Российская газета| Раньше цену выкупа считали в таком-то количестве ставок земельного налога. На заседании правительства фигурировала уже другая методика, в процентах от кадастровой цены. С чем связано изменение идеологии подсчета и как привести к общему знаменателю новые и старые оценки?
Андрей Ивакин| Я бы сказал, что теперь мы наконец-то привели все к общему знаменателю. Раньше земельный налог от кадастровой стоимости не зависел, он исчислялся от некоторой нормативной цены, не связанной с экономикой, со стоимостью земельных участков. Теперь земельный налог устанавливается в процентах от кадастровой стоимости, как и выкуп. Различие только в том, что земельный налог устанавливается органами местного самоуправления (его максимальная ставка - 1,5 процента от кадастровой стоимости для поселений, и 0,3 процента для сельхозземель), а выкупные цены устанавливаются законами субъектов. Картина стала полностью прозрачной.
РГ| Сделаем ее еще прозрачней. Раньше РСПП уверял, что бизнес всей страны заплатит за землю 100 миллиардов долларов. Что теперь?
Ивакин| На самом деле цифра в 100 миллиардов долларов исходила не из нашего министерства, а действительно от РСПП, и когда мы знакомились с методикой ее получения, то увидели, что она дает серьезные погрешности. Методика РСПП была основана на экстраполяции: взяли 15 предприятий и оценки по ним расширили на всю страну, причем исходя из того, сколько эти предприятия вносят в ВВП. Привязка очень опосредованная, мягко говоря.
У нас методика иная, и никаких ста миллиардов долларов, естественно, у нас не выходило. Берем среднюю кадастровую стоимость по 30 крупным городам и считаем, сколько примерно будет стоить выкуп для всей страны, в предположении, что субъекты установят максимальные выкупные цены. 22,1 миллиарда рублей будут стоить земли под предприятиями на межселенных территориях, 44,1 миллиарда рублей - на землях поселений, и 144,6 миллиарда - в Москве и Петербурге. Всего - 736,5 миллиарда по старому порядку и 190,8 миллиарда по новому. Хотя мы понимаем, что по ряду позиций пока нет четкой статистики, все-таки погрешность у этих цифр очень небольшая.
РГ| Мы дошли наконец до главного вопроса. Москва настояла, что при перепрофилировании предприятия в Москве и Петербурге за землю придется заплатить "штраф" до 80 процентов от кадастровой оценки. Г-н Греф назвал эту норму коррупционной. Почему? Если Москва скажет, что "штраф" составляет 79 процентов, это будет общая для всех, публичная цифра, что же тут коррупционного?
Ивакин| Коррупционность прогнозируется очень просто, и связана она с тем, что уплата этой суммы зависит от того, изменен порядок разрешенного использования на этом участке или не изменен. Давайте попробуем представить, как это будет происходить.
Вот произошла приватизация земельного участка. На момент приватизации нужно зафиксировать определенный вид пользования землей. Как это сделать? Проще всего - по документам, потому что либо в свидетельстве о предоставлении права собственности, либо в кадастровом плане указано, что это за вид. Но в действительности виды разрешенного использования участка разнообразны, то есть в одном здании могут быть офисные помещения, магазины, склады. То есть мы имеем многообразие видов разрешенного использования. Вот первое несоответствие. В документах - одно, по факту - другое. На что будем обращать внимание? Можно так, а можно так, как договоритесь.
Вопрос второй. Где можно зафиксировать виды разрешенного использования с тем, чтобы через 10 лет "поймать" его изменение? Я пока не знаю, где. Ну, допустим в документах кадастра возникает необходимость через некоторое время изменить вид разрешенного использования. Причем не для всего здания, а для части. Считать ли это изменение перепрофилированием всего участка или нет?
РГ| Что же получается? Мы произнесли слово "коррупция" публично, признали, что ничего не можем поделать с Юрием Михайловичем Лужковым, и все это отдали в Госдуму?
Ивакин| Я бы не стал сгущать краски. Земельное законодательство состоит не только из федеральных законов, но и из законов субъектов, и вопросы, которые я обозначал, могут быть урегулированы на уровне субъекта. У субъекта есть все полномочия, было бы желание. Надеюсь, что Москва все-таки не такой уж "отвязный" субъект, как его выставляют, и что не в интересах московских властей создавать коррупционные механизмы.
РГ| Хорошо, как быть предприятию, которое хочет вывести свое производство из Москвы? Оформление земли в этом случае - через перепрофилирование?
Ивакин| Нет, продажа в этом случае не является перепрофилированием. Однако продавец столкнется с проблемой: покупатель земли снизит цену на какую-то величину, связанную с тем, что ему придется доплачивать за перепрофилирование. На это было указано на заседании правительства министром финансов Алексеем Кудриным. Он сказал, что это искажает рыночные цены, и у собственника, который желает вынести свое производство, может просто не хватить на это средств.
РГ| Любопытна дискуссия, возникшая на заседании правительства. Премьер спросил у г-на Грефа, будет ли жилье в домах, построенных на месте уничтоженных производств, дешевле. Министр замялся. Вероятно, ответ таков: рынок жилья в Москве настолько перегрет, что стартовые факторы вообще не участвуют в формировании цены. Мы правильно рассуждаем?
Ивакин| Очевидно, да. В Москве дополнительный платеж за перепрофилирование не приведет к увеличению роста стоимости квадратного метра, потому что работают в основном другие факторы. Это монополия на предоставление участков, поборы при разрешении выдачи на строительство, а главное - ограниченное предложение земли. Разрыв между себестоимостью и ценой метра на выходе настолько велик, что сможет проглотить издержки, которые возникают при перепрофилировании.
РГ| Будет ли реализована идея РСПП о том, чтобы платить за землю в рассрочку?
Ивакин| Я не могу сказать, будет или нет. Но я вижу в этом здравый смысл. Внесение первого взноса могло бы быть увязано с исполнением обязательств по переоформлению земли в установленные сроки. Конечно, нельзя допускать возникновения права собственности до полной оплаты, то есть это рассрочка не в ее обычном понимании. Однако если наступает крайний срок, 1 января 2008 года, а предприятие успело внести только первый платеж, оно не будет нарушителем закона. Что чрезвычайно важно.