Как известно, закон этот был принят в 2005 году для защиты строительного рынка от недобросовестных и непрофессиональных участников. Однако он фактически приравнял дольщиков, то есть частных соинвесторов жилищного строительства, к обычным покупателям жилья и распространил на них нормы Закона "О защите прав потребителей". Например, закон обязал компании в случае расторжения договора в трехдневный срок возвращать дольщику вложенные средства. Застройщикам запретили заключать договоры долевого строительства и брать деньги у граждан до получения всех необходимых разрешений на строительство. Зато теперь надо регистрировать договоры с дольщиками в региональных регистрационных службах для исключения рисков двойных продаж.
Поводы для подобных "строгостей", конечно, были. Обиженных дольщиков хватало. Однако защищая инвесторов-покупателей, законодатели явно перегнули палку. Реакция застройщиков на новый закон была мрачно отрицательной. Многие из них сразу заявили, что в таких условиях они не смогут работать со средствами населения, а это приведет к сокращению объемов строительства в России и к дальнейшему удорожанию жилья. Очень скоро эти "прогнозы-угрозы" в регионах стали сбываться. Например, по словам руководителя главного управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области Сергея Денисенко, за год действия закона N 214 в области было зарегистрировано всего пять договоров о долевом строительстве.
То, что закон стал тормозом в развертывании бытового строительства, более того - ставит под угрозу выполнение национального проекта по жилью, к началу 2006 года стало понятно всем. Однако поступающие в Госдуму предложения относительно того, как изменить закон, зачастую выглядели противоречиво, а порой взаимоисключающе. К подготовке поправок подключилось экспертное управление президента во главе с Аркадием Дворковичем.
В результате из текста закона была убрана часть явно избыточных ограничений: исключена норма о солидарной ответственности застройщика и банка перед инвесторами в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта. Одновременно добавлена новая форма привлечения денежных средств населения - не только в рамках договора о долевом строительстве, но и посредством выпуска строительными компаниями сертификатов, обеспеченных квартирами. Узаконена возможность расторжения договора застройщиком в одностороннем порядке при нарушении дольщиком своих обязательств по оплате. При этом уменьшается размер санкций за нарушение сроков, предусмотренных договором. Запрещается переуступка прав требований по договорам долевого строительства, что исключает возможность обхода установленного законом запрета привлекать деньги граждан без такого договора. В результате застройщиками теперь могут быть только юридические лица, а индивидуальным предпринимателям это запрещено.
Одним из важнейших дополнений вводится альтернативный вариант обеспечения обязательств застройщика: прежде это было возможно только через залог земельного участка и строящегося объекта, а теперь еще и через банковское поручительство, что гарантирует дольщику полное возмещение убытков при неисполнении застройщиком своих обязательств. По предложению экспертного управления президента сохранен судебный порядок приостановки деятельности застройщиков. С его же подачи контроль за исполнением закона передается с федерального уровня на региональный.
Позволят ли принятые поправки обеспечить искомый баланс интересов застройщиков и частных инвесторов? Приведу несколько мнений.
Владимир Бурлаков, президент ассоциации предпритий строительной отрасли Челябинска:
- Ассоциация принимала участие в подготовке поправок к закону о долевом строительстве, и, считаю, наши предложения были учтены. С принятием поправок закон станет более дееспособным. В частности, будут устранены проблемы с распространением жилищных сертификатов.
Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании:
- Поправки к закону, несомненно, улучшат ситуацию на рынке жилья.
Дмитрий Гордеев, эксперт Института экономики города:
- Большинство претензий строителей к закону в поправках учтены.
Станислав Пивоваров, юрист Товарищества самозащиты прав москвичей:
- Ни действующий, ни новый вариант закона не гарантируют инвесторов от того, что их деньги не исчезнут вместе с какой-нибудь фирмой-однодневкой.
Ясно, что поправки к закону о долевом участии вызовут перегруппировку сил на строительном рынке. Эксперты прогнозируют укрупнение строительных компаний и, соответственно, поглощение мелких фирм. Сейчас правительством установлено, что для начала строительства у застройщика должно быть не менее 7 процентов собственных средств. Есть предположения, что этот порог могут повысить до 30 процентов. В таком случае мелкие фирмы не смогут выдержать конкуренции, и процесс укрупнения пойдет еще быстрее.