Как отстоять законное право жителей окрестных домов на детскую площадку, "РГ" поинтересовалась у нашего эксперта - адвоката Петра Домбровицкого.
"Лучший дворик"
награжден посмертно
Конфликты вокруг детских площадок, особенно в объективе телекамер, напоминают сводку военных действий, требующих срочного вмешательства третьей силы. Как правило, в качестве таковой выступает прокуратура, и чаще - на стороне жильцов. Например, весной этого года в Ставрополе участники митинга протеста потребовали запрета незаконной застройки земельных участков. Эти участки принадлежали местным жителям на праве долевой собственности и с самого начала были выделены под озеленение и благоустройство. Люди требовали запрета незаконного строительства объектов на детских площадках. Прокуратура заявила, что она постоянно контролирует подобные решения администрации города и ею по результатам проверок по ряду случаев вынесены протесты. Но это благополучный вариант.
А вот в Томске несколько лет назад противостояние жильцов и местных властей приняло анекдотичную форму. По иронии судьбы, победителями городского конкурса "Томский дворик" в номинации "Квартал образцового содержания" оказались жители домов Паркового квартала. Они за год до этого мероприятия уже судились с мэрией города, отстаивая право на детскую площадку. Тогда на ней хотели построить двухуровневый гараж. Третий по счету областной суд решил дело в пользу жильцов. И вот после того громкого суда их наградили в номинации "Лучший дворик". Жители шутили: квартал "награжден посмертно". И долго совещались, идти или нет на церемонию награждения. Дело в том, что накануне к ним попал план по застройке, согласно которому детский городок "Светлячок" (которым этот образцово-показательный квартал фактически и ограничен) оказался опять под угрозой. Местные власти дали "добро" на возведение рядом пятиэтажного П-образного дома и сорока гаражей к нему. А выезжать машины из этих гаражей будут аккурат на детскую площадку и пешеходную аллею. Но грамоту свою они все же взяли и она, как и предыдущая, заняла достойное место в пакете документов для нового суда...
Впрочем, бывают и совсем не мирные ситуации. Это когда жители пытались отстоять права на детскую площадку с помощью рукоприкладства - после того как им сообщили, что на месте футбольного поля вырастет новый дом. Страдали от этого рядовые строители, а совсем не зачинщики нелегальной, как потом оказалось, стройки. Поэтому при разрешении подобных конфликтов стоит придерживаться цивилизованных форм и обращаться за помощью к юристам, которые помогут правильно оформить суть претензий жителей и направят их по нужному адресу, подтвердив аргументами на законном основании прав жителей. Как это делается - лучше объяснить на примере конкретной ситуации в небольшом подмосковном городе.
Члены жилищно-строительного кооператива "Наука" - ученые, профессора, доктора и кандидаты наук - действовали вполне грамотно, обратившись к главе администрации с заявлением об оформлении права собственности на земельный участок, предоставленный ЖСК в бессрочное пользование еще в феврале 1979 года. Их действия соответствовали требованиям пунктов 3 и 5 статьи 20 Земельного кодекса РФ и пунктов 1 и 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Вообще-то руководство ЖСК обращалось с подобными заявлениями неоднократно, но администрация города их игнорировала.
В январе 2006 года члены ЖСК были вынуждены обратиться в прокуратуру Московской области. Был получен ответ, в котором говорилось: "Позиция администрации города является противоречащей действующему федеральному законодательству".
В январе этого года для размежевания земельного участка ЖСК "Наука" был официально приглашен представитель администрации города. Но на мероприятие никто не пришел. В тот же день комиссией был составлен проект границ земельного участка, отведенного ЖСК, который подписал представитель Земельного комитета Московской области. Администрация на предложения согласовать размеры земельного участка ЖСК и подписать проект границ для дальнейшего оформления земли так и не откликнулась. Как выяснилось позже, местная власть устроила байкот, потому что сама имела виды на эту землю.
Доктор философских наук Александра Кузнецова, одна из жильцов, так описывает ситуацию: "Земельный участок был выделен еще в советские времена для строительства 191-квартирного дома. ЖСК "Наука" является юридическим лицом и создан решением исполнительного комитета городского совета народных депутатов в 1979 году. Земля нам была выделена на совершенно законном основании - в соответствии со статьей 13 Земельного кодекса РСФСР. 14 октября 1980 года тот же исполком выдал нашему ЖСК государственный акт на право пользования землей. Кооператив наш - добросовестный пользователь земельного участка. На личные средства жильцов идет обустройство территории, асфальтирование, озеленение. Мы сами заказывали землю и растения - 300 кустов и деревьев, купили и расставили во дворе 30 скамеек, оборудовали детскую площадку. А мы уже 20 лет без конца вкладываем личные средства на обустройство территории и все это время исправно платим налог на землю. Первоначально чиновники заявляли нам, что на детской площадке планируется строительство высотного дома. Но в мае на имя председателя ЖСК пришло письмо с разъяснением: "На территории детской площадки администрацией города планируется обустройство мест стоянки автомобилей - реализация плана намечена на III квартал 2006 года".
Хотя статья 20 Земельного кодекса предусматривает возможность бесплатно передавать жильцам домов ЖСК и ЖК участки, которые в советское время были закреплены за их домами на праве постоянного бессрочного пользования, администрация города этого делать не хочет. И никаких вразумительных обоснований при этом не приводится. Члены этого ЖСК готовятся к суду.
Но большинство россиян просто боятся подобных разбирательств - хотя бы потому, что не очень хорошо знают свои права. Попробуем разобраться.
Трава у дома
Когда закон позволил городу передавать землю в собственность жителям многоквартирных домов, одни из них задумались над тем, надо ли приватизировать, другие - как бы приватизировать побольше земли, чтобы прямо перед окнами не вырос еще один дом или платная стоянка. Конечно, вторые дальновиднее и предпочитают сегодня получить ответы на возникающие вопросы, чтобы завтра не смиряться с валом проблем.
Для начала определимся, кому же принадлежит земля под жилыми домами и около них. Допустим, вы живете в доме ЖСК советских времен. В этом случае скорее всего у него в бессрочном пользовании находится участок земли, за который он платит налог. Этот участок оказывается непонятно каким имуществом, и прав на него вы не имеете. Зато сейчас благодаря новому законодательству вы можете по своему желанию оформить землю либо в аренду, либо в собственность. Обычный многоквартирный дом может сделать точно так же: заключить с городом договор аренды земли или выкупить землю. Собственность, конечно, всегда лучше. Но если по генплану развития города через приватизированную вами территорию должна пройти дорога, то она все равно пройдет, вне зависимости от того, в аренде земля или в собственности. Разница в том, что если земля у вас в аренде, то город просто расторгнет с вами договор, а если в собственности, то вы можете рассчитывать на какую-то компенсацию за пользование городом этой территорией.
Другой неизбежно возникающий вопрос: на какую площадь земельного участка может рассчитывать многоквартирный дом? Размер участка, который будет отведен дому в аренду или в собственность, определяется территорией, которая необходима для его эксплуатации. Разницы в площади участка при оформлении в аренду и в собственность не будет.
Еще немаловажный вопрос: не придется ли после приватизации земли платить за нее больше, чем сегодня? Ставка арендной платы за землю и налога на землю, если это касается многоквартирных жилых домов, одинакова. Зато ставка налога в разных районах города будет разной - в зависимости от его приближенности к центру, экологическим параметрам и прочим. Платить за землю придется больше в том случае, если сегодня вы вообще не платите или если платили за меньшую площадь, чем собираетесь приватизировать или взять в аренду. Если же участок остался прежним, то будете платить столько же, сколько и раньше.
Сразу надо предупредить об ограничениях - например, земли общего пользования, в том числе общегородские проезды и внутриквартальные проезды, не подлежат приватизации или сдаче в аренду. Поскольку стандартный дом находится в окружении обычных внутриквартальных проездов, по которым ездят частные машины, машины "скорой помощи", и обычных дорог, по которым движется весь транспорт, включая общественный, то если передать их в собственность, сразу появятся шлагбаумы, парковки и стоянки. Но если в собственность жителей все-таки отошли дороги и проезды, то жителям придется озаботиться их ремонтом и, естественно, за свой счет. Точно так же газон, который отойдет в собственность дома, будь он рядом с домом или за внутриквартальным проездом (теоретически такое возможно), должен подстригаться за счет собственника.
А как у них?
Конечно, на фоне наших дворовых ситуаций взгляд на зарубежный опыт, может напомнить путешествие Алисы в Стране чудес. И все-таки давайте заглянем, как в развитых странах относятся к тем же детским площадкам. Известен случай, когда мюнхенский суд оштрафовал человека на 75 евро за то, что тот сидел на скамейке в парке неподалеку от детской площадки. Мужчина сидел на скамейке в Ботаническом саду в Мюнхене, когда к нему подошли полицейские и сказали, что он не имеет права сидеть на скамейке рядом с детской площадкой, если с ним нет ребенка. Полицейские вручили ему квитанцию на уплату штрафа в размере 150 евро, но мужчина предпочел обратиться в суд. Странный закон, не позволяющий взрослым людям посидеть в парке на скамейке в одиночестве, призван не пускать на детскую площадку торговцев наркотиками и проституток.
Псковская модель для России
У нас до таких строгостей далеко. Но ни для кого не секрет, что главный бич наших дворов - это нерадивые автолюбители, которые не только припарковывают свои авто на детских площадках, но и норовят проехать сквозь них средь бела дня, когда там играют дети. Тем не менее законом мы от них уже защищены благодаря инициативе областных властей Пскова. Недавно Верховный суд РФ признал правомерность действия Закона Псковской области "Об административных правонарушениях в Псковской области" в части установления административной ответственности за проезд по газонам, детским площадкам, а также стоянку и остановку на них транспортных средств. Таким образом, подтверждено, что с нарушителей правил законно взимается штраф. По действующему закону он составляет от одного до пяти минимальных размеров оплаты труда, а злостные нарушители наказываются штрафом от пяти до десяти МРОТ.
Это определение Верховного суда РФ разослано во все районные и городские администрации. Муниципальные власти могут смело опираться на этот документ в своей работе. Фиксировать нарушения могут не только сотрудники ГИБДД и участковые, но и ответственные работники городских управлений микрорайонов. Жильцу дома достаточно позвонить в управление микрорайона по месту жительства и сообщить о факте нарушения правил проезда или парковки автомобилей, а сотрудник управления в присутствии понятых зафиксирует этот факт, а затем передаст дело в мировой суд, который вынесет решение о виновности или невиновности владельца транспортного средства. Таким образом, вся нормативная, законодательная, информационная база уже есть, нужно только, чтобы этот механизм заработал.
Досье "РГ"
Всеми этими вопросами ведает недавно созданное Федеральное государственное учреждение (ГУ) "Земельная кадастровая палата", у которого действуют управления на городском уровне. Кроме того, в каждом городе имеется свой комитет по земельным ресурсам и землепользованию (КЗРиЗ). В управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости вы должны обращаться за получением выписки из единого государственного реестра земель. В новое ГУ - когда нужно получить техническое задание на проведение кадастровой съемки вашего земельного участка, а за всем остальным - в КЗРиЗ.