Продолжающееся беспрецедентное удорожание жилья заинтересовало наконец Генеральную прокуратуру и ФАС России.
Прокуратура предложила антимонопольной службе провести в обеих столицах проверку на предмет возможного ценового сговора между застройщиками при определении цены на новостройки.
В настоящий момент стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынках чрезмерно высока. Рост благосостояния населения, активные вложения денежных накоплений в недвижимость, развитие федеральной программы ипотечного кредитования, в результате чего упростилась процедура получения кредитов и снизились процентные ставки, - все это увеличивает спрос на жилье и одновременно способствует росту цен на него. В результате образуется замкнутый круг, вследствие чего затрудняется выполнение национального проекта по доступному жилью, которое становится все менее доступным.
То, что рынок в столицах "перегрет", что цена, по которой продаются квадратные метры, в разы превышает себестоимость строительства, отмечают многие эксперты. С предложением конструктивных мер сложнее. Замруководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Сергей Амбарцумян, например, на днях ограничился констатацией известного: решать проблему сверхвысоких цен в столице чрезвычайно сложно, так как это "естественный процесс". Тут же чиновник предложил помечтать, что вот если бы покупатели поубавили аппетиты на несколько месяцев, то цены, возможно, стабилизировались бы. Такой счастливый миг был зафиксирован в 2003 - начале 2004 года - тогда платежеспособный спрос упал, и цены в Москве фактически зафиксировались, а в Санкт-Петербурге даже снизились примерно на 10 процентов.
Но сегодня к таким фантазиям эксперты относятся скептически: они (в частности, эксперты Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU") до конца нынешнего года прогнозируют в лучшем случае снижение темпов роста стоимости жилого метра в Московском регионе, предпосылок для снижения цен они не находят.
Впрочем, повлиять на цены социального жилья государство могло бы, считает Сергей Амбарцумян, если бы оно вернулось к бюджетному финансированию строительства. Сегодня, как известно, покупатель квартиры платит за себя и "за того парня", поскольку в стоимость коммерческих метров входят и расходы на муниципальную долю. Кстати, если в среднем по России доля "социальной нагрузки" на инвесторов и застройщиков составляет 5-10 процентов от общей стоимости строительства, то в Москве - 40 процентов.
О том, что государство недостаточно влияет на обеспечение пропорции спроса и предложения на рынке жилья, высказался и председатель Совета Федерации Сергей Миронов. Он даже предложил создать госкомпанию, которая бы строила и предлагала квартиры по "реальным" ценам, включающим себестоимость и фиксированную норму прибыли. Что касается возможности сговора строительных компаний, спикер заявил, что "в условиях дефицита жилья и земельных участков некоторые представители стройбизнеса поставили на первое место в решении задач по выполнению нацпроекта стремление к собственному спекулятивному обогащению".
Чем иначе объяснить тот факт, что метр жилья в Москве продается уже по 3,5 тысячи долларов, что вчетверо дороже, чем в 50 километрах от Кольцевой. Но только обвинять представителей бизнеса в стремлении к "личному обогащению" как-то странно: в конце концов, на то он и бизнес, чтобы наращивать капитал. Роль же государства, безусловно, должна быть куда более активной и весомой: с одной стороны, протестировать бизнес на предмет соблюдения антимонопольных норм, с другой - обеспечить тому же бизнесу возможность строить больше и быстрее, чтобы предложение не отставало от спроса.
- Действительно, ситуация с ценами на жилье в Москве и Санкт-Петербурге далека от нормальной, - заявил "РГ" начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев. - Генпрокуратура предложила нам проверить, не вызван ли резкий рост цен в этих городах возможным сговором строительных компаний. Каковы будут результаты - сказать пока не берусь, проверка покажет. Но хотел бы заметить, что любая проверка, любые административные меры воздействия дают только временный эффект. Главное же, что могло бы положительно повлиять на динамику цен, - это увеличение предложения на рынке жилья, которое должно быть обеспечено системой мер.
Чтобы подход к решению проблемы был действительно системным, нужно ясно представлять, каков вклад каждого фактора, толкающего цену вверх. Строители, например, выставляя новые требования к покупателям, как правило, в первую очередь ссылаются на удорожание стройматериалов, перевозки и электроэнергии. Но, оказывается, это далеко не самый весомый фактор.
Конечно, рост стоимости цемента, металла, энергоносителей влечет за собой рост стоимости строительных изделий, - отмечают эксперты Росстроя. - Но данные по регионам показывают, что повышение себестоимости строительных ресурсов увеличивает расчетную стоимость жилья несущественно. Положительная динамика роста стоимости основных материалов, используемых в строительстве, энергоносителей, несомненно, не может не оказывать влияния на стоимость жилья. Но это влияние не оправдывает подобного скачка цен.
Если не стройматериалы, тогда что? Эксперты утверждают, что для Москвы, в отличие от остальной России, характерна более высокая прибыль, получаемая и генподрядчиком (на уровне 20 процентов от стоимости строительства), и инвестором-застройщиком (30 процентов). Для сравнения - в среднем по стране и застройщик, и подрядчик работают с рентабельностью 10 и 5 процентов соответственно. О "доле" муниципального жилья, возведение которого ложится сначала на плечи инвестора, а затем - покупателя, уже сказано. В среднем в России муниципалитет "отщипывает" 5-10 процентов от стоимости строительства, Москва же, которая гордится тем, что ежегодно по социальным программам строит до 1,8 млн. кв. метров жилья, - порядка 40 процентов. Наконец, несопоставим в среднем по стране и в столицах "вклад" в удорожание игроков рынка - риелторов. Если в целом в России прибыль посредников, продающих квартиры, колеблется на уровне 10 процентов, то в Москве, где сложилась минимум трехзвенная цепочка в продаже жилья, общая прибыль приближается к 100 процентам, что фактически удваивает рыночную цену вновь построенного метра. Впрочем, в самом риелторском сообществе этот факт отрицают. "Мы работаем за процент, застройщик выставляет нам цену метра, наш "навар" - 10 процентов от этой величины", - сообщили "РГ" в одном из крупнейших риелторских агентств столицы.
- Если нам в результате проверки удастся установить сговор строительных компаний, одновременно повышающих цены на жилье, мы имеем право выдать предписание об установлении нормального, экономически обоснованного уровня цены квадратного метра, который был до сговора, - говорит Михаил Евраев. - Но предложение, например, установить предельную норму прибыли для застройщика, уверяю вас, никакого эффекта не даст: строители тут же "обоснуют" совершенно иной, более высокий уровень себестоимости, и, кроме того, возьмут свои доходы за счет увеличения количества посредников при продаже жилья.
По мнению представителя антимонопольной службы, нынешняя ситуация - это последствие ограничения предложения на жилищном рынке. Основные причины: недостаток земельных участков, непрозрачное их распределение до недавнего времени. Кстати, хотя норма закона о распределении земли под застройку на аукционах действует с октября прошлого года, ФАС выдала в разных регионах более 270 предписаний в адрес местных властей, нарушающих этот порядок и по-прежнему "прикармливающих" "карманные" стройкомпании.
По мнению Михаила Евраева, чтобы "рынок продавца" превратить в "рынок покупателя", нужно, прежде всего искать дополнительные возможности увеличения строительства: выводить промпредприятия за городскую черту и освобождать территории, совместно с областным руководством работать над обеспечением транспортной доступности для жителей пригородов, чтобы уменьшить спрос в центре.
Независимые эксперты, в свою очередь, помимо объективных факторов, не исключают того, что нынешний ажиотаж во многом связан и с чисто психологическими факторами: на рынке идет постоянная игра на повышение, нас постоянно убеждают, что цены не только не остановятся, но будут расти и дальше, а в результате люди, которым, в принципе, лишние метры сегодня не нужны, все равно их покупают. Кстати, высокая доходность подобных вложений, не сравнимая сегодня ни с какими иными инструментами финансового рынка, также "давит" на спрос.
И все-таки в среднесрочной и долгосрочной перспективе (в 2007, может быть, 2008 году, может, несколько позже), надеются эксперты, рост цен на жилье замедлится до уровня 6-10 процентов в год. Впрочем, для столичных городов и областных центров прогноз менее благоприятный. В Москве и Питере повышенный спрос будет существовать всегда - сюда стекается капитал со всей страны, здесь самый высокий процент богатых покупателей.