Самое первое, что нужно сделать, - узнать в органе местного самоуправления о том, какие жилищные программы действуют в вашем регионе, районе. Вы можете попытаться принять участие, например, в программе "Молодая семья" или в программе развития села, или в другой региональной жилищной программе, если соответствуете ее требованиям. Во всех этих случаях, во-первых, предусмотрены субсидии на частичное погашение стоимости нового жилья, во-вторых, условия получения кредита гораздо более щадящие, нежели при обычном, "коммерческом" кредитовании. Пожалуй, единственный недостаток таких программ в том, что они доступны далеко не всем желающим: их участниками могут быть лишь граждане, официально признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Если у вашей семьи жилплощадь на 10 квадратных сантиметров больше нормы, она уже не считается нуждающейся.
Наиболее оптимальный вариант решения жилищной проблемы - ипотечный кредит. Он хорош тем, что дается достаточно крупная сумма на длительный, до 25 лет, срок и под относительно небольшой процент, чаще всего - от 14 до 16 процентов годовых при рублевом кредите. Иногда могут предложить ссуду и под 12 процентов, но это скорее рекламный ход (в этом случае строго ограничивается размер кредита и сроки его погашения). Если банк просит более 16 процентов, ищите другой.
Недавно ряд банков стал предлагать на выбор фиксированную процентную ставку или плавающую. Фиксированная неизменна на протяжении всего срока погашения - хоть пожар, хоть потоп. Плавающая постоянно (раз в квартал, полугодие или год) меняется в зависимости от экономической конъюнктуры. Основной показатель здесь - уровень инфляции. Если инфляция снижается, то снижается и процент по кредиту. И наоборот. С плавающей ставкой ты либо пан, либо пропал: заемщик существенно выигрывает при понижении ставки, но в случае какого-нибудь дефолта летит в финансовую пропасть.
Какие требования обычно предъявляются заемщику ипотечного кредита? Практически все банки требуют, чтобы у вас были собственные средства для первоначального взноса - как правило, не менее 30 процентов стоимости приобретаемого жилья. Второе важнейшее условие - у заемщика должен быть определенный уровень дохода, позволяющий расплачиваться по кредиту, при этом не менее 50 процентов зарплаты должно оставаться на жизнь. Некоторые банки называют конкретную цифру: например, на семью из двух человек, проживающую в столице, после всех выплат должно оставаться не менее тысячи долларов.
Внимание!
Не забудьте воспользоваться налоговой льготой. Купив новую квартиру в кредит, вы можете воспользоваться значительными льготами по подоходному налогу. В соответствии с новым Налоговым кодексом, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации. Общий размер данного вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.
Если есть возможность воспользоваться Интернетом, найдите в поисковой системе все банки, которые работают в вашем регионе с ипотечными кредитами. В меню всех этих сайтов почти наверняка есть "ипотечный калькулятор", с помощью которого можно понять, на какую сумму вы можете рассчитывать с вашим уровнем дохода, и каков будет размер ежемесячных платежей. А самое главное - решит ли эта сумма вашу проблему. Сравните условия в разных банках. Если Интернета нет, не поленитесь обзвонить все имеющиеся банки или сходить лично в их отделы кредитования физических лиц.
Если банк не требует поручителей, то обязательно потребует застраховать жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика. Всегда требуется ежегодное страхование приобретаемого жилья от рисков утраты и повреждения. Почти всегда приходится платить за открытие ссудного счета, за аренду банковской ячейки и многое другое. Прежде чем писать заявление на кредит, попросите банковского клерка рассчитать вам абсолютно все предстоящие платежи, как единовременные, так и регулярные. Поинтересуйтесь, сколько будет стоить государственная регистрация ипотечной сделки, ее нотариальное заверение. При покупке жилья на вторичном рынке банк потребует проведения независимой оценки квартиры, что тоже стоит денег. В общей сложности все дополнительные расходы по оформлению ипотечного кредита и покупке жилья составляют обычно 8-10 процентов от стоимости самого жилья. Таким образом, либо эти деньги должны быть отложены заранее в отдельном кармане, либо, беря кредит, надо заложить туда все предстоящие расходы.
Понятно, что любая банковская ссуда предполагает возврат гораздо больших средств, чем были даны банком. В случае ипотечного кредита возвращать приходится порой двойную сумму из-за очень длительного срока погашения. Поэтому многие граждане стараются как можно быстрее, раньше оговоренного в договоре срока, вернуть банку деньги. Но банкам это не нравится. Поэтому, выбирая кредитную организацию, обратите внимание на условия досрочного погашения кредита. Крайне редко банки позволяют досрочное погашение без всяких условий и штрафов. Обычно они берут некий временной люфт, в течение которого лишние суммы вносить нельзя. Кроме того, в большинстве банков за каждый досрочный платеж взимается отдельная плата - нечто вроде комиссии. Пусть речь идет "всего" о 50 долларах, но если просуммировать все, ваши расходы опять-таки возрастут.
Расплачиваться по кредиту большинство коммерческих банков предлагают так называемыми аннуитетными платежами. Это строго фиксированные суммы на протяжении всего срока кредитного договора, независимо от того, какой долг остается за вами. Допустим, вам насчитали общую сумму ежемесячного платежа в 10 тысяч рублей. Она состоит из двух частей - непосредственно долга и процентов по кредиту, и рассчитана таким образом, что для заемщика общая цифра остается неизменной в течение всего срока возвращения кредита. Банки обычно представляют такую схему как чрезвычайно удобную для потребителя - можно-де вперед рассчитать семейные расходы. На самом деле ничего хорошего в этой схеме нет, учитывая, что платить придется много-много лет и значительные суммы. А если при этом не растет зарплата, бремя окажется довольно тяжелым. Досрочное же погашение лишь несколько уменьшит срок бремени.
Однако чтобы решить жилищную проблему, не обязательно идти по ипотечному пути. Существует большое количество всевозможных потребительских кредитов, которые можно использовать, если сумма, которой вам не хватает на покупку жилья, не превышает 750 тысяч рублей. Возможно, какие-то банки дают в долг и больше, но нам таких найти не удалось. Потребительский кредит можно взять на строительство (без оформления залога будущего жилья, то есть ипотеки), на ремонт, на неотложные нужды и так далее. Самый большой минус таких кредитов - высокие процентные ставки, от 18 до 25 процентов. Кроме того, они, как правило, даются на срок не более 5 лет, иногда до 10.
Но зато у таких кредитов есть и большие плюсы. Во-первых, отсутствует залог квартиры. Во-вторых, их оформление значительно более простое, нежели при оформлении ипотеки. В-третьих, потребительские кредиты дешевле в обслуживании. Если сложить все "дополнительные" затраты по ипотечному кредиту с его небольшой процентной ставкой и высокую процентную ставку по потребительскому кредиту, то в итоге окажется, что они примерно равны.
Ну а самый идеальный вариант - взять беспроцентную ссуду на покупку жилья на работе. Сегодня уже многие предприятия имеют серьезные социальные программы для своих сотрудников, в том числе предоставляют и ссуды.
Внимание!
Существенным условием предоставления ипотечного кредита является возраст заемщика. Женщина должна погасить кредит до исполнения ей 55 лет, мужчина - до 60, то есть до выхода на пенсию, даже если на пенсию вы не собираетесь. Поэтому, прикидывая сумму кредита, вы должны очень четко представлять, на какой срок вам могут его дать, - на 5, 10 или 20 лет. От этого зависит как размер максимального кредита, так и ежемесячные выплаты. Из-за предельного возраста кредитование может вообще не состояться.