заказчиками на строительство или перестройку объектов недвижимости.
Судя по новым правилам, расширяется и перечень активов ипотечных фондов. В частности, появилась возможность не только приобретать кредитные договоры банков, но и договоры займа, которые все чаще заключают компании со своими сотрудниками. Кроме того, теперь разрешено в имущество ипотечных фондов включать закладные ценные бумаги. Кстати, сами управляющие считают, что все это позволит ипотечным ПИФам участвовать в процессе рефинансирования ипотечных кредитов и займов.
Судя по всему, претерпит изменение и порядок расчета стоимости чистых активов инвестфондов, а также и стоимости их паев. Дело в том, что при строительстве стоимость технической документации достигает 10 процентов от всего проекта. При завершении строительства стоимость этой документации как бы исчезает, что ведет к снижению стоимости чистого пая. Теперь же по новым правилам расходы на техническую документацию в расчет приниматься не будут.
Более четкие правила, считают специалисты, смогут помочь коллективному инвестированию в недвижимость. Нынешние изменения могут вызвать рост числа самих фондов. Правда, рост рынка паевых фондов недвижимости за прошлый год и так впечатляет. На начало 2006 года сформировали активы 67 фондов, что вдвое превысило число фондов на начало 2005 года. При этом стоимость чистых активов (СЧА) действующих фондов выросла в 3,5 раза. Только в четвертом квартале СЧА выросла в 1,6 раза. В настоящее время она составляет 24,8 миллиарда рублей. Уже по итогам первого квартала можно ожидать, что активы фондов недвижимости превысят 1 миллиард долларов. При этом по фондам, раскрывшим информацию о структуре активов, суммарные вложения в недвижимость оказались уже на уровне 11,1 миллиарда рублей. С учетом пока не открывших данных - не менее 13 миллиардов рублей. То есть доля недвижимости в фондах уверенно растет и в настоящее время превышает 50 процентов.