В соответствии с постановлением правительства столицы "О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в соответствие с Жилищным кодексом РФ" ДЕЗы будут разделены на государственную и частную составляющие. В государственную организацию войдут единый информационно-расчетный центр (ЕИРЦ) и часть ДЕЗа, представляющая интересы собственника. Задача - выполнение традиционно государственных функций (забота о льготниках, курирование деятельности ЕИРЦ, управление неприватизированной частью жилых помещений, вопросы бюджетного финансирования расходов на содержание городской собственности).
Частная структура, которая появится в результате акционирования оставшейся части дирекции, объединит те подразделения ДЕЗа, которые занимаются управлением многоквартирными домами.
До 1 июля в департамент имущества Москвы должна быть представлена опись "добра", находящегося на балансе дирекций. До 1 августа ДЕЗы передадут копии технической документации на многоквартирные дома инженерным службам районов, оформят переуступку прав по договорам, заключенным с другими организациями. Первыми - до 1 августа - будут реорганизованы ДЕЗы Тропарева-Никулина и Тимирязевского района. За ними последуют остальные.
Негосударственная часть ДЕЗов станет акционерным обществом, капитал которого разделят между сотрудниками дирекции - от дворника до бухгалтера. В активе у новоявленного АО окажется не только инвентарь типа дворницких метел. К ним отойдет и весьма недешевая уборочная техника, и здания, построенные на деньги жителей. Прибавим сюда контракты со службами коммунального хозяйства и административный ресурс.
Московские власти обещают: в сфере управления и обслуживания многоквартирных домов будет создана наконец реальная конкурентная среда. "Пусть новые организации по договору на условиях конкуренции предлагают свои услуги жителям", - заявил по этому поводу мэр. Тем не менее большинство экспертов оценивают действия московского правительства с изрядной долей скепсиса.
мненияСергей Шведов, аналитик рынка недвижимости:
- Меры, направленные на создание рынка, пока выглядят искусственными. Однако они могут привести к абсолютно реальным проблемам для горожан. Новое акционерное общество - нормальный частник, который вправе брать за свои услуги сколько пожелает. Так что новое АО сможет, например, в несколько раз поднять цены на обслуживание.
Константин Крохин, председатель Союза жилищных организаций Москвы:
- Выход постановления более чем назрел. Говорить о реализации прав жителей в условиях монополии ДЕЗов, когда все дома района обслуживаются одной управляющей организацией (а это от 100 до 300 строений), не приходится. Работа ДЕЗов давно стала притчей во языцех.
В постановлении особо отмечено, что бюджетные субсидии распространятся на все управляющие организации независимо от формы собственности. То есть компенсацию затрат на эксплуатацию и содержание жилого фонда получат не только ДЕЗы, но и ТСЖ, и управляющие компании. Это важный механизм социальной защиты, сдерживания роста тарифов.
К осени в городе сформируют единый реестр управления многоквартирными домами. Он будет доступен не только органам власти, но и любому собственнику помещения, заинтересованному в получении объективной информации об управляющих организациях. Это позволит устранить дефицит подобной информации.
Дмитрий Катаев, председатель Общественного экспертного совета по жилищному самоуправлению в Мосгордуме:
- По закону в некоторых случаях управляющая организация не имеет права управлять больше чем 100 тысячами квадратных метров жилья. Но сейчас ДЕЗ управляет районом, а это около миллиона "квадратов". Поэтому, скорее всего, ДЕЗы при приватизации будут дробиться. На их базе создадут кучу шарашкиных контор. И этот процесс будет связан с массой злоупотреблений.
Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города":
- Жилищный кодекс требует от муниципалитетов создания равных условий конкуренции для организаций, управляющих многоквартирными домами. Московское правительство понимает: отсутствие реальных шагов в этой области (а после введения кодекса в действие прошло немало времени) бросается в глаза. Многие города России уже далеко обошли столицу, в жилищном секторе которой сложилась система махрового администрирования: все поделено по префектурам и районам, установлено, у какого ДЕЗа кто будет делать работу на подряде. Потенциальные управляющие и рады бы идти на собрания к людям, но знают, что надо договариваться с властью: пустите, будем слушаться. А Москва отвечает: регистрируйтесь, применяйте разработанные нами договоры и установленную городом плату, тогда получите бюджетные дотации.
Город создал ГУП ДЕЗы, тотальную систему ЕИРЦ, дотирование явно далекой от потребности усредненной платы за содержание и ремонт общего имущества, культивирует дезинформированность граждан, закрывает глаза на фальсификацию протоколов общих собраний "по выбору ДЕЗа", иногда препятствует созданию и деятельности ТСЖ. Но приведет ли приватизация ДЕЗов к созданию рыночных отношений, сказать пока сложно. Все зависит не от факта формальной приватизации, а от внутренних изменений в политике московских властей.
Реальные изменения произойдут только в случае, если на три дома будут претендовать две независимые управляющие организации. Не будет конкуренции - монополисты, получившие наделы в границах префектур и районов, будут диктовать свои условия.
Мой прогноз пока не оптимистичен: под аккомпанемент лозунгов о борьбе с "недобросовестными частниками" город будет всячески задерживать создание реальных условий для конкуренции. Если все акции новоиспеченных акционерных обществ будут полностью контролироваться городом и столица начнет кампанию по рекламе своих управляющих, ничего не изменится, конкуренции еще долго не будет. Она не создается искусственно. Управляющие должны почувствовать свой интерес, а собственники должны понять, что они самые главные: они нанимают управляющих и платят за их работу.
Прибавим сюда и то, что создаваемые учреждения не должны заниматься коммерцией. Но, например, начисление платы за содержание, ремонт жилья, за коммунальные услуги - конкурентная деятельность. С какой стати ее будут монополизировать новые учреждения, как это спланировано? Начисление платы любым продавцом и подрядчиком - его функция, а не функция навязанного городом "доверенного лица". Если управляющему выгодно, он поручит начисление платы специализированной организации. Сегодня система расчета платы не адаптирована к рынку. Если ее сохранят, управляющие всегда будут зависеть от города. Не понравился - возникнут проблемы.
Нет сегодня и прозрачности в оплате услуг ЕИРЦ. Если они будут финансироваться из бюджета, значит, кто-то в этом имеет интерес? Бесплатно ничего не бывает. Если плата все же будет рыночной, можно представить, как ее будет предлагать бюджетное учреждение.