Российская газета | Павел Владимирович, вот реальный, часто встречающийся пример из жизни. Семья. Муж, жена и ребенок. Живут в квартире мужа. Развод. Жена с ребенком вынуждена вернуться жить к своим родителям. Спрашивается, почему? Почему она и ребенок лишаются права на квартиру, где жили? Раньше, если они были в этой квартире прописаны, никто их выкинуть на улицу не мог. Почему новый Жилищный кодекс нарушил их права, никак их не защитил?
Павел Крашенинников | Сначала - встречный пример. Тоже из жизни. Семья. Отец, мать, взрослая дочь. Приводит жениха, после свадьбы прописывает его на жилплощади родителей, а через какое-то время выясняется, что брак был фикцией, что молодого человека интересовала исключительно возможность "закрепиться" в большом городе. Да даже если брак был не фиктивным, если молодые люди просто не ужились вместе, почему чужой человек должен оставаться жить в чужой квартире? А ведь по старому жилищному законодательству выселить его было невозможно, и квартиру приходилось делить. Как, по-вашему, это справедливо? Наверно, с точки зрения молодого человека, да. А с точки зрения родителей его бывшей жены?
Это я говорю к тому, что жизнь сложна, и понятия абсолютной справедливости не существует. Задача законодательства, и жилищного в том числе, выработать "правила игры", одинаковые для всех, которые бы максимально возможно уравновешивали права и обязанности разных сторон и, конечно, защищали интересы самых слабых - детей, стариков, инвалидов.
В старом законодательстве, которое формировалось в условиях, когда почти все жилье в стране было государственным, право на проживание на той или иной жилплощади закреплялось институтом прописки.
Сейчас, когда более 70 процентов жилищного фонда страны находится в частной собственности, ключевой принцип "закрепления" жилищных прав не мог не поменяться. В новом Жилищном кодексе основной фигурой, чьи права защищаются в первую очередь, стал собственник жилья.
Теперь вернемся к вашему примеру. Он, кстати, вовсе не так однозначен, как кажется.
Вариант первый. Квартира приобретена во время брака. В этом случае она является общей собственностью вне зависимости от того, на чье имя оформлена. Тут, выражаясь юридическим языком, действует презумпция равенства долей. Проще говоря, каждый супруг, в том числе и после развода, имеет право на свою половину, если иное не предусмотрено, например, при заключении брачного договора. Понятно, что здесь никто никого "выкинуть на улицу" не может.
Вариант второй. Квартира принадлежала мужу до женитьбы - он купил ее сам, или, допустим, это был подарок родителей. Супруга въехала на жилплощадь собственника. В этом случае, если брак распадается, бывший член семьи собственника (в нашем случае бывшая жена) теряет право пользования его квартирой. Опять же если иное не предусмотрено брачным договором.
Вы спросите, куда ей деваться? Но ведь она жила где-то до брака, у нее было жилье.
РГ | Но если в семье родился ребенок и после развода он остается с матерью, он "автоматически" теряет право на квартиру отца вместе с нею?
Крашенинников | Нет, это не так. Дети бывшими членами семьи не являются. Поэтому положения Жилищного кодекса, которые регулируют отношения между бывшими членами семьи, на детей не распространяются.
Право проживания в квартире сохраняется за ребенком и после развода (и разъезда) его родителей. Более того, возвращаясь к нашему примеру, мать может подать иск в суд, чтобы ей установили срок для проживания в квартире бывшего мужа вместе с ребенком, если, скажем, он мал и нуждается в уходе. Причем когда Жилищный кодекс еще только писался (а тема, которую мы сегодня обсуждаем, и тогда была одной из самых острых), мы сначала предполагали в интересах собственника сделать этот срок ограниченным - например, один год. Но поскольку жизненные обстоятельства могут быть самыми разными, в конце концов мы пришли к выводу, что суд должен иметь возможность самостоятельно определять величину этого срока.
Еще один важный нюанс. Если бывший член семьи собственника нетрудоспособен (например, является инвалидом), при разводе у другого супруга в отношении него возникают алиментные обязательства. В их состав по решению суда может быть включено и сохранение за "несобственником" права проживания в квартире бывшего супруга либо предоставление ему денежного содержания, достаточного для решения жилищного вопроса другим способом. В этом случае, обращаясь в суд, нужно правильно сформулировать исковые требования.
РГ | Но реальная жизнь такова, что в схожих ситуациях суды принимают диаметрально противоположные решения. И часто - не в пользу детей.
Крашенинников | Да, судебная практика неоднозначна. Суды нередко "записывают" несовершеннолетних детей в "бывшие члены семьи" со всеми вытекающими последствиями. Более того, даже Пленум Верховного суда РФ не дал четких рекомендаций по этому вопросу. И хотя лично я как юрист не вижу по этому поводу пробелов в ЖК или возможности двойного толкования его норм, тем не менее реалии таковы, что норма, защищающая жилищные права несовершеннолетних детей, дает сбой. Поэтому мы готовим и в ближайшее время внести "точечную" поправку в Жилищный кодекс, которая, не меняя сути нормы, исключит подобные злоупотребления.
РГ | Массу нареканий также вызывает возможность продажи жилья собственником, невзирая на прописанных (точнее, зарегистрированных) на этой площади бывших членов семьи. Новый собственник, ничуть не церемонясь с таким живым "обременением", выписывает жильцов опять-таки по решению суда. Таких случаев не счесть.
Крашенинников | Но есть и другие. Например, я знаю людей, которые приобрели квартиру, в которой была зарегистрирована старушка. За ней сохранилось право пожизненного проживания в своей комнате. Эта семья действовала строго по закону. В статье 558 Гражданского кодекса говорится, что при продаже жилья в договоре указываются все граждане, за которыми сохраняется право проживания. И новый собственник либо предоставляет им возможность реализовать это право, либо ищет варианты решения вопроса другим способом. Однако должен признать: судебная практика, к сожалению, и в этом случае неоднозначна.
РГ | Еще один повод для критики - то, как регулируются права владельцев приватизированных квартир. В начале приватизации было много неясностей. Кто-то оформлял жилье в долевую собственность, кто-то - в совместную, кто-то - на себя, заручившись официальным отказом от приватизации других членов семьи. Чем чреваты все эти варианты, люди не представляли. А теперь нередки жалобы такого плана: "Муж 10 лет назад приватизировал квартиру на себя, а теперь отношения испортились, и он грозит выгнать меня на улицу".
Крашенинников | Ну как раз от подобных неприятностей жилищный закон защищает надежно. В законе о введении в действие Жилищного кодекса (статья 19) говорится, что, если на момент приватизации кто-то из членов семьи от нее отказался, в дальнейшем право на эту квартиру сохраняется за всеми членами семьи в равных долях даже при распаде брачных отношений. То есть все они имеют равные права пользования этим жильем.
Совет от Павла Крашенинникова
Как показывает жизнь, львиная доля жилищных судебных споров связана с оформлением сделки по приобретению жилья на третьих лиц. Проще говоря, когда платит один человек, а договор купли-продажи, а затем и регистрация собственности на квартиру оформляется на имя другого. Примеров не счесть: родители покупают на имя ребенка, дети - на мать или отца, муж - на имя жены, любовник - на имя любовницы и так далее.
В случае близких родственников, кстати, такое нередко происходит, когда люди стоят в очереди на муниципальное жилье и пытаются сохранить за собой это право. Затем, бывает, отношения портятся, устные договоренности не соблюдаются, и те, кто реально платил, пытаются через суд отвоевать свое право на по существу не принадлежащую им жилплощадь. В результате родные люди превращаются в злейших врагов.
Чтобы избежать таких потрясений, нужно заранее и совершенно трезво просчитать возможные варианты развития событий. И учесть их при заключении сделки.