В настоящее время все объекты, подлежащие учету у нас в стране, распределены по различным реестрам и кадастрам. Описание объектов недвижимости, их идентификация и привязка к местности зачастую не соответствуют друг другу. Такой разброс сведений представляет большую проблему для тех, кто работает с недвижимостью, так как они не всегда владеют информацией, какими ограничениями и обременениями сопровождается данный объект.
Граждане тоже страдают от несовершенства российского законодательства. Чтобы сегодня оформить право собственности на земельный участок или дачный домик, даже несмотря на принятие закона о дачной амнистии, приходится потратить на это не один месяц и обить пороги нескольких ведомств. Сведения о земле и недвижимости собирают два ведомства - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Вначале вы собираете все сведения, касающиеся вашего земельного участка, определяя границы.
Для этого вы вызываете землемеров и платите деньги, причем немалые. Затем вы разбираетесь с недвижимостью, снова вызывая специалистов, только теперь представителей БТИ, опять-таки платите деньги. Но что самое интересное, собрав все для регистрации, отстояв очередь, вы узнаете, что сведения, которыми располагают два учетных ведомства, противоречат друг другу, и в результате в регистрации вам отказано.
В минэкономразвития считают, что нынешняя система кадастрового учета недвижимости построена крайне неэффективно: большие очереди, необоснованные отказы в учете недвижимости, специальные коммерческие структуры, которые за определенную плату решают все вопросы, - все это создает крайне негативное отношение населения к государственной системе учета.
Новый закон, уверены в министерстве, позволит преодолеть все эти сложности. В проекте предложено объединить учетные системы в сфере недвижимости в едином кадастре. Прежде всего речь идет об объединении кадастрового учета земельных участков с техническим учетом зданий, строений и сооружений. Кстати, как только государство перепишет всю недвижимость, всем придется в полном размере платить за нее налоги. И для многих владельцев незарегистрированных дачных участков или гаражей сумма оплаты может оказаться неприятным сюрпризом. Правда, чиновники уверяют, что предпринимателям и гражданам не стоит бояться резкого увеличения платежей от перехода в расчетах налогов и сборов на оценку кадастровой стоимости земли. Они обещают, что эта стоимость в любом случае будет ниже рыночной. А вот на сколько ниже рыночной? И потянут ли граждане свои дачи и гаражи - пока неизвестно.
Также в минэкономразвития уверены, что новый закон поможет решить вопросы монополизации и дороговизны работ по оформлению недвижимости, обосновывая это тем, что при объединении двух учетных систем в одну уйдут в прошлое землемеры и эксперты БТИ, на их место придут кадастровые инженеры. Это новый вид специалистов, которые будут заниматься и землеустроительными работами, и технической инвентаризацией зданий и сооружений. По оценкам экспертов, уже сейчас многие компании готовы оказывать подобные услуги. Выход же на рынок новых игроков плюс здоровая конкуренция сделают этот вид услуг гораздо дешевле и качественнее. В отличие от своих предшественников новые специалисты все должны будут состоять в саморегулируемых организациях и страховать свою профессиональную ответственность. Кроме того, законопроект, чтобы не допустить на рынок непонятно кого, устанавливает стандарты.
Интересно, что уверенность минэкономразвития эксперты подвергают сомнениям. Да, с одной стороны, рыночная конкуренция приведет к падению цен на операции по определению кадастровой стоимости, но, с другой стороны, владельцам недвижимости придется регулярно проводить переоценку их собственности, а это дополнительные расходы. Пока установлен период в три года. Не получится ли так, что все мы заплатим намного больше?
Обсуждая законопроект, депутаты и эксперты пришли к тому, что, бесспорно, единый кадастр недвижимости нужен. Его появление продиктовано назревшей необходимостью создания законодательной системы защиты имущественных прав на недвижимость. Для создания рынка недвижимости необходимо максимальное вовлечение недвижимости в экономический оборот, а также эффективная система имущественных налогов. Кроме того, доступ к кадастровым базам облегчит оценку недвижимости в сделках по ее залогу и купле-продаже, в чем заинтересованы большинство покупателей и владельцев недвижимости, кроме того, это на руку банкам, занимающимся ипотекой.
Однако некоторые положения законопроекта вызвали критику. В частности, многие специалисты считают, что в законе недостаточно четко прописаны нормы об ответственности органа кадастрового учета за своевременность и точность записей об объектах, в том числе за необоснованный отказ в государственном кадастровом учете или непредоставление органом кадастрового учета сведений государственного кадастра потенциальному собственнику в отношении его недвижимости. Более того, должна быть четко прописана специальная законная процедура для переучета, которая определит порядок предоставления и внесения сведений из прежней системы учета в новую. Есть и другие вопросы технического характера.
Принимая законопроект, депутаты предложили ко второму чтению его доработать. Если все вопросы будут урегулированы, то новый закон вступит в силу с 1 января 2007 года, однако сам единый кадастр объектов недвижимости появится не так скоро. Переход будет происходить поэтапно. Вначале кадастр будет введен на территории не менее трех субъектов, затем - девяти субъектов, и завершить создание государственного кадастра недвижимости планируется в конце 2011 года.