В начале 90-х годов в России началась кардинальная реформа земельных отношений. В российском законодательстве вновь появился институт частной собственности на землю.
14 июня 1992 года Указом президента РФ N 631 был утвержден порядок продажи приватизированным предприятиям занимаемых ими земельных участков, в соответствии с которым в их собственность перешло 48,8 тыс. га земли.
Федеральным законом N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" N 136-ФЗ от 25.10.2001 г. с 1 января 2004 г. отменялась норма постоянного бессрочного пользования землей для частных предприятий, которым предписывалось арендовать либо выкупить занимаемые ими земельные участки.
Однако к тому сроку подавляющее большинство земельных участков оказалось неоформленным в соответствии с новыми требованиями законодательства. Федеральным законом РФ от 08.12.2003 г. N160-ФЗ дата отмены режима бессрочного пользования земельными участками для частных предприятий была перенесена на 1 января 2006 г.
Но это не оказало существенного влияния на переоформление земельных отношений, и недавно дата была вновь перенесена, уже на 1 января 2008 г.
Согласно Земельному кодексу стоимость земельных участков для разных территорий определяется в пределах от 3 до 30 ставок земельного налога в зависимости от численности проживающего населения.
В городах с населением свыше 3 миллионов человек выкупную цену разрешено устанавливать до 30 ставок земельного налога на единицу площади участка, в городах и промышленных центрах с населением от 500 тысяч человек - до 17, а в остальных населенных пунктах - до десяти ставок.
Воспользовавшись этим, многие регионы установили максимально возможные коэффициенты, в результате чего оценочная стоимость занимаемых предприятиями земельных участков достигла 100 миллиардов долларов. В свою очередь, посчитав, что приватизация предприятий включала также и приватизацию занимаемой ими земли, предприниматели высказались за ее бесплатное предоставление. В результате длительных согласований было решено, что занимаемые предприятиями земельные участки должны оцениваться в размере 2,5 процента, а в городах Москве и Санкт-Петербурге - 20 процентов от их кадастровой стоимости.
Но даже в этом случае далеко не у каждого собственника будут финансовые возможности приобрести земельный участок сразу в собственность. А сделать это, накопив необходимые для этого средства, не позволяет сложившаяся судебно-арбитражная практика по поводу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, лишающая собственника здания, арендовавшего свой земельный участок после вступления его в силу, возможности выкупить его в дальнейшем.
Не способствуют ускорению процесса приватизации земельных участков также и фискальные особенности учета расходов организаций на их приобретение.
При выполнении критериев признания расходов в налоговом учете, казалось бы, проблем с затратами на приобретение земельных участков не должно быть, и исходя из провозглашенного п. 1 ст. 272 Налогового кодекса РФ принципа равномерности признания доходов и расходов налогоплательщик вправе сам определить в учетной политике период списания таких затрат.
Но Минфин России в письмах от 19.05.2003 N 04-02-05/3/50, от 12.04.2004 N 04-02-05/1/26, используя ссылки на те же нормы Налогового кодекса РФ, сделал иной вывод. Так, по мнению его специалистов, приведенный в ст. 270 перечень расходов, не принимаемых для целей налогообложения прибыли, является открытым. Пунктом 49 этой статьи установлено, что расходы, не соответствующие критериям, указанным в п. 1 ст. 252, не уменьшают налогооблагаемую прибыль. А согласно п. 1 ст. 252 в составе расходов должны учитываться расходы, связанные с производством товаров, выполнением работ, оказанием услуг, то есть текущие расходы. Затраты по приобретению земельных участков являются капитальными вложениями и согласно п. 49 ст. 270 Налогового кодекса РФ не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций.
Тем не менее отдельные эксперты полагают возможным списание расходов на приобретение земельных участков единовременно в составе материальных расходов, основываясь на п. п. 3 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ, в соответствии с нормой которого стоимость имущества, не являющегося амортизируемым, включается в состав материальных расходов в полной сумме по мере ввода его в эксплуатацию.
Однако Минфин России указал, что ни Налоговый кодекс, ни законодательство о бухгалтерском учете не содержат понятия "введение земельных участков в эксплуатацию", в связи с этим "принятие к вычету из налоговой базы в составе материальных расходов стоимости приобретенных земельных участков как имущества, не являющегося амортизируемым, кодексом также не предусмотрено".
Высказал свою позицию по данному вопросу и Высший арбитражный суд. В постановлении Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 N 14231/05 сделан вывод, что расходы на приобретение земельного участка (даже при условии его приобретения вместе со стоящим на нем зданием) не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.
В результате в сложившихся фискальных условиях в выкупе заинтересованы собственники объектов недвижимости, расположенных на небольших по площади земельных участках (как правило, объекты торговли и сферы услуг).
Координационный совет предпринимательских союзов России (КСПСР) подготовил письмо правительству по поводу выкупа земли под приватизированными предприятиями. В этом документе предприниматели просят кабинет министров предоставить им рассрочку до пяти лет в выплате средств за выкупленную землю. Кроме того, предприниматели выступают с инициативой распространить действие готовящегося законопроекта о льготном налогообложении таких сделок на все договоры, оформленные до 1 января 2006 года.
Что касается аренды, то она невыгодна по ряду причин, к числу которых можно отнести: зависимость арендатора от условий договора аренды (в то время как собственник земельного участка зависит лишь от установленной ставки земельного налога); существующая угроза расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя; то, что ставки арендной платы законодательством никак не регламентируются, в результате чего расценки на аренду местные власти могут устанавливать на свое усмотрение; более того, заключая краткосрочные и долгосрочные договора аренды, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, так же как и расторжение договора; в свою очередь короткие сроки договоров аренды делают невозможным перспективное планирование бизнеса землепользователем, получение им значимого залогового инструмента и так далее.
В результате получается замкнутый круг. Аренда земли не устраивает предпринимателей, так как не дает гарантий, а выкупать ее невыгодно с фискальной стороны.
На наш взгляд, для обеспечения качественного прорыва в решении данной проблемы необходимо разрешить предприятиям лизинг занимаемых ими земельных участков. Это, во-первых, избавит от необходимости рассчитываться за него сразу, целиком, и, во-вторых, позволит, как и в случае аренды, уменьшить налоги на сумму произведенных с этой целью затрат.
Что касается стоимости земли, то она должна быть привязана к ее арендной ставке с учетом ставки рефинансирования или территориальной стоимости заимствования денег в зависимости от формы государственной собственности приватизируемого земельного участка.
В связи с этим предлагается узаконить лизинг земельных участков как естественных непотребляемых объектов производственного назначения. С этой целью предлагается внести изменения в статью 666 Гражданского кодекса РФ и в статью 1 Федерального закона РФ от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О лизинге", исключив в них после слова "кроме" словосочетание "земельных участков".
Учитывая, что государственные органы управления, реализующие права собственника на государственную землю, не вправе осуществлять коммерческую деятельность, а также то, что п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ не предполагает возможности приобретения занятых земельных участков кем-либо, кроме как собственниками расположенных на них зданий и сооружений, предлагается создать специализированное казенное предприятие, вменив ему в обязанность лизинг земельных участков, занятых приватизированными предприятиями.
Выбор подобной организационно-правовой формы обусловлен сочетанием в ней свойств самостоятельной коммерческой организации и учреждения. Во-первых, казенное предприятие относится к категории коммерческих предприятий и, в отличие от государственных органов управления, вправе осуществлять деятельность, связанную с производством продукции, выполнением работ и оказанием услуг, а также распоряжаться (с согласия государства) имеющимся в своем оперативном управлении имуществом. Во-вторых, при передаче государством любого имущества казенному предприятию не происходит перехода прав собственности от одного субъекта права к другому, поскольку как до передачи, так и после нее его собственником продолжает оставаться государство. А происходит лишь смена субъектов права оперативного управления, что, конечно же, не является равнозначным переходу права собственности. По этой же причине нельзя будет рассматривать реализацией в целях налогообложения передачу государством земельных участков казенному предприятию, что будет способствовать снижению издержек лизинга земельных участков, а соответственно, и росту его привлекательности с точки зрения их потенциальных хозяев.
3. Разрешить вновь созданному казенному предприятию заключать посредством специализированных лизинговых брокеров с заинтересованными предприятиями контракты на лизинг занимаемых ими федеральных земельных участков, получать от государства и передавать им в лизинг занимаемые земельные участки, получать от них и передавать государству соответствующие лизинговые платежи.
4. Создать после разграничения государственного права собственности на землю специализированные на лизинге земли региональные и муниципальные казенные предприятия, вменив им права и обязанности, вытекающие из их уставных целей и задач по организации эффективного лизинга муниципальных земельных участков.
5. Разрешить им посредством своих лизинговых брокеров заключать с заинтересованными предприятиями контракты на лизинг занимаемых ими земельных участков, получать от региональных или муниципальных органов власти и передавать предприятиям в лизинг занимаемые ими земельные участки, получать от них и передавать региональным или муниципальным органам власти соответствующие лизинговые платежи.
В последующем эти же специализированные на лизинге земли федеральные, региональные и муниципальные казенные предприятия смогут организовать также и лизинг свободных земельных участков для заинтересованных в этом предприятий страны.
Ожидаемыми результатами от реализации этого поистине национального проекта могут стать:
- возникновение эффективного механизма приобретения предприятиями как занимаемых, а также необходимых для хозяйственной деятельности свободных земельных участков без предварительного накопления средств, залогового или авансового обеспечения;
- воссоединение зданий и сооружений предприятий с занимаемыми ими земельными участками в единый комплекс, способствующее росту их капитализации, инвестиционной привлекательности, а также переходу к системе единого налога на недвижимость;
- дальнейшее развитие рынка земли в России и активное ее вовлечение в хозяйственный оборот.