Итак, государство в лице центральной власти или местного органа объявляет, что на таких-то землях будет построено то-то. С этого момента земли оказываются зарезервированными. Что это означает? С ними нельзя проводить сделки, чтобы не было спекуляций, а главное, нельзя ничего на земле улучшать (и саму землю, и строения на ней модернизировать). Правда, государство может и раздумать, статус резервирования снять, а собственнику по идее компенсировать причиненные неудобства. Если не раздумает - землю выкупят. По какой цене? Механизм будет определен уже другим законодательным актом.
Самое интересное - как раз насчет обреченности жить в "халупе" без права. Поскольку статус резервирования может продолжаться долго, то у собственника возникает дилемма: либо сидеть и ждать в надежде на переезд, пока крыша окончательно протечет, либо все-таки заняться ремонтом. Закон на этот счет говорит, что все улучшения собственник производит на свой риск.
Значит ли это, что он все-таки сможет добиться у суда повышенной компенсации, или такая формулировка закрывает подобную возможность? Как пояснил корреспонденту "РГ" начальник отдела земельного законодательства минэкономразвития Михаил Бочаров, лазейка и в самом деле существует. Только собственнику придется доказать, что без "улучшения" жить было совершенно невозможно. "Данный пассаж означает возможность возмещения убытков только тем лицам, которые действовали добросовестно и (или) в состоянии крайней необходимости, произвели улучшения, которые были вообще-то запрещены", - поясняет он. Вероятно, на практике собственник чего-то добьется, если только докажет, что без ремонта на него упала бы крыша.
Другой серьезнейший вопрос - какая нужда является государственной? Если помните, именно на этом строилась интрига конфликта в Южном Бутове: адвокаты "потерпевших" настаивали, что строительство жилья не является госнуждой, минэкономразвития их поддерживало - нельзя просто так ломать дома ради строительства других домов. И ссылалось на нормы Земельного кодекса, где под госнуждой понимались дороги, трубы, рельсы и аэропорты вкупе с объектами обороны, но никак не многоэтажки. Причем было известно, что за признание муниципальных потребностей государственными шла серьезная борьба. "Содержание государственных или муниципальных нужд в законодательстве не раскрывается, - говорит г-н Бочаров. - Однако это никакого значения не имеет при определении допустимости изъятия или резервирования земель - все случаи и основания поименованы в Земельном кодексе". Таким образом, с точки зрения минэкономразвития, ничего не изменилось. Вероятно, только практика покажет, так ли это.
В законе также бросается в глаза такая норма, как очень большие сроки, отпущенные на режим резервирования. Если речь идет о чьей-то земле, максимум - 7 лет, а если земля государственная (муниципальная) - даже 20! И ведь все эти годы собственник "висит в воздухе", а "ничья" земля оказывается исключенной из оборота. При том, что вовлечение земли в оборот долгое время декларировалось как мощный источник пополнения казны.
В минэкономразвития и тут не видят проблемы. По словам г-на Бочарова, проработка инвестиционных проектов занимает порой долгие годы, так, БАМ строили 30 лет. Более того, г-н Бочаров сетует, что из закона ушла норма (она была в первом чтении) о возможности повторного резервирования. В то же время в минэкономразвития сожалеют, что закон не прописал основания, по которым срок резервирования может быть установлен ниже предельного. Видимо, констатирует г-н Бочаров, ставка сделана на то, что местные власти не будут действовать себе во вред (держать землю, когда строить особо нечего, зато землицу можно продать и получать с нее налоги).
Ну и самое интересное - это компенсации. О них в законе ничего не сказано. И не должно быть сказано, уверены в минэкономразвития. "Существует общий порядок (57-я статья Земельного кодекса), по которому орган власти, вынесший решение, ограничивающее права на землю, обязан возместить убытки, причиненные данным ограничением. При этом обязанность доказывания размера убытков лежит на истце", - говорит г-н Бочаров. Иными словами, это вам придется идти в суд (соответственно тратиться на адвокатов) и доказывать, что вы хотели продать участок, а вам не позволили, в результате чего вы не сумели, скажем, открыть собственный бизнес на вырученные средства. Как говорят эксперты, доказать сие будет крайне сложно, и ситуация упростится лишь после появления значительного числа прецедентов, которые сформируются после неоднократных походов в суды разных инстанций.