Как известно, долгое время безопасность в строительстве обеспечивалась самым примитивным и удобным для чиновников способом - тотальным контролем государства за всем и вся с возложением бремени по финансированию контроля на инвестора. Такая модель не только не помогла достичь цели, но и привела ко многим негативным последствиям. Это и неприемлемая для инвесторов сложность, и длительность процедур контроля, и создание благоприятной почвы для развития коррупции, и высокая стоимость расходов на контроль для инвестора, что, кстати, стало одной из причин безудержного роста цен на недвижимость.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года заложил основы для создания принципиально новой, более эффективной системы, отвечающей требованиям и условиям рыночной экономики.
Во-первых, 10 видов ведомственных экспертиз замещаются единой государственной экспертизой проектной документации (ЕГЭПД), а 4 вида надзоров за процессом строительства - единым государственным строительным надзором.
Во-вторых, отменяются согласования предпроектной и проектной документации, точнее, замещаются институтом планировки территории, результатом которой является разработка и утверждение градостроительных планов на земельные участки.
В-третьих, введена дифференциация объектов строительства по степени опасности причинения вреда третьим лицам. Кодекс установил, что внешний контроль соблюдения требований безопасности в виде ЕГЭПД необходим лишь для строительства объектов, несущих в себе существенный риск - большой площади или высотности, а также опасных, уникальных, технически сложных. Для строительства всего остального проведение ЕГЭПД не требуется.
Обо всем этом, повторим, ясно говорится в Градостроительном кодексе, что же нового привносит сюда только что одобренная концепция? Мы исходили из того, что забегать вперед тоже не следует, любая конструкция должна быть не только логически выстроена, но и равновесна.
Например, с 1 января 2007 года отменяется лицензирование деятельности подрядчиков, осуществляющих инженерные изыскания, проектирование, строительство. Этот институт признан излишним административным барьером для добросовестных участников рынка. Но ведь есть еще и недобросовестные. Лицензирование хоть в какой-то степени препятствовало их деятельности. С отменой этого института любой участник рынка независимо от наличия опыта и репутации получает возможность выполнять работы, имеющие высокий риск негативных последствий. Не исключено, что существенную долю этого рынка могут захватить фирмы-однодневки, поскольку в подрядных торгах за счет экономии на налогах они смогут предлагать свои услуги по более низкой стоимости. Понятно, что ответственность таких фирм за качество работ нулевая, поскольку они существуют непродолжительное время. Чтобы этого не допустить, предлагается законодательно ввести обязательное членство в профессиональных объединениях (ПРО) для лиц, являющихся подрядчиками в инженерных изысканиях, проектировании, строительстве. Хотя уместны и некоторые исключения. К примеру, нецелесообразно вводить обязательное членство в ПРО для строителей индивидуальных жилых домов, киосков, навесов и других объектов с низким риском причинения вреда третьим лицам, а также являющихся субподрядчиками у подрядчиков-членов ПРО.
Допускается создание неограниченного количества ПРО, однако все они должны соответствовать жестким требованиям, контролируемым государством, в числе которых - наличие не менее чем пятидесяти членов, совокупного опыта строительства не менее чем ста объектов, формирование существенного компенсационного фонда (к примеру, в размере не менее чем один миллион рублей на каждого члена). Важнейшим условием деятельности ПРО является введение их субсидиарной ответственности (обеспеченной компенсационным фондом) по возмещению вреда третьим лицам, причиненного членом ПРО в результате нарушения требований технических регламентов.
Известно, что у застройщиков обычно множество нареканий к органам государственной экспертизы проектной документации. Фактически предвзятая проверка госэкспертизы может "зарубить" любую проектную документацию. Для демонополизации деятельности ЕГЭПД и ликвидации условий для коррупции предлагается ввести обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков перед третьими лицами, но с определенными условиями. Во-первых, страхование должно быть альтернативным, то есть обязательным лишь в том случае, если результаты инженерных изысканий и проектная документация не были поданы на ЕГЭПД. Фактически речь идет о праве выбора застройщиками одного из двух вариантов: либо проходить ЕГЭПД, либо застраховать свою гражданскую ответственность. При отсутствии и положительного заключения ЕГЭПД, и договора обязательного страхования разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию выдано быть не может. Во-вторых, этот вид обязательного страхования должен охватывать лишь многоэтажные объекты и объекты большой площади, которые не относятся к опасным, уникальным или технически сложным, объектам обороны и безопасности. К ним, в частности, относятся многоквартирные жилые дома.
Для реализации этой идеи требуется законодательно установить, что ответственность за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц несет застройщик наряду с виновными исполнителями конкретных работ. Таким образом, потерпевший вправе выбрать, от кого требовать возмещение вреда - от застройщика или от виновного исполнителя работ. Учитывая, что на установление виновного лица зачастую уходит немало времени, такая норма обеспечивает большие гарантии своевременного возмещения причиненного вреда потерпевшему. Одновременно предлагается предоставить застройщику право регрессного требования к виновному исполнителю соответствующих работ.