Все те проблемы, с которыми столкнулись люди при оформлении в собственность своих земельных участков и дач, так или иначе могут затронуть каждого, кто имеет домик в деревне.
В номере "РГ" за 16 ноября 2006 года Михаил Мишустин подробно рассказал, что такое Кадастр объектов недвижимости, как узнать кадастровую стоимость своего участка, высчитать земельный налог. Из этой публикации можно узнать, какие перемены ожидают собственников после принятия закона "О Государственном кадастре недвижимости", когда и земля, и строения на ней будут учитываться не в отдельных системах, как сейчас, а в едином информационном ресурсе. А теперь - реальные жизненные истории.
Землемеры-разорители
Российская газета | Юрий Росляков, член дачно-огороднического кооператива "Дубрава" Раменского района Воронежской области утверждает, что, несмотря на дачную амнистию, проблем с оформлением участков, а их в кооперативе 7 тысяч, не уменьшается. Не проведено межевание, не налажен кадастровый учет. Из-за очередей в госучреждениях многие обращаются к риелторам. А у них оформление стоит в 2-3 раза дороже.
Михаил Мишустин | Правильно ваш читатель говорит: проблемы с межеванием действительно есть.
К сожалению, в конце 90-х годов государство отдало землеустроительные работы на рынок, и теперь это коммерческая услуга. Так что компании, которые занимаются межеванием, нам не подчиняются. Они живут по своим рыночным законам, работают по договорным ценам. Единственное, что государство смогло, - в законе о дачной амнистии органам власти субъектов Федерации дано право до 2010 года устанавливать максимальные ставки на землеустроительные работы. Это хоть как-то будет сдерживать рост цены. Но без межевания, без подготовки соответствующих документов кадастровый учет не пройти. И в этом читатель "РГ" тоже прав. Так что людям все равно рано или поздно придется обращаться к землеустроителям.
Напомню, что Госдума уже приняла в первом чтении законопроект "О Государственном кадастре недвижимости". Там вводится новое понятие - "кадастровые инженеры". Они будут заниматься и землеустроительными работами, и технической инвентаризацией зданий и сооружений. И чтобы оформить свою недвижимость, людям не придется обращаться сначала к землемерам, а потом в БТИ. Это уже экономия денег. А у нас появится возможность регулировать деятельность таких специалистов. Кадастровые инженеры должны будут объединиться в саморегулируемые организации (СРО), которые имеют выборные органы, компенсационный фонд. Последнее - особенно важно. В случае нанесения ущерба, вреда или неквалифицированной работы саморегулируемая организация будет рублем отвечать по обязательствам кадастровых инженеров перед людьми. То есть это фактически страхование ответственности кадастровых инженеров, которые сами же и будут вносить взносы в компенсационный фонд СРО.
РГ | Пока все это - прекрасное будущее. А в настоящем - остаются нерешенные проблемы. Председатель Саратовской региональной общественной организации "Союз садоводов" сообщает, что в регионе до сих пор не определились с максимальной стоимостью оформления земельных участков. То есть не выполняется требование, на которое вы только что ссылались. В результате цены на проведение межевания доходят в Саратовской области до 1900 рублей. Подготовка проекта границ участка стоит 700 рублей, даже за простое описание земельного участка берут 500 рублей. А большинство садоводов - пенсионеры. Люди обращались в областную Думу - никакого результата. Как быть?
Мишустин | Действительно, такая проблема имеется. Однако, как я уже сказал, регулировать максимальные ставки на землеустроительные работы должны субъекты Федерации. Вот появятся кадастровые инженеры, они создадут на рынке реальную конкуренцию, у граждан появится выбор. И как следствие - снизятся расценки на услуги. Кстати, все это может стать реальностью уже в ближайшие годы.
РГ | Вы говорите - кадастровые инженеры. Они откуда возьмутся сразу в таком количестве? И кто их будет контролировать?
Мишустин | Понятно, что все не произойдет одномоментно. Здесь просто так шашкой не махнешь. Закон "О Государственном кадастре недвижимости" будет вводиться поэтапно - до 2011 года. Это плавный переход. Необходимо будет подготовить программу обучения кадастровых инженеров. Правительство должно принять ряд регулирующих нормативных актов. Потребуется время и на то, чтобы наши уважаемые коллеги с рынка землеустроительных услуг, с рынка инвентаризации объектов недвижимости объединились в саморегулируемые организации. Нашему агентству, скорее всего, поручат работать с ними, контролировать их деятельность, чтобы она соответствовала установленному стандарту. Кстати, в законопроекте сказано, что на рынке смогут работать только те кадастровые инженеры, которые состоят в СРО. Остальным - "вход закрыт".
РГ | Законопроект "О Государственном кадастре недвижимости" предусматривает создание единого кадастра, где будут учтены и земельные участки, и здания, сооружения, которые на них находятся. Получается, должно быть одно свидетельство на право собственности? А если люди уже оформили отдельно землю и дом, придется ли им проходить перерегистрацию?
Мишустин | Нет. Уже выданные свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок или дом не подвергаются никакому сомнению. Государство гарантирует гражданину это право собственности.
РГ | И все-таки вернемся к сегодняшним проблемам. Как вы считаете, цены на землеустроительные работы, которые сложились на рынке, справедливые?
Мишустин | Категорически - нет.
РГ | Но если за 15 лет на рынке так и не возникла конкуренция, что изменится с приходом кадастровых инженеров? Как пишут наши читатели, сейчас в регионах работают "назначенные властью" землеустроительные компании. Остальных - туда просто не пускают. Где гарантия, что потом не возникнут такие же СРО? Может, надо подойти к проблеме с другого конца: вести на этом рынке услуг мониторинг цен и разбираться с теми, кто их "держит" такими высокими?
Мишустин | Поставленный вопрос крайне важен. Именно поэтому в принятом в первом чтении проекте закона " О Государственном кадастре недвижимости" определен механизм привлечения к ответственности СРО и их членов за нарушения законодательства. При этом кадастровые инженеры в указанных случаях подлежат исключению из членов СРО, что делает в дальнейшем крайне затруднительной их деятельность в кадастровой сфере, а при серьезных нарушениях СРО также может быть ликвидирована по судебному решению.
Случаи недобросовестной конкуренции должны пресекаться максимально жестко с привлечением компетентного органа в данной сфере - Федеральной антимонопольной службы. При этом законом предусмотрено наказание не только для землеустроительных компаний, но и для должностных лиц, допустивших соответствующие нарушения.
Я понимаю, людей очень мучают все эти проблемы, когда они не могут оформить земельный участок. Однако гражданин должен четко понимать, что и от кого зависит. Роснедвижимость же предоставляет выписку из кадастрового учета, кадастровый план участка. Для этого, еще раз повторю, надо провести межевание, которым занимаются частные землеустроительные компании. А Росрегистрация на основе собранных вами документов регистрирует ваше право собственности и выдает свидетельство.
В то же время при получении информации о нарушениях законодательства в соответствующей сфере Роснедвижимость незамедлительно обратится в компетентные органы с просьбой о проведении расследования по представленным фактам.
РГ | Однако наши читатели считают, что все дело в тех правилах игры, которые устанавливают на местах. Например, человек не может обратиться к землемеру из другой области, который берет за свои услуги значительно меньше. Документы просто не принимают.
Мишустин | Скажу одно - в законодательстве такого ограничения нет. И что значит: не принимают? Обязаны принимать. Если такие факты есть, обращайтесь в региональное управление Роснедвижимости, там не помогут - к нам. Можете зайти на наш сайт www.kadastr.ru и отправить свою жалобу по электронной почте. Разберемся. Там, кстати, есть раздел "Опрос по территориальным органам", где мы собираем информацию о том, как наши управления принимают людей.
РГ | У нас есть такая информация. От народного артиста России Михаила Боярского: "Не могу с вами не поделиться своими впечатлениями о работе территориального отдела по Всеволожскому району Ленинградской области. Наиболее удручающую картину трудно себе представить. Мало того, что сотрудники сами ничего не делают, да еще заставляют садоводов бегать и переделывать кадастровые планы. Когда делал кадастровый план на свой участок, то у них был начальник Ашрапов. Когда сдавал проверку, кадастровый план завернули и заставили переделать на и.о. начальника Ошанина. Когда переделал, заставили переделать с и.о. начальника на начальника. Да сколько же еще будет продолжаться этот беспредел?"
Мишустин | Я с большим уважением отношусь к Михаилу Боярскому. Могу сказать одно: к большому сожалению, иногда без лишней волокиты не обходится. По всей видимости, здесь именно такой случай. Думаю, наши сотрудники из территориального отдела по Всеволожскому району найдут возможность связаться с Михаилом Сергеевичем и принести ему свои извинения.
Близок пай, да не получишь
РГ | Письмо от Уполномоченного по правам человека по Московской области. Представитель территориального управления г-н Лащенов якобы в личной беседе заявил, что он принципиальный противник раздачи земель. И, видимо, поэтому ввел такой порядок: гражданину не выдаются выписки из кадастрового учета, пока не пройдет процедуру регистрации предыдущий заявитель. И если она длится год или два, все последующие граждане будут стоять в очереди.
Мишустин | Я, конечно, не могу комментировать частную беседу, но речь, судя по всему, идет об оформлении кадастрового учета земельных долей, выделенных гражданам в собственность в рамках реорганизации бывших колхозов и совхозов. Это очень эмоциональный вопрос. В то же время вопросы распределения земель должны разрешаться в установленном законодательством порядке, при этом органы Роснедвижимости, их должностные лица и г-н Лащенов, в частности, не имеют никакого отношения к распределению земель. Повторюсь, что функция Роснедвижимости - кадастровый учет.
РГ | Тогда почему в Подмосковье процедура оформления земельных паев растягивается на несколько лет?
Мишустин | Это проблема не только Подмосковья. Дело в том, что в свое время людям предоставили право на владение земельными долями, но в натуре участок не выделили. Например, владел колхоз двумя с половиной тысячами гектаров, и таким общим земельным участком ставился на кадастровый учет. Теперь люди хотят иметь не только государственное свидетельство о праве собственности на земельную долю, но и реальную землю. Необходимо пройти кадастровый учет, а до этого размежевать единый "клин" на доли. Тут и начались проблемы. Это же надо всех пайщиков собрать, договориться, кому какой участок земли отходит. Начинаются споры - раздоры: "Почему мне этот участок дают, а не тот?". И пока вы с соседом все не согласуете, не проведете межевание, кадастрового учета вам не пройти.
В Псковской области вместе с датчанами мы серьезно занимались этой проблемой. И попытались заменить хаотичное выделение земельных паев в натуре логически выстроенной процедурой. И нам это удалось. Мы сделали ставку на то, чтобы решать этот вопрос вместе с органами местного самоуправления. И наша задача состояла в том, чтобы организовать селян, договориться, как они будут делить свою территорию. Так меньше споров возникает. К тому же участие местной власти давало людям гарантию, что все они получат свою долю, никого не обидят. И как только принималось решение, начинали межевание сразу всей площади. Кстати, при таком подходе стоимость землеустроительных работ для каждого пайщика оказалась примерно в 7-10 раз ниже, чем при индивидуальном заказе. Нам удалось довести цену за один пай примерно до 1000 рублей.
РГ | И что мешает повторить такой опыт в других регионах?
Мишустин | Мы помогаем это сделать. Однако люди сами должны проявлять инициативу, обращаться к муниципальным властям, между собой разбираться. Как это можно сделать наименее безболезненно, мы показали на примере Псковской области. Действуйте!
На сайте Роснедвижимости мы вывесили материалы по псковскому эксперименту. И, пользуясь возможностью, обращаюсь к уважаемым руководителям муниципальных образований, где существуют пайщики земли, надо заниматься этой проблемой. А мы готовы, и нашим территориальным органам все разъяснено: как только проведете межевание, оформить участки в установленном порядке.
Дачная амнистия: все не так просто
РГ | Ульяновский областной союз садоводов столкнулся с такой проблемой. Кадастровая палата области настаивает на проведении межевания при оформлении недвижимости на каждый участок. Межевание, по словам руководителя областного союза Евгения Балюка, стоит 4 тысячи рублей. А это месячный заработок садовода. Между тем, когда выделяли земельный участок, межевание уже было проведено. Есть план, есть свидетельство. Стоит ли заново огород городить?
Мишустин | Если кадастровый план земельного участка уже есть, ничего переоформлять не надо. Если его нет или изменились границы земельного участка, то тогда действительно надо пройти кадастровый учет для уточнения характеристик участка. Но здесь необходимо учесть один важный момент. Он связан с Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Это так называемый в народе закон о дачной амнистии. Он установил, что при различии данных в свидетельстве о государственном регистрации права собственности и в кадастровом плане о площади земельного участка за основу принимается информация из кадастрового плана.
РГ | Предприниматель Евдокимов из Краснодара тоже считает, что закон о дачной амнистии прибавил проблем: ведомства никак не могут договориться, кто и какие сведения им должен предоставлять. В итоге людям приходится добывать документы не только на свои, но и на соседние участки.
Мишустин | Дачная амнистия дает возможность упрощенного оформления прав как на земельные участки, так и на здания, сооружения. В законе перечислены все документы, которые для этого необходимы. И никто не имеет права просить какие-то другие документы. Все, что надо для государственной регистрации прав на земельный участок, - это кадастровый план, свидетельство о праве или иной документ о предоставлении земельного участка.
Для государственной регистрации прав на дачные, садовые дома, гаражи дополнительно к документам на земельный участок требуется декларация, заполняемая самим гражданином, на индивидуальные жилые дома - технический паспорт.
Почем нынче кадастр
РГ | И все-таки люди не понимают, как вы определяли кадастровую стоимость земли. Некоторые считают, что она завышена, другие, наоборот, обижаются, что низкая.
Мишустин | Кадастровая оценка, которая сейчас является основой налоговой базы для исчисления земельного налога, производилась по всей стране профессиональными оценщиками. Часть денег на это выделили из федерального бюджета, часть - дали субъекты Федерации. Там, где есть активный оборот недвижимости, например, в крупных городах, кадастровая стоимость устанавливалась на основе статистического анализа рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости (цены, предложения, размер арендной платы). Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда осуществлялась на основе капитализации расчетного рентного дохода. "Затратный метод" для земельных участков не применялся. Об этом методе можно говорить только по отношению к зданиям и сооружениям.
После завершения оценки, вся информация поступала в территориальные органы Роснедвижимости и центральный аппарат Роснедвижимости. Центральный аппарат агентства проводил экспертизу результатов оценки на предмет их соответствия единым для всей Российской Федерации методикам. То есть наша задача заключалась в определении сопоставимых на всей территории страны и экономически обоснованных показателей стоимости земельных участков. После проведения экспертизы губернаторы в своих регионах утверждали кадастровую стоимость на каждый участок. Так что последнее слово было за главами субъектов Российской Федерации.
Люди должны понимать, что кадастровая стоимость применяется лишь для исчисления земельного налога. Она определяется методами массовой оценки для групп объектов и с рыночной ценой или рыночной стоимостью отдельного земельного участка может не совпадать. Учитывая, что мы оценивали землю с 2002 по 2005 год, во многих местах кадастровая стоимость на сегодняшний день уже "отстает" от рыночной. Ничего страшного, что она может оказаться ниже рыночной. В конце концов если вы захотите продать участок, то запросите за него столько, сколько сочтете нужным. В этом случае кадастровая стоимость может служить просто ориентиром, отправной точкой. Во всем мире стоимость для целей налогообложения не растет так быстро, как цены, по которым совершаются сделки.
РГ | Могли ли губернаторы при утверждении повысить или понизить кадастровую стоимость?
Мишустин | Нет. За ними было право утвердить стоимость или нет. Если губернатора что-то не устраивало, он мог настоять на пересмотре результатов. Например, в регионе решили, что оценщики неправильно определили факторы стоимости или использовали недостаточное количество данных о сделках с недвижимостью. Все эти вопросы решались при согласовании результатов оценки с органами местного самоуправления и субъекта в целом.
Данные о кадастровой стоимости по всей стране помещены на нашем сайте - это открытая информация. По расчетам наших специалистов, суммарная кадастровая стоимость всех земель Российской Федерации составляет 23,6 триллиона рублей.
Следует учитывать, что для властей важнейшим вопросом всегда является вопрос соответствующего наполнения бюджетов. С этой целью законодательством предусмотрена возможность актуализировать результаты оценки: не чаще, чем раз в три года и не реже, чем раз в пять лет. Например, такие города, как Москва, Санкт-Петербург, где цены на недвижимость растут быстрее, будут проводить переоценку чаще. А города поменьше - раз в пять лет. Решение должно приниматься прежде всего исходя из экономической целесообразности. Зачем тратить бюджетные деньги на такую огромную, сложную работу, если ценовая ситуация особо не изменилась, а следовательно, и перерасчет налоговой базы не принесет дополнительных доходов в бюджеты?
В периоды, когда переоценка не проводится, органы местного самоуправления имеют возможность регулировать поступления в муниципальные бюджеты от земельного налога путем установления соответствующих налоговых ставок. В случаях, когда сразу установлена максимальная налоговая ставка, местная власть фактически лишает себя возможности увеличивать налоговые поступления как минимум три года.
И раз мы заговорили о налогах, пользуясь случаем, хочу поздравить российских налоговиков с юбилеем, который они отмечают в эти дни: 15-ю годовщину создания налоговой службы. Роснедвижимость уже не один год успешно сотрудничает с ФНС России. И я надеюсь, что и в дальнейшем наши партнерские отношения будут только развиваться.
РГ | Как вы считаете, государство должно выкупать землю, которую изымает у владельцев для своих нужд, по кадастровой или рыночной стоимости? Например, если решено построить дорогу?
Мишустин | В случае выкупа имущества для государственных нужд государство является обычной стороной в сделке. Цена этой сделки должна формироваться на открытом рынке. Что касается кадастровой стоимости, то она может являться хорошим ориентиром для государства при принятии тех или иных управленческих решений и оценки последствий принятия этих решений.
К примеру, мы предоставляли министерству транспорта сведения по кадастровой стоимости земель, зарезервированных для строительства дорог, что помогло оценить ориентировочные затраты на выкуп этих земель.
25 миллиардов и шесть лет
РГ | Вы проделали огромную работу по созданию Единого государственного земельного кадастра и оценке всех земель России. Теперь будете заниматься Единым государственным кадастром недвижимости. Сколько же денег на все это потребуется? И, главное, кто платит?
Мишустин | В 2002 году правительство, понимая важность и необходимость "инвентаризации всей страны", приняло Федеральную целевую программу создания автоматизированной системы Государственного земельного кадастра. А в сентябре 2005 года одобрило подпрограмму создания Единого кадастра недвижимости. На их финансирование из федерального бюджета выделят 25,5 миллиарда рублей. А на создание системы отведено 6 лет. Это серьезные вложения государства.
Но уже появились вопросы, и мы сейчас корректируем подпрограмму. Первый год дал нам возможности понять, что к чему. Например, земельных участков оказалось больше, чем мы предполагали. В начале нашего пути мы имели на учете 32 миллиона участков, а после инвентаризации их оказалось уже 40 миллионов. Зданий и сооружений и других объектов, прочно связанных с землей, по нашим подсчетам и по данным БТИ и союза инвентаризаторов, было 70 миллионов. А сейчас только в трех регионах, где мы начали создавать Единый кадастр недвижимости, число объектов в 2,5 раза превысило то, что было заявлено БТИ. То есть у нас огромный "пласт" не зарегистрированных и существующих вне правового поля зданий, сооружений и строений. Кстати, дачная амнистия должна нам помочь вывести на свет как можно большее количество таких объектов недвижимости.
Тем не менее выделенных средств должно хватить, чтобы к 2011 году провести учет и создать, во всяком случае в основных бюджетообразующих регионах, Единый кадастр недвижимости. Кроме того, мы имеем возможность, например, для оценки, для проведения аэрофотосъемки привлекать средства местных бюджетов. И надо сказать, что власти территорий проявляют к нашей работе все больше и больше заинтересованности. Впрочем, ничего удивительного. Ведь земельный и имущественный налоги целиком идут в бюджеты муниципалитетов. И от того, насколько тщательно будет проведен учет и объективно оценена недвижимость, зависят доходы территорий. Это стабильность и прогнозируемость региональных и местных бюджетов. Используя кадастр, губернатор или глава муниципалитета четко знает, что у него есть и сколько это стоит, какие можно получить с этого налоги.
РГ | Однако Роснедвижимости придется немало потратиться и на себя. Принят новый административный регламент, и теперь вам предстоит переоборудовать все свои территориальные офисы, например, оснастить кондиционерами, организовать парковки. Читатели спрашивают, когда все это будет сделано?
Мишустин | Недавно первый вице-премьер Дмитрий Медведев в ходе визита в Кемеровскую область посетил первый такой офис, открывшийся как раз в сентябре этого года. Здесь предельно упрощена процедура предоставления государственных услуг, они стали проводиться в более комфортных условиях, экономится время граждан. Вход в здание территориального отделения Управления Роснедвижимости по Кемеровской области оборудован специальным турникетом для людей с ограниченными физическими возможностями, что позволяет обслуживать любых клиентов. Прием заявителей регулирует электронная система контроля очереди. На установленном в зале терминале посетитель выбирает вид услуги, после чего получает отрывной талон, номерок окна, в котором у него будут приняты документы. Подав документы, посетитель получает расписку, где указана точная дата, когда он может прийти для получения запрашиваемых сведений. Также бумаги могут быть направлены по почте. Если возникают какие-то вопросы, посетителя направят к консультанту, который может дать дополнительную информацию на интересующую заявителя тему. Поэтому мы открываем консультативные окна, где посетителям все подробно объясняют. При этом выдача и прием документов идут своим чередом, без задержек. В московском территориальном управлении уже открыто 25 таких окон.
Практика показала, что при такой организации дела максимальное время ожидания заявителей составляет около 30 минут, время сдачи документов - 10 минут. А на получение выписки из Земельного кадастра уходит не более 10 дней.
То есть введение административного регламента дает людям возможность требовать, чтобы ожидание оказания услуги было нормировано по времени, т.е. не более 30 минут. Хочется подчеркнуть, что регламент фактически является мерилом работы чиновников всех уровней. И его введение - итог огромной работы, проведенной комиссией правительства Российской Федерации по административной реформе и ее председателем - руководителем аппарата правительства Сергеем Нарышкиным. Разумеется, чтобы в полной мере внедрить регламент по всей стране, потребуется время и финансовые средства, но первый, самый трудный шаг уже сделан.
РГ | Михаил Владимирович, у нас еще осталось достаточно много вопросов по конкретным ситуациям. Здесь, конечно, надо разбираться на месте.
Мишустин | Давайте я заберу их с собой. Мы их разошлем в наши территориальные управления, чтобы людей приняли, выслушали, разобрались. И если вопрос находится в компетенции Роснедвижимости, помогли им.