Как известно, процедура продажи жилья в случае, если человек оказывается неспособным рассчитаться с кредиторами, была прописана в законе об ипотеке. Однако, по словам президента Ассоциации банков Северо-Запада Владимира Джиковича, банки длительное время были не уверены, удастся ли эту норму реализовать на практике. Все-таки у нас еще не было такой практики: отобрать у человека за долги жилье.
Некоторую уверенность банковскому сообществу, по утверждению господина Джиковича, придала госпрограмма ипотечного кредитования. Дело в том, что у банка, работающего по ней, кредит сразу же выкупает государственный оператор (в случае Северной столицы - Санкт-Петербургское ипотечное агентство). И если заемщик потом оказывается несостоятельным, разбираться с ним будет уже не банк, а государство.
Так и получилось в этот раз. Летом прошлого года, когда город переживал ипотечный бум, петербуржец (имя которого по понятным причинам не разглашается) взял кредит на покупку двухкомнатной квартиры в одном из банков, работающих по государственной программе. И за полгода ухитрился то ли три раза нарушить условия платежа, то ли вообще не платить три месяца. В каждом из этих случаев закон позволяет расторгнуть кредитный договор и выставить квартиру на продажу. Что и было сделано. Аукцион по продаже квартиры проводил Фонд имущества Санкт-Петербурга, у которого на этот счет существует договор с Санкт-Петербургским ипотечным агентством. Правда, особого ажиотажа вокруг выставленной квартиры не было. По информации Фонда имущества, в аукционе участвовали всего три человека. Да и то вяло. В результате двухкомнатная квартира была продана частному лицу за 2,2 миллиона рублей - практически по стартовой цене. Долг как раз и равнялся этой сумме, так что продавец ничего не получил. Все пошло агентству. Владелец квартиры не продал ее сам, а предпочел довести дело до выставления на торги.
"По нынешним временам средняя цена квадратного метра жилья в Петербурге выше двух тысяч долларов, а продана квартира была по 1,5 тысячи за квадратный метр. То есть если бы человек занялся этим делом сам, то мог бы еще получить где-то миллион рублей", - поясняет Владимир Джикович.
Владислав Назаров,
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ИПОТЕЧНОГО АГЕНТСТВА:
- Европейская практика показывает, что около 1 процента покупателей не могут выполнить своих обязательств по кредиту. У нас же ситуация усугубилась как раз летом 2006 года, когда из-за ажиотажного роста цен на рынке жилой недвижимости люди покупали все подряд, не всегда при этом рассчитывая свои силы. У нас на контроле есть еще несколько договоров, по которым возможно возникновение подобной ситуации.
Между прочим, в Петербурге было уже несколько случаев, когда ипотечные квартиры приходилось продавать из-за неплатежеспособности заемщика. Однако публично торги пришлось проводить первый раз.
Павел Медведев,
ПЕРВЫЙ ЗАМЕСТИТЕЛЬ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ КОМИТЕТА ГОСДУМЫ ПО КРЕДИТНЫМ ОРГАНИЗАЦИЯМ И ФИНАНСОВЫМ РЫНКАМ:
- Что будет дальше? Статистика будет зависеть от общего экономического положения страны. Если, не дай бог, нефть подешевеет катастрофическим образом, боюсь, подобное будет происходить часто. Но в любом случае это неизбежно. Чем более массовой станет ипотека, тем чаще такого рода неприятности будут происходить.
Ситуация, конечно, очень неприятная, но не тупиковая. Если у банка складывались нормальные отношения с тем человеком, квартиру которого продают, то он не остается без крыши над головой. Во-первых, при выдаче кредита он должен внести некоторую первоначальную сумму. То есть с самого начала есть какой-то запас прочности. Во-вторых, человек какое-то время платил - еще накопились какие-то средства. В-третьих, квартира, по-видимому, подорожала, и очень сильно, если человек владеет ею давно. Когда банк продает квартиру, а банк не ростовщик, он не забирает все, что было в залоге, он забирает только свои деньги. Остальные возвращает заемщику. И в договоре, вполне возможно, записано, что банк помогает человеку на оставшиеся деньги купить жилье.
Что будет с ипотекой в будущем? Ближайшая перспектива не очень понятна. Мы столкнулись с такой неожиданной проблемой. Оказалось, что не столь важно получить ипотечный кредит. И даже не столь важно получить дешевый кредит. Главная проблема в том, что жилье очень дорогое и дорожает оно непозволительно быстро для нормальной экономики. Человек договорился с банком о конкретном кредите, приходит через неделю, а приглянувшаяся квартира за это время подорожала так, что обещанного банком кредита уже не хватает. А больше банк не может дать. Все оказалось бессмысленно.
Первый вице-премьер Дмитрий Медведев в свое время высказал очень разумное предложение, которое, к сожалению, пока не реализовано. Для того чтобы прекратить порочную практику вложения денег в квартиру ради приумножения денег, а не для того, чтобы в ней жить, нужно изменить налоговое законодательство. Например, если на человека в семье приходится определенная норма, скажем, тройная от ныне действующей минимальной (минимальная сейчас - 16 квадратных метров), то за 48 метров он платит налог на собственность по очень низкой, поощрительно низкой ставке. А вот за 49-й и следующие метры он должен платить очень много.
Я думаю, что Дмитрий Медведев все-таки проведет эту идею в жизнь. Ее надо проводить, но очень осторожно, маленькими шагами. Это необходимо для того, чтобы не потрясти рынок. Ведь очень опасно, если цены резко пойдут вниз, как это ни парадоксально. Я бы это внедрял постепенно, объявив намного вперед, что в таком-то году будет такой-то налог, а дальше - такой. Я думаю, мы обязательно к этому придем. Иначе будем долго-долго мучить людей, доступное жилье делается недоступным. Сначала мы должны разрешить проблему роста цен, и тогда ипотека начнет активно развиваться.
Подготовила Татьяна Смольякова