В заседании "Клуба читателей" приняли участие министр строительства Нижегородской области Валерий Англичанинов, директор департамента градостроительного развития территории Нижегородской области Александр Бодриевский, первый заместитель генерального директора ГП НО "Ника" Алексей Денисов, управляющий нижегородским филиалом банка "Возрождение" Наталья Морозова, председатель правления "Объединение работодателей "Союз нижегородских строителей" Анатолий Секотов, директор по продажам агентства недвижимости "Адрес" Елена Соловьева, исполнительный директор ИСК "Сокольники" Сергей Шерер, заместитель генерального директора ОАО "Нижегородкапстрой" Владимир Белов.
Правительство в помощь
Валерий Англичанинов | В Нижегородской области поставлена высокая задача - сдавать в год по 800 тысяч квадратных метров жилья. К 2010 году мы должны выйти на показатель 1600 тысяч квадратных метров в год. Уже утверждены 55 площадок под жилищное строительство, предусмотренных к освоению до 2020 года. Завершается разработка программы по обеспечению этих площадок инженерной инфраструктурой, что является одним из важнейших факторов, поскольку участок без сетей и дорог мало кому интересен в силу сложности для застройки. И если область пока подобная проблема не захлестнула, в городе уже ощущается нехватка укомплектованных всем необходимых площадок.
Александр Бодриевский | Выделение крупных площадок является перспективным путем развития, так как точечная застройка себя уже исчерпала. Задача нашего департамента - обеспечить необходимой документацией всю территорию области. Мы за комплексный подход - чтобы возводились целые микрорайоны, в которых вместе с домами будут строиться школы, поликлиники, спортивные учреждения. Уже намечен путь, установлена очередность освоения площадей - где-то уже можно строить, где-то предстоит еще подготовительная работа. Вся подготовительная работа должна быть завершена в 2007 году. Есть еще и такой вопрос: освобождение площадок под застройку от обременения, например, расселение ветхого фонда или снос аварийного жилья. Все это будет делаться за счет областного бюджета.
Владимир Белов | Последний вопрос для нас, застройщиков, очень важен. То, что расселением будет заниматься правительство, исключит повторение ситуаций, когда жители вставляли палки в колеса строителям. Да и вообще, вся та подготовительная работа, о которой здесь говорилось, позволит облегчить выход застройщика на площадку. Все-таки наши функция - строить жилье, а не заниматься решением множества сопутствующих вопросов.
Сергей Шерер | Я согласен с тем, что точечная застройка исчерпала себя и поддерживаю решение правительства об укрупнении площадок. Могу привести конкретный пример того, что происходит, когда на одном участке несколько компаний строит по одному дому - площадка Деловая. "Сокольники" были первыми, кто начал там строить и, соответственно, первыми, кто столкнулся с проблемой инженерной инфраструктуры. Сети там присутствовали, но в таком состоянии, что их было очень сложно реанимировать. А застройщиков на площадке со временем стало несколько, и в результате кто-то, условно говоря, занимался одним куском трубы, другой - вторым. А ресурсы у всех разные. И если мы все-таки сдаем свои дома, то у некоторых с этим большие проблемы.
Кроме того, я считаю, что даже если застройщики объединяют усилия, необходимо общее руководство. Нам, например, на Деловой этого очень не хватало.
Валерий Англичанинов | Для этого и создано министерство строительства: чтобы координировать. Обязательно должно быть независимое лицо, и сегодня это минстрой, который будет следить за соблюдением интересов всех участников рынка.
Анатолий Секотов | Я соглашусь со всеми в том, что большие участки лучше. В этом случае те фирмы, которые создавались только на один дом, уйдут с рынка, уступив место более серьезным и надежным компаниям. Но я считаю, что на одну площадку можно выходить и нескольким застройщкам сразу. В рамках нижегородского союза строителей мелкие и средние компании могут скооперироваться и выиграть на аукционе участок совместными усилиями, а потом его разделить. И тогда в случае, если кто-то окажется несостоятелен, его подстрахуют другие.
Валерий Англичанинов | По этому поводу я могу сказать, что мы составили реестр недобросовестных застройщиков. Но хочу отметить, что есть мошенники, а есть те, кто просто не рассчитал свои силы, ресурсы, финансы. Поэтому каждый случай требует детального и внимательного рассмотрения. В каких-то случаях нужен карающий меч, а кому-то можно и помочь. Недавно по одному из домов было принято решение достроить его за счет областного бюджета, и в декабре люди въедут в новый дом.
Владимир Белов | Я хотел бы еще напомнить, что строительство не ограничивается пределами Нижнего Новгорода, существует и программа обеспечения жильем жителей области. Например, наша компания "Нижегородкапстрой" по заданию областного правительства уже строит дома в городе Кстово - в них будут переселены жители ветхого фонда. И эта программа будет развиваться.
Вход в квартиру - через ипотеку
Анатолий Секотов | Говоря о доступности жилья, я хотел бы сказать, что часть стоимости - это нагрузка, которую составляет доля города. Может быть, стоит возобновить строительные кооперативы, где застройщиком будет правление, которое будет строить за свои деньги, никуда не обращаясь.
Валерий Англичанинов | Этот опыт уже проходили, и с тех времен осталось немало долгостроев. Так что, на мой взгляд, это не перспективная практика. Но если кто-то объединится в кооператив и попросит выделить участок под строительство одного дома, мы рассмотрим этот вариант, подумаем, чем помочь.
Александр Бодриевский | А я хотел бы сказать про нагрузку. Обременение города составляет 20 процентов, и это идет на строительство школ, детских садов, поликлиник, что нам всем с вами необходимо. Развивая строительство, мы развиваем и другие отрасли, это взаимосвязанный процесс. А увеличивать доступность призваны другие инструменты.
Алексей Денисов | И главный из них - ипотека. Я напомню, что на территории области под контролем минстроя реализуется программа поддержки кредитования. Это федеральная программа, когда ставки, сроки и условия декларируются государством. Задается вектор, и все банки, являющиеся нашими партнерами, придерживаются этого направления и улучшают условия предоставления кредитов населению.
И могу сказать, что в результате проводимой работы востребованность ипотеки растет. Если в 2004 году, когда "Ника" только начала работу, сделки были единичны, сейчас их число увеличилось в 26 раз. Государство держит это направление под контролем, и могу сказать, что к 2010 году мы планируем выйти на ставку 8 процентов годовых. Так что жилье действительно становится доступнее.
Наталья Морозова | В банк "Возрождение" тоже стали обращаться за ипотекой гораздо чаще. Причем, приходит как молодежь, так и люди старшего возраста. Средняя сумма кредита - полтора-два миллиона. Население активизировалось в разы, и это доказывает, что направление развивается. Но есть и сдерживающие факторы, например, так называемые серые зарплаты. Многие из-за этого лишены возможности взять кредит. Поэтому мы в своем банке рассматриваем совокупный доход заемщиков, что повышает их шансы. И срок кредита увеличили до 35 лет.
Сергей Шерер | К нам стали приходить люди с ипотекой, и разница по сравнению с прошлыми годами ощутимая. Но в целом их число пока не превышает 30 процентов, хотя мы прогнозируем, что в ближайшие годы оно вырастет.
Владимир Белов | Я тоже думаю, что ипотечное кредитование резко шагнет вперед. Кроме всего прочего, покупка в кредит себя оправдывает при росте цен на недвижимость.
Наталья Морозова | Кстати, что касается застройщиков, при выдаче кредита, мы учитываем характеристики той компании, куда наш клиент намерен обратиться. И в некоторых случаях клиенту советуем отказаться от услуг той или иной фирмы, если репутация небезупречна.
Валерий Агличанинов | Такую работу банка можно только приветствовать. И вообще хочу отметить, что "Возрождение" очень активное участие принимает в работе с застройщиками и такие союзы очень важны и полезны.
Елена Соловьева | Но пока люди, взявшие ипотеку, оформляют документы, либо цена на квартиру вырастает, либо квартира уже продана. В результате они вынуждены обращаться на вторичный рынок.
Сейчас сложилась такая ситуация, когда, несмотря на увеличение объемов строительства, жилья на всех не хватает. И причин тому несколько. Во-первых, при существующем росте цен увеличивается процент инвесторов, которые таким образом вкладывают деньги. Если в прошлом году их доля составляла 7-10 процентов, то сегодня уже 30 процентов. В результате жилья не хватает тем, кто хотел бы его купить для прямого назначения. Вторая причина - новое законодательство, вследствие которого застройщики меньше выдают объектов на продажу. Сейчас просто нечего покупать. И на рынке это отражается.
Как риэлтор, могу отметить и еще одну тенденцию - новые строящиеся квартиры больше по метражу, чем это нужно потенциальным покупателям. Мне кажется, что в обычных спальных районах было бы целесообразнее строить квартиры эконом-класса, а не площадью от ста метров. Сейчас продолжается ажиотажный спрос, и по максимальным ценам уходят даже комнаты в коммуналках. Но он когда-нибудь достигнет потолка, и уже сейчас есть к этому предпосылки, рынок станет стабильным, и нужно думать о реальных запросах потребителей. Ну и, конечно, прежде всего, нужно увеличивать объемы строительства.
Валерий Агличанинов | Как я уже говорил, сейчас строительная отрасль наверстывает то, что было упущено за десятилетия. Со временем она восстановится, и количество жилья увеличится, его уже стало больше. И дальше объемы вводимого жилья будут только расти, это я могу сказать однозначно.