Нередко мы продаем свое имущество с целью приобретения нового. Например, продаем одно- или двухкомнатную квартиру, чтобы купить трехкомнатную квартиру, продаем старый автомобиль, чтобы купить новый и так далее. И немногие задумываются над налоговыми последствиями совершенных сделок.
Согласно ст. 41 Налогового кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. И в отдельных ситуациях представляется сомнительным получение экономической выгоды, например, при продаже единственной квартиры с целью приобретения нового жилья. Вместе с тем доходы от реализации имущества, в том числе и квартиры, находящейся на территории Российской Федерации, отнесены к доходам, признаваемым объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц, а следовательно, включаются в налоговую базу при исчислении налога (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).
При этом налогоплательщик при получении дохода от продажи квартиры или иного имущества вправе получить имущественный налоговый вычет. Размер имущественного вычета зависит от вида продаваемого имущества и срока его нахождения в собственности налогоплательщика на момент продажи (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Если имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более, размер имущественного налогового вычета равен сумме, полученной налогоплательщиком при его продаже. То есть в этом случае у налогоплательщика не возникает обязанности по уплате налога.
Если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме 1 000 000 рублей при продаже жилых домов, квартир (а с 1января 2007 года и комнат), включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе. Размер имущественного вычета при продаже иного имущества ограничен суммой 125 000 рублей.
Вместе с тем налогоплательщик по своему выбору вместо использования права на получение имущественного налогового вычета может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Например, доход от продажи квартиры, находящейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, составил 3 миллиона рублей. При этом на ее покупку было истрачено 2 миллиона рублей. Таким образом, при использовании имущественного налогового вычета налогоплательщик должен будет уплатить налог в сумме 260 тысяч руб. ((3 000 000 - 1 000 000) х 13%). При использовании своего права на уменьшение полученных доходов от продажи квартиры на сумму фактических расходов сумма причитающегося налога на доходы физических лиц уменьшится до 130 тысяч рублей. ((3 000 000 - 2 000 000) х 13%).
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Вне зависимости подлежит ли уплате налог на доходы физических лиц или нет, налогоплательщик обязан подать в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию за налоговый период, в котором продано имущество. Эта обязанность предусмотрена в п. 3 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НК РФ. Предельным сроком подачи налоговой декларации за 2006 год является 30 апреля 2007 года. При неисполнении установленной обязанности к налогоплательщику могут быть применены меры налоговой ответственности за непредставление налоговой декларации и неуплату (неполную уплату) налога на доходы физических лиц.
Пунктом 1 ст. 119 НК РФ установлено, что непредставление налогоплательщиком в установленный срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей. При нарушении срока представления налоговой декларации в течение более 180 дней штраф взыскивается в размере 30 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня. Таким образом, если на основании налоговой декларации сумма налога, подлежащая уплате (доплате), равна нулю, то штраф за непредставление декларации в течение 180 дней составит 100 рублей, а поскольку за нарушение срока в течение более 180 дней минимальная сумма штрафа не установлена, то штраф и не может быть взыскан.
Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен не только при продаже жилья, но и при его покупке. Подпунктом 2 пункта 1 ст. 220 НК РФ предусмотрен второй вид имущественного налогового вычета. Такой вычет предоставляется в отношении расходов на новое строительство или приобретение на территории России жилого дома, квартиры, доли в них, а с 1 января 2007 года - и комнаты.
Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 миллион рублей. Без ограничения размера при предоставлении вычета учитываются суммы, уплачиваемые за пользование ипотечным кредитом или целевыми займами, фактически израсходованными на новое строительство или приобретение жилья.
Документами, подтверждающими право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет, являются:
- при приобретении или строительстве жилого дома - свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю в нем;
- при приобретении квартиры или прав на квартиру в строящемся доме:
договор о приобретении квартиры или доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме;
акт о передаче квартиры налогоплательщику или свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
При приобретении комнаты представляются такие же документы, как и при приобретении квартиры.
Если квартира или комната приобретается без отделки, то налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет и по расходам на приобретение отделочных материалов, на выполнение работ, связанных с отделкой квартиры (комнаты). Обязательным условием принятия к вычету расходов на достройку и отделку является наличие в договоре указания на приобретение незавершенных строительством жилого дома или квартиры (прав на квартиру, комнаты) без отделки. Но и в этом случае предельная сумма имущественного налогового вычета не может превысить 1 миллиона рублей.
Указанный имущественный вычет предоставляется на основании заявления налогоплательщика и платежных документов, подтверждающих его расходы. В частности, при приобретении жилья у физических лиц документом, подтверждающим факт уплаты денежных средств, является расписка продавца или нотариально удостоверенная запись.
В отличие от имущественного налогового вычета при продаже имущества, который может быть предоставлен только по итогам налогового периода, вычет при покупке жилья может быть получен как по итогам налогового периода, так и в течение налогового периода при обращении к работодателю. Однако налогоплательщику все равно придется представить в налоговый орган все необходимые документы, по итогам рассмотрения которых выдается уведомление, являющееся основанием предоставления вычета по месту работы.
При получении имущественного налогового вычета при покупке жилья необходимо обратить внимание на следующие особенности.
Во-первых, Кодекс не допускает повторного получения такого вычета. Исключением являются налогоплательщики, использовавшие аналогичную льготу по подоходному налогу до 2001 года, т.е. до вступления в действие главы 23 НК РФ.
Во-вторых, при неполном использовании данного вычета его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного использования. При этом законодатель никаким образом не ограничил период получения имущественного налогового вычета.
Таким образом, при продаже и покупке квартиры или иного жилья могут быть предоставлены два имущественных налоговых вычета. Однако возможностью их получения налогоплательщику следует непременно воспользоваться. При этом не стоит забывать, что если при покупке жилья срок подачи налоговой декларации не ограничен, то при продаже налоговая декларация подается в обязательном порядке не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором была совершена сделка.
Как было указано, обязанность по подаче налоговой декларации возникает у налогоплательщика и при продаже движимого имущества, например автомобиля. Однако предоставление какого-либо вычета при приобретении нового автомобиля Налоговым кодексом не предусмотрено.