Можно ли резко увеличить строительство, не жертвуя качеством и самих зданий, и городской среды? Эта проблема стала главной темой обсуждения во время нашего традиционного "Делового завтрака" с руководителем Росстроя Сергеем Кругликом.
Российская газета | Как возникла идея строить города-миллионники? Ведь подобных проектов не было со времен ударных советских строек.
Круглик | Как ни удивительно звучит, началось с инициативы бизнеса, крупных финансово-строительных корпораций. Силы, средства у них есть - нужны масштабные проекты. Так была сформулирована идея построить микрорайон Академический под Екатеринбургом, где на площади в 1300 гектаров вырастет около девяти миллионов квадратных метров жилья, будет жить более 300 тысяч человек населения. То есть это будет фактически полноценный областной город - такой, как Псков или Новгород.
Выяснилось, что проекты, подобные Академическому, разрабатываются и в других регионах. На самом высоком уровне было решено, что государство должно их поддержать, тем более что масштабы и темпы выполнения национального проекта по доступному жилью ужесточаются. Президент поставил задачу: нехватка жилья в России настолько остра, что надо строить не меньше 100-130, а лучше 140 миллионов метров в год. Но "взять" такие темпы, а сегодня строится чуть более 50 миллионов квадратных метров в год, можно только с помощью массовой, крупномасштабной застройки.
Короче говоря, в начале мая правительство утвердило положение об отборе экспериментальных инвестпроектов комплексного освоения территорий для жилищного строительства и поручило Росстрою провести этот отбор. Что мы и сделали к концу июня.
РГ | Вы немного рассказали об одном проекте - Академическом. Какие еще проекты прошли отбор?
Круглик | Всего на конкурс было представлено 39 проектов из 24 регионов. Отобрано 22. Самый крупный - Большое Домодедово. Там будет построено 12,5 миллиона кв. метров жилья. Хотя мы не гнались за такими масштабами. Главное, чтобы было выполнено одно из основных условий отбора: не менее 1 миллиона кв. метров жилья.
Проекты очень разные. Тот же Академический и Большое Домодедово предусматривают в основном многоэтажную застройку, хотя будут и малоэтажные дома, и таун-хаусы. Другие проекты, например, Лесная Поляна под Кемеровом - это индивидуальное домостроение, чисто малоэтажная застройка. Там будет жить где-нибудь 80-90 тысяч населения. Аналогичные микрорайоны в Чувашии - прибрежная часть Волги между Чебоксарами и Новочебоксарском, также неподалеку от Волги еще один микрорайон южнее Самары и до Новокуйбышевска, он так и называется "Волгарь".
Похожий проект на 1,8 млн квадратных метров в Благовещенске, микрорайон Северный. Проектирование уже заканчивается, там работали итальянские архитекторы. Особенность Благовещенска - там практически нет центра города, центральная, историческая часть вытянута вдоль Амура. Напротив, на китайской стороне - красивый город. Новый проект преследует несколько целей: не только жилье построить, но и органично соединить застроенные многоэтажками окраины с исторической, малоэтажной частью города. Через 20-25 лет Благовещенск станет совершенно другим.
РГ | Какие задачи, помимо крупномасштабного строительства жилья, ставились перед участниками конкурса?
Круглик | Задачи, в общем-то, разные, потому что каждый проект индивидуален и имеет свои особенности. Например, Большое Домодедово в определенной степени привязано к строительству Четвертого транспортного кольца, вдоль которого планируется разместить огромное количество предприятий, в частности, транспортных, складских и прочих, чтобы разгрузить задыхающуюся от транзита грузов Москву. Поэтому предполагается, что жители Большого Домодедова будут работать именно там, неподалеку от дома. Вряд ли бы нам столица сказала спасибо, если еще полмиллиона-миллион человек хлынули на работу в Москву.
А Лесная Поляна под Кемеровом - вроде бы чисто "спальный" микрорайон в лесу, но он будет соединен скоростной магистралью с областным центром, и всего за 10 минут люди смогут доезжать на работу. Так что в каждом случае задачи и особенности проекта различны. Но объединяет их, и это самое главное, то, что проектируется совершенно новая, удобная для жизни среда. Это не только "привычная" инфраструктура - школы, детские сады, поликлиники, магазины, но и многое другое - спортивные клубы, досуговые точки. Я уже не говорю, что это будут очень зеленые, красивые микрорайоны.
РГ | Что получат инвесторы, какую помощь от государства?
Круглик | Это, во-первых, госгарантии по заимствованиям, необходимым для инженерной подготовки застраиваемых участков. Во-вторых, субсидирование процентных ставок по кредитам. А вот строительство дорог к новым микрорайонам берет на себя федеральный бюджет - будет использован механизм субсидий бюджетам субъектов, в которых осуществляются проекты. Собственно, все эти формы господдержки не изменились по сравнению с теми условиями, которые оговорены в федеральной программе "Жилище".
РГ | Отличительная и очень неприятная особенность новостроек последних лет - жилье сдается, а ни школ, ни детских садов поблизости нет, их строительство, как правило, откладывается и затягивается... А ведь экспериментальные города, как вы утверждаете, должны быть насыщены всевозможной "социалкой"... За чей счет?
Круглик | Принимая проекты к рассмотрению, мы допускали, что какая-то часть образовательных учреждений - детсады, школы - могут быть частными. Но муниципальные школы тоже должны быть обязательно. Здесь мы будем пытаться отрабатывать такую схему: бизнес строит эту школу (или больницу - неважно) и передает муниципалитету на основе концессии. То есть муниципалитет не сразу возмещает инвестору понесенные затраты, а гасит долг в течение 4-5 лет. Это становится реальным для бюджета.
РГ | Еще одно сомнение: новые большие жилые массивы требуют энергообеспечения, между тем во многих регионах электроэнергии не хватает, проблемы с газом.
Круглик | Одновременно с отбором проектов шли предварительные консультации и с энергетиками, и с газовиками. В ближайшие два месяца у нас должна быть полная ясность: где какие проблемы, что нужно и во что это обойдется. Где-то достаточно строительства сетей, где-то, возможно, потребуется строительство дополнительных генерирующих мощностей.
РГ | Почему все-таки из 39 заявок было отобрано лишь 22 проекта?
Круглик | Правительство регламентировало довольно жесткие правила отбора. Это не только требования к качеству проекта, обеспечивающее комплексность освоения территории. Также должен быть решен земельный вопрос - участок должен быть консолидированным и принадлежать компании, реализующей проект. Кроме того, обязательное требование - должен быть разработан градостроительный план, документы по территориальному планированию и правилам землепользования. То, без чего по Градостроительному комплексу невозможно будет начать строительство с 1 января 2008 года. Впрочем, все экспериментальные проекты должны стартовать еще в этом году. Это - тоже одно из условий прохождения конкурса.
Наша задача на этих проектах доказать, что пора переходить на совершенно иные принципы градостроения. Работать не по инвестиционным контрактам, а по градостроительным решениям.
Не должна в стоимость жилья входить стоимость строительства дороги, поликлиники. Тогда покупатель будет платить за жилье, а не покупать все, что с ним связано.
РГ | То есть вы хотите сказать, что в результате экспериментальных инвестпроектов будет сделана попытка добиться от стройбизнеса прозрачности ценообразования?
Круглик | Пытаться это сделать необходимо. Кстати, один из инвесторов сейчас пытается определить подрядчика, проведя конкурс на строительство жилья по фиксированной цене. Это подход, который мы пытаемся зафиксировать в законодательстве. Он применялся в программе строительства жилья для военных "15 плюс 15". Если получится, это приведет к серьезной стабилизации цен на рынке, в том числе и цены для покупателя.
РГ | Вы несколько раз сказали: нужно менять подходы к градостроению. В то же время практика настолько прочна и ...
Круглик | ...и порочна...
РГ | Именно так. Вот, к примеру, вопрос из Нальчика, но точно такие же просто пачками приходят из десятков других городов. Строится торговый центр (или офисное здание, или еще один жилой дом) прямо под окнами - не выдерживаются никакие нормы ни по инсоляции, ни по расстоянию между зданиями...
Круглик | Все так и есть. Что же делать? Первый и основной вопрос - градостроительной системы в России до сих пор нет. Кодекс принят, и хотя федеральное законодательство еще требует доработки, основы все-таки заложены. Теперь субъекты РФ, муниципалитеты, исходя из своих исторических особенностей, должны принять собственные законодательные акты в секторе градостроительства.
Взять, допустим, Вашингтон, там все очень четко: можно строить не выше Капитолия.
У нас же в любом крупном городе такие деньги ходят в этой сфере, что чиновник разрешает строить там, где выгодно бизнесу.
РГ | Тогда, может быть, стоит какие-то нормы - например, то же минимальное расстояние между строениями в зависимости от этажности - прописать на федеральном уровне, чтобы чиновники на местах не могли их менять в угоду кошельку?
Круглик | На федеральном уровне все необходимое уже есть. Теперь должен появиться градостроительный кодекс субъекта РФ, где четко будут определены нормы применительно, допустим, к Новгороду или к Пскову. Это города с богатым историческим наследием, это надо учесть обязательно. Применительно к Тольятти подход будет другим - ведь это новый город.
РГ | А в какие сроки такая база может быть создана?
Круглик | Не "может быть", а должна быть создана - к 1 января 2008 года. С этого момента, согласно федеральному ГК, все субъекты РФ должны иметь схему территориального планирования. Это - основа. Потому что мне сложно себе представить, как будет развиваться большая энергетика или система "Газпрома", если он не знает, каким образом регион будет развиваться на ближайшие 20-25 лет. Что там будет? Какое потребление? Какие мощности? Куда дорога пойдет, какой населенный пункт будет развиваться, а какой умирать? Вот это все разложить - и получается территориальная схема.
Следующий шаг - конкретные генеральные планы городов с правилами землепользования и застройки, которые должны быть приняты к 2008 году. Но у нас в регионах сейчас уже начинаются потуги - чтобы не работать, нужно отнести срок в законе. Точно так же, как прописали в законе о введении в действие Жилищного кодекса, чтобы прекратить бесплатную приватизацию жилья с 2007 года. Но потом взяли и продлили срок до 2010. А то, что мы теряем социальный фонд, который не восстанавливается десятилетиями, об этом никто не думает.
Так что если вернуться к вопросу, с будущего года ситуация все же должна улучшиться - если будут приняты четкие градостроительные планы в каждом населенном пункте.
РГ | Еще один вопрос по градостроению. "Даже в густонаселенной Европе не строят многоэтажные жилые здания. Мы сейчас вернулись к социализму в смысле индустриального панельного домостроения. Наращивать объемы надо, но скажут ли наши дети нам спасибо за новые многоэтажные Черемушки? Ольга Борзова, Москва".
Круглик | Не скажут. Потому что проблема многоэтажек - это не только не слишком качественное жилье, не только густонаселенность. Это еще и проблемы жилищно-коммунального хозяйства. Ни в Великобритании, ни в любой другой стране, где люди живут в малоэтажных домах, нет проблем с износом и восстановлением коммунальных систем, капремонтом здания, не надо решать, как это все "вытягивать". Кроме того, много собственников, собственники разного материального достатка. Один из самых сложных моментов - как урегулировать тип взаимоотношений по управлению этой собственностью.
Третий момент, который серьезно поднимает стоимость содержания многоэтажного жилья, - это, безусловно, централизованная система теплоснабжения. Везде в экономной Европе давным-давно поняли, что теплоснабжение должно быть децентрализованным. Выработка и передача тепла по многокилометровым сетям, которые, постоянно выходят из строя, составляет 60 процентов квартплаты.
Мы сегодня говорим по Посланию президента, что надо выйти на 140 миллионов квадратных метров жилья к 2010 году, то есть строить один квадратный метр на одного жителя страны. В целом по стране - да. Но где-то, допустим, в Калининградской области, обеспеченность жильем сегодня 23,5 кв. метра на человека. А в южных регионах - не более 19. Поэтому каждый город, каждый субъект РФ должен решать, что, как и где лучше строить. Конечно, за счет индустриального домостроения гнать метры легче, чем за счет индивидуального. Но хочу сказать, что уже в большинстве регионов появились современные заводы по производству индивидуального домостроения. Такие, как делают в Финляндии, в Германии.