Впрочем, бывают случаи, когда и специалисты в вопросах купли-продажи или обмена недвижимости просто недоуменно разводят руками. На бумаге все гладко, да только здравый смысл отказывается понимать логику сделки.
Представьте такую ситуацию. Управление Федеральной регистрационной службы по РСО-Алания располагается в центре Владикавказа. Здание считается одним из самых красивых в городе госучреждений. 29 ноября 2006 года руководитель регистрационной службы М. Агузаров заключил с неким ООО "ТРИО" договор мены, согласно которому здание управление Росрегистрации по РСО-А переходит в собственность названного ООО, а управление взамен получает на окраине города, на территории приборостроительного завода здание бывшего камневого цеха. А по сути - старую кирпичную коробку, где еще надо обустроить второй этаж, произвести огромный объем отделочных, коммуникационных и других работ, стоимость которых, вероятно, перекроет цену нынешнего здания управления Росрегистрации. И вся эта рокировка благородно названа "равноценной меной".
Как возникла такая идея мены? Этого, наверное, никто, кроме М. Агузарова, не знает. Известно лишь, что некий житель г. Алагира Т. Бицоев 31 марта 2005 года заключил с ОАО "Владикавказский приборостроительный завод" договор, по которому предоставил заводу заем в размере одного миллиона рублей сроком на три месяца. В обеспечение своих обязательств в залог Т. Бицоеву завод передал здание камневого цеха.
Ну а дальше схема известная. Сроки прошли. Завод заем не возвратил. И 29 июня 2006 года по решению суда Т. Бицоев получает здание цеха в собственность. В октябре 2006 года ему предоставляют в собственность и участок площадью 0,3768 га для содержания и эксплуатации отсуженного здания, которое уже именуется почему-то лечебно-оздоровительным комплексом. За участок он заплатил 70 085 рублей.
Возникает вопрос: при чем тут Бицоев, если договор мены заключен с ООО "ТРИО"? Буквально на следующий день после получения здания, 30 июня 2006 года, Т. Бицоев становится участником ООО "ТРИО" и вносит в уставной капитал общества в виде дополнительного вклада отсуженное здание и еще не полученный земельный участок. Теперь в ООО "ТРИО" стало два участника: Т. Бицоев и Б. Цаллагов. На второй день после получения участка, 2 ноября 2006 года, внеочередное собрание ООО "ТРИО", то есть Б. Цаллагов и Т. Бицоев, принимают решение: утвердить итоги увеличения уставного капитала общества до 36 067 000 рублей. Солидная сумма, если учесть, что уставной капитал общества до прихода в него Т. Бицоева составлял всего 10 000 рублей.
Из чего возникли 36 миллионов? Из здания цеха, которое обошлось Т. Бицоеву в 1 миллион рублей, и земельного участка, который он купил за 70 085 рублей. Теперь коробка бывшего цеха оценивалась уже в 17,107 миллиона рублей, а земельный участок - в 18,95 миллиона. Сумма в 36 миллионов оказалась как нельзя кстати. Именно в те же самые 36 миллионов (36 084 000) было оценено и здание, в котором размещается сейчас управление Росрегистрации по РСО-А. Вот вам и равноценная мена. Какие могут быть вопросы?
Арифметика получается любопытной. Вложил человек миллион рублей - получил миллион евро. Вот это бизнес! Заимел на окраине Владикавказа коробку старого заводского цеха - поменял ее на трехэтажный госособняк в самом центре столицы республики. Похоже, это уже не арифметика, а высшая "рыночная" математика.
У руководителя управления Росрегистрации М. Агузарова аргумент в данной "равноценной мене" один: сейчас они располагаются в здании площадью 1782,4 кв. м, а переедут аж на площадь в 3345,3 кв. м. Правда, с квадратными метрами бывшего цеха произошла такая метаморфоза. 29 июня Т. Бицоев получает здание цеха площадью, как следует из акта приема-передачи, 2312,3 квадратного метра, а 30 июня в протоколе собрания ООО "Трио" это здание фигурирует уже с площадью 3345,3 кв. м. За один день оно подросло на тысячу квадратных метров! Надо думать, за счет будущего мансардного этажа?
Остается надеяться: может, в Москве руководство Федеральной регистрационной службы заинтересуется этой "равноценной меной" или Российский фонд федерального имущества вникнет в детали обмена госсобственности.
Нельзя сказать, что правоохранительные органы республики вообще не интересуются сделками с недвижимостью. К примеру, большую огласку получила история с Владикавказским заводом "Разряд". Осудили не какого-нибудь ловкача-делягу, а судебного пристава-исполнителя А. Дарчиева.
По мнению обвинения, он не имел права арестовывать и реализовывать на аукционных торгах имущество третьей очереди завода, тем более зная, что под одним из цехов имелся встроенный объект гражданской обороны - бомбоубежище.
В управлении Федеральной службы судебных приставов по РСО-А считают, что пристав-исполнитель А. Дарчиев никому никакого вреда не причинил и строго в соответствии с законом исполнял свои служебные обязанности. Процитируем опубликованный в осетинских СМИ официальный ответ начальника отдела организации исполнительного производства В. Цораевой, который она дала на статью начальника отдела прокуратуры республики Д. Габибова "Как на "Разряде" хотели руки погреть", опубликованную на страницах газеты "Северная Осетия" еще до суда, 21 февраля 2006 года:
"Исполнительные листы о взыскании с завода "Разряд" задолженности, выданные на основании решений арбитражных судов и постановления налоговых органов, поступали в службу с 2001 по 2003 год, все они объединялись в одно сводное исполнительное производство... Общая задолженность завода составляет 52 444 084 руб.
Поскольку денежных средств на расчетных счетах должника не было, и документы, подтверждающие дебиторскую задолженность, отсутствовали, судебным приставом-исполнителем был наложен арест на готовую продукцию завода (лампочки и пр.), которая выставлялась на торги в счет погашения долгов завода. Небольшая часть продукции была реализована, а другая - нет из-за отсутствия покупателей. При такой ситуации судебный пристав-исполнитель арестовал недвижимое имущество, как имущество третьей очереди (здания и сооружения) на общую сумму в 40 139 000 рублей...
В период подготовки материалов для передачи имущества на торги 23.03.2005 г. в межрайонное подразделение уФССП поступило письмо из Управления Федеральной налоговой службы по РСО-Алания о том, что налоговая служба предпринимает действия по возбуждению в Арбитражном суде РСО-А производства о несостоятельности (банкротстве) завода "Разряд". В течение 3 недель после получения уведомления никаких документов из Арбитражного суда РСО-А о том, что назначается судебное заседание о введении процедуры банкротства, в службу не поступило, поэтому 14.04.2006 г., в соответствии с требованиями п. 1 ст. 20 ФЗ "Об исполнительном производстве" служба обратилась в Арбитражный суд о приостановлении исполнительного производства, что обычно и делается судом при введении процедуры наблюдения для решения вопроса о банкротстве. Определением от 21.04.2003 г. Арбитражный суд в приостановлении исполнительного производства отказал, так как из налогового органа не поступило заявления о признании завода "Разряд" банкротом.
Коль скоро исполнительное производство не было приостановлено, судебный пристав-исполнитель обязан был продолжить исполнительные действия, что он и сделал, передав необходимую документацию в специализированную торгующую организацию для реализации арестованного имущества должника на аукционе. Торги были назначены на 15.06.2005 г.
14.06.2005 г. в канцелярию УФССП по РСО-А поступило письмо прокурора РСО-А с требованием отозвать с торгов заявку на реализацию имущества завода "Разряд". Поскольку до проведения торгов оставалось менее суток, служба судебных приставов при всем своем желании не могла отозвать документы на арестованное имущество с торгов, так как, в соответствии с требованиям ч. 3 ст. 448 ГК РФ организатор открытых торгов, опубликовав об этом извещение, вправе отказаться от проведения аукциона, но не позднее, чем за 3 дня до его проведения...
Часть арестованного имущества завода "Разряд", а именно 3 старых протекающих производственных корпуса без оборудования, не участвующих в производственном процессе, были реализованы по цене 6400 рублей. Деньги перечислены на депозитный счет межрайонного подразделения УФССП по РСО-А, где хранятся до настоящего времени. Из этой суммы предполагалось погасить часть задолженности по налогам и сборам на 4 миллиона рублей. За 8 месяцев деньги, вырученные в счет погашения долга, не только обесценились, но по невыплаченным налогам наросла и пеня из расчета 1,5 процента в день, чем причинен ощутимый ущерб государству.
За 5 лет нахождения дела на исполнении никто и никогда (в том числе и прокурор Д. Габибов, проверявший исполнительное производство) не высказал сомнения в законности действий судебного пристава-исполнителя. Стороны исполнительного производства (взыскатели, должник) его действия не обжаловали. Более того, постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда РСО-А от 3.02.2004 г. и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2004 г. действия судебного пристава-исполнителя, касающиеся очередности наложения ареста на имущество должника (завод "Разряд"), признаны законными.
В технической документации на здания и сооружения завода не было сказано, что спецподвал под одним из корпусов является бомбоубежищем. Сотрудники называли его складом, таковым он и являлся по своей сути..."
9 июня 2006 года приговором Ленинского районного суда города Владикавказа А. Дарчиев был признан виновным в том, что "совершил действия, явно выходящие за пределы его должностных полномочий, повлекшие существенное нарушение прав и законных интересов организаций, охраняемых законом интересов государства" и осужден по ч. 1 ст. 286 УК РФ к штрафу в размере 20 (двадцати) тысяч рублей, с лишением права занимать должности в ФССП сроком на 1 год. А 21 ноября 2006 года Промышленный районный суд Владикавказа рассмотрел гражданское дело по иску прокурора республики и признал недействительными сделки купли-продажи имущества завода "Разряд".
Доводы защиты, что опись и арест имущества производились еще до того, как завод был внесен в Перечень стратегических предприятий, что по существующему закону на реализацию имущества в рамках исполнительного производства не распространяется действие законодательства о приватизации, что в инициировании процедуры банкротства завода "Разряд" УФНС по РСО-А было отказано, что есть соответствующие распоряжение ГК РФ по управлению государственным имуществом и постановление правительства РФ, согласно которым не запрещается отчуждение помещений, имеющих в своем составе встроенные объекты гражданской обороны, - все это суд не счел нужным принять во внимание.
24 августа 2006 года ВС РСО-А в удовлетворении надзорной жалобы А. Дарчиева было отказано. 1 ноября отказал в возбуждении надзорного производства по этому делу и председатель Верховного суда республики. Только 14 декабря судья ВС РФ С. Ламинцева своим постановлением возбудила надзорное производство по жалобе адвоката и передала ее на рассмотрение президиума ВС РСО-А. Заседание президиума состоялось 29 января 2007 года. Приговор Дарчиеву оставлен без изменения. Московский адвокат был лишен возможности присутствовать на судебном заседании, поскольку уведомление о дне заседания президиума ему было отправлено в Москву обычным письмом аккурат в день заседания.
Адвокат и осужденный продолжают писать надзорные жалобы. Завод остается в долгах как в шелках. Никто из взыскателей не может получить свои деньги, поскольку исполнительные листы находятся в уголовном деле. Да и с новыми надо еще поискать судебного пристава, который отважится повторить путь своего бывшего коллеги А. Дарчиева.
Такие две истории случились во Владикавказе практически в одно время. Но объединяет их не только место и время. И не только то, что в обоих случаях предметом сделок была государственная собственность. Есть в них какая-то алогичность. Одна - с "равноценной меной", к которой не могут не возникнуть вопросы, прошла словно по нотам. Вторая, казалось бы, самая рутинная, неожиданно вылилась в уголовное дело против судебного пристава-исполнителя. Пройдет время, купит кто-то другой эти помещения "Разряда", может, тогда все и встанет на свои места. Интересно будет узнать, кто въедет и в офис управления Росрегистрации.