Красивые макеты, впечатляющие презентации архитектурных излишеств. Но стоит заговорить о жилье, как лица собеседников мрачнеют. И вновь оживляются, если спросишь про офис или магазин.
Гвоздем форума стал аукцион, на котором власти Питера продали бизнесу несколько объектов вместе с землей. А гвоздем гвоздя - старое общежитие, которое подорожало в 45 раз и ушло за 403 миллиона рублей (плюс 17,7 миллиона инвестор должен заплатить за расселение). Схватились две фирмы: у одной - здание рядом, у другой -АЗС, победила та, что с бензином. И что теперь строить вместо общаги? Участок невелик, высотный регламент не разрешит расти выше 9 этажей, а главное, покупатель отдал как минимум вдвое дороже рыночной цены, и ему предстоит хорошо подумать, что же за проект окупит эти затраты. Но точно не квартиры. Я слышал мнения, что лучше всего расширить АЗС - и все дела, прочие варианты уведут в минус.
Продавал город и участки под жилье. Никакого ажиотажа: так, один из участков ушел за 65 миллионов рублей при старте 40. И то в кулуарах ворчали - дорого: ну не дают квартиры столько прибыли, сколько АЗС или даже бизнес-центр. Характерный штрих: Объединенная промышленная корпорация, ранее желавшая на месте Балтийского завода построить элитный жилой массив, объявила о приостановке проекта, поскольку не уверена в прибыльности проекта.
По словам топ-менеджера одной из крупнейших компаний Натальи Кирпиченко, бизнес жилья едва ли не самый сложный. Скажем, иностранцы вообще не идут в этот сектор - боятся пролететь. Риски: узость платежеспособного спроса и "менталитет" ("проще продавать коммерческую недвижимость себе подобному, то есть от бизнеса бизнесу, чем жилье гражданам",-сказала г-жа Кирпиченко). При том что 56 процентов народа России нуждается в расширении жилья, строится почти столько же, сколько выбывает от ветшания. Не потому ли и цены за 5 лет взлетели в 10 раз, что объем жилого фонда практически не прирастает? А рост цен в свою очередь подкосил спрос: по оценкам, только 26 миллионов россиян в ближайшие 7 лет смогут купить новую квартиру, за что им суммарно придется выложить 370 миллиардов долларов. Ипотека им поможет? По оценкам, звучавшим на форуме, средняя нагрузка на кошелек россиянина, ввязавшегося в ипотеку, - 40 тысяч рублей в месяц.
Исправит ли эту ситуацию нацпроект "Доступное жилье", сказать трудно. Так, Петербург рьяно взялся за его реализацию и вошел в число городов с самым высоким темпом роста цен на жилье (120 процентов за 2006 год, выше только в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и в Московской области). Причину аналитики видят в давлении ипотечных денег, а также в прямых государственных (в том числе муниципальных) вливаниях.
Неудивительно, что даже ограниченный спрос превышает предложение. По отдельным районам города строят вдвое меньше, чем хотят купить. Дефицит вынуждает 50-60 тысяч горожан (столько могут позволить себе ипотеку) идти на рожон и залезать в "котлованы". До конца года массовые новостройки в Питере подорожают процентов на 10, а элитное жилье дорожает еще быстрее.
Интересно, что либеральный ли, дирижистский ли вариант земельной политики пока ничего не меняет. Если в Москве не разрешают приватизировать землю, то в Питере уже 17 процентов земли - в частных руках (самый большой процент по России). Далее, Москва держит ставку выкупа земли по максимуму (даже выше положенных законом предельных 20 процентов от кадастровой цены), Питер, несмотря на жалобы застройщиков, на самом деле не жадничает (13,5 процента от кадастра - втрое ниже, чем в Москве). Инвестору, по большому счету, все равно, собственность на землю или, как в Москве, долгосрочная аренда.
Обратные тенденции наблюдаются на рынке бизнес-недвижимости. Диву даешься, сколько России нужно еще магазинов, офисов и гостиниц. Хотя локальные перегревы уже есть: так, Питер через два года будет полностью насыщен магазинами, уже теперь кое-где они мешают друг другу. Интересно, что после реконструкции крупнейший городской рынок - Апраксин двор, скорее всего, перестанет быть чисто торговым: там будут как минимум гостиницы. Вот за это стоит побороться. Тендер едва объявили, а иные компании уже заявляют о готовности вложить туда миллиард долларов. Что до остальной России, то там еще тех же магазинов строить и строить. Глава московского офиса одной из американских компаний Дэвид О,Хара с восторгом говорит о Екатеринбурге, Челябинске, Перми и Ростове, хотя добавляет: не везде просто работать в силу низкой прозрачности и местного законотворчества.
Тем не менее иностранцы и москвичи (каждый второй девелопер в регионах - москвич, остальные - с московским участием) - вот два главных игрока в бизнес-недвижимости. За год объем иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость вырос в 10 раз, правда, пока почти все взяла Москва, но то ли еще будет. Так, шведы развили в том же Питере беспрецедентную активность, а одна компания пообещала вложить в город 5 миллиардов долларов.
Есть, однако, город в России, до которого и Питеру, а теперь и Москве далеко - это Сочи. Победа в олимпийском тендере совпала с инвестиционным бумом в России. 300-летие Петербурга случилось раньше бума и так не выстрелило. Конечно, все на форуме пережевывали, как земля в Сочи за ночь подорожала на 50 процентов и что теперь метр в центре Сочи стоит в 2,5 раза дороже, чем в подмосковной элитной Барвихе. Но уныния нет, есть эйфория и страстное желание участвовать во всех тендерах и во всех победить.
Беда лишь в том, что никакая Олимпиада не поможет решить вопрос, с которого мы начали, - жилье. Он как проклятый: нет инвестиций - плохо, есть - еще хуже. И вряд ли утешит то, что проблема, похоже, не решена вообще нигде в мире. Низкие ставки на ипотеку (за счет госсубсидий) в странах типа Швеции оборачиваются огромными налогами, а идти по американскому пути (доходные дома, и всю жизнь - на съемной квартире) мешает менталитет.