Не успели мы опубликовать долгожданный закон о "дачной амнистии", как стало ясно: вопросов по его содержанию будет очень много. На те, что поступили в редакцию в течение недели, прошедшей с момента публикации, отвечает наш постоянный автор, один из авторов закона, председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.
Попадает ли под действие закона гараж и баня, построенные на дачном участке без предварительного согласования с архитектурным управлением?
- В законе речь идет о так называемой "бытовой недвижимости". Это не только дачи, но и садовые и огородные участки, а также строения, которые имеются на этих участках. Закон упростит порядок оформления сельских индивидуальных домов и коттеджей в пригородах, так же как и всех сопутствующих построек - сараев, гаражей, бань и так далее.
Какими документами можно подтвердить свое право владения земельным участком и недвижимостью?
- По этому закону признаются любые документы - решения, справки, выписки, подтверждающие факт предоставления гражданину земельного участка. Наравне с такими "железными" правоустанавливающими документами, как справка БТИ, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности, теперь будут приниматься и другие бумаги, к примеру, решение местной администрации, профкома предприятия, при котором когда-то организовывалось садовое товарищество. Даже если земля была предоставлена очень давно и у человека вообще никаких документов не сохранилось, его право можно подтвердить, например, если предъявить выписку из похозяйственной книги, заверенную органами местного самоуправления. Это актуально при оформлении участков, выделенных в сельской местности под ведение личного подсобного хозяйства. Все эти бумаги по новому закону считаются достаточным основанием для регистрации права собственности.
Как произвести оформление садового (дачного) участка, если земля выделялась на предприятии, а затем уже нарезалась в зависимости от количества сотрудников, вступивших в товарищество?
- В случае если весь земельный участок, составляющий территорию садоводческого, дачного или огороднического объединения, предоставлен (на любом праве) такому объединению либо организации, при которой было создано такое объединение, у каждого "индивидуального" садовода, дачника или огородника не имеется никаких документов на его участок. В таком случае, чтобы оформить свои шесть соток, по новому закону гражданин самостоятельно готовит описание границ своего участка, затем удостоверяет это описание в правлении. При этом правление должно подтвердить соответствие описания фактическим границам участка. Затем оба документа - описание и удостоверяющее заключение - представляются в регистрационный орган.
Кто и как будет устанавливать подлинность документов, подтверждающих права собственника на землю и недвижимость, - всех этих справок, заключений и прочая, прочая?
- Подлинность этих документов регистрационные органы (или какие-либо иные официальные органы) устанавливать не обязаны. Если гражданин принес какой-либо документ (допустим, договор или даже решение профкома или резолюцию председателя исполкома) о том, что земля выделена, регистратор не должен сомневаться в том, что право владения ею у него существует. То есть закон дает возможность всем гражданам, по факту землей владеющим, пользующимся ею, это свое право официально оформить, узаконить.
Во многих городах собственники частных домов получали в земельном комитете бумагу, подтверждающую, что домовладелец пользуется придомовым участком. При этом в справке указывалось, что она не дает права на оформление участка в собственность и права им распоряжаться. Такая земля тоже теперь может быть оформлена в собственность?
- Да, может. Напомню, что Земельный кодекс дал право собственникам жилых зданий оформить в собственность земельные участки под ними.
Какова процедура оформления? С чего начать?
- Это зависит от того, что именно вы собрались оформить. Если землю, процедура более сложная, потому что при этом не обойтись без межевания.
Схема такая: вы берете имеющийся у вас документ, подтверждающий, что вы владеете земельным участком, идете в земельный комитет и заказываете проведение межевания.
Если речь идет об оформлении дачи, гаража, бани, каких-либо других построек, то прежний порядок, когда нужно было предоставить справку из БТИ, также отменен. Теперь достаточно заполнить декларацию (ее форму мин-
экономразвития разработает до 1 сентября), в которой будет указано, чем именно вы владеете, размер построек, материал, из которого они сделаны, и так далее.
Затем кадастровый план участка и декларация подаются в регистрирующий орган.
Итак, главные этапы такие: пишется заявление, заполняется декларация, в ней указывается кадастровый номер участка, полученный в результате межевания, документы подаются, право регистрируется.
При этом не нужно обращаться в архитектурное управление, чтобы узаконить все, что было достроено, пристроено, перестроено?
- Если речь идет о таких строениях как садовые и дачные домики, то нет, не нужно. Поскольку они используются для потребительских целей, все сведения, указанные вами в декларации, остаются на вашей совести, а затем в реестре.
Если же речь идет об индивидуальном жилищном строительстве или личном подсобном хозяйстве вместе с жильем в деревне, процедура несколько иная. Жилищный и Гражданский кодексы требуют, чтобы помещение, предназначенное для жилья, было пригодно для постоянного проживания. Здесь, как и раньше, потребуется участие БТИ.
Но и здесь есть большое упрощение. Раньше регистрация во многих случаях не могла состояться, потому что от собственника требовали предъявить разрешение на строительство. Ну какое разрешение мог предъявить человек, если речь шла о доме, построенном несколько десятков лет назад? Теперь это разрешение предъявлять не требуется. Достаточно с помощью БТИ оформить технический паспорт, и до 2010 года даже не нужно предъявлять разрешение на ввод в эксплуатацию.
То есть, если не нужно предъявлять разрешение на строительство, не потребуется узаконивать и проведенные в доме переделки (так называемые "красные линии" на планах БТИ)?
- Да, это тоже уходит в историю.
Очень многих волнует размер участка, которым они пользуются. Очень часто реальные границы и площадь не совпадают с тем, что значатся в документах. Как быть?
- Закон исходит из презумпции "невиновности" собственника: презумпции правильности предъявляемого им документа, презумпции пригодности строения, презумпции добросовестного владения . При этом, допустим, по документу у человека значится шесть соток, а фактически он пользовался семью. По закону ему не нужно никак объяснять или доказывать, почему это произошло: была ли ошибка при определении границ или установке забора, или он освоил прилегающий пустырь, или расчистил свалку - все это неважно. Если с соседними владельцами нет споров, закон разрешает оформить "лишние" метры в собственность.
Какую долю от указанной в документе площади участка все-таки разрешено узаконить? Одно дело - 6,5 сотки вместо 6. А если речь идет, допустим, о 15?
- Тем не менее закон не предусматривает в этой части каких-то ограничений. Мы не стали оговаривать какие-то пропорции, размеры. В жизни бывает всякое. Если в Москве, Санкт-Петербурге, других крупных городах скрупулезно отслеживают чуть ли не каждый сантиметр площади, то где-нибудь в глухой деревне землю всегда нарезали "на глазок", и собственники в этом не виноваты.
Допустим, у гражданина есть дачный участок и полученный в наследство дом с землей в деревне. Может ли он оформить в собственность и то, и другое?
- Если Земельный кодекс разрешал собственнику жилого дома однократно приватизировать участок под ним, то по нынешнему закону речь о приватизации не идет. Если у вас в бессрочном пользовании или на праве наследования несколько объектов недвижимости, можно оформить в собственность их все.
Насколько принятый закон можно считать законом прямого действия? Нужны ли будут какие-то подзаконные акты, нормативные документы, чтобы он начал работать? И не станет ли власть на местах саботировать его выполнение, как это было, скажем, с Жилищным кодексом?
- Мы старались максимально полно и детально прописать процедуры оформления права собственности непосредственно в законе. В том числе указан и исчерпывающий перечень актов, которые должны быть приняты до 1 сентября, когда закон вступит в силу. Это два документа - формы технического паспорта и декларации, подаваемой собственником, которые должен разработать и утвердить минэкономразвития.
Кроме того, субъекты Федерации должны установить максимальный предел стоимости услуги по межеванию.
Справка "РГ"
Полное название закона о дачной амнистии: Федеральный закон N 93-ФЗ
"О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".
Закон принят Государственной Думой 16 июня 2006 года, одобрен Советом Федерации 23 июня 2006 года и подписан президентом РФ 30 июня 2006 года.
Опубликован в "Российской газете" 7 июля 2006 г.
Вступает в силу с 1 сентября 2006 г.