В скором времени ипотечные ценные бумаги начнут жить самостоятельной жизнью. Минэкономразвития разработало поправки в законы об ипотеке, об ипотечных ценных бумагах и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые уточняют порядок перехода прав по закладным через посредника-депозитария. Чиновники хотят избавить спекулянтов на рынке кредитов от части расходов по оформлению закладных, а также сократить время на их совершение и обезопасить эти сделки.
Сегодня, уверены в министерстве, ипотечное кредитование является важным инструментом финансирования жилья для значительной части населения России. Так, по данным минэкономразвития, только в 2006 году объем ипотечного кредитования вырос по сравнению с 2005 годом более чем в 4 раза и приблизился к цифре в 260 миллиардов рублей. В этом же году по предварительным данным объем ипотечного рынка может составить 500 миллиардов рублей, а к 2010 году, по прогнозам минэкономразвития, достигнет объема в 1,2 триллиона рублей. Как отмечают в министерстве, растет и количество выдаваемых ипотечных кредитов, которое в 2006 году превысило 200 тысяч. Кроме того, активно развивается инфраструктура ипотечного кредитования. В этом году ипотечное кредитование, по данным минэкономразвития, осуществляется уже 499 российскими банками.
В настоящее время 30-40 процентов выданных в России ипотечных кредитов рефинансируется. А это, как и секьюритизация ипотечных кредитов, предполагает их продажу. Ценность секьюритизации и рефинансирования заключается в возможности привлечения средств инвесторов, которые могут быть дополнительно направлены банками в сферу жилищного кредитования. В случае секьюритизации такая продажа сопровождается выпуском ценных бумаг, обеспеченных платежами по ипотечным кредитам. Это предполагает "физическую передачу" большого количества закладных. Однако действующие законы передачи закладных имеют, как утверждают в минэкономразвития, ряд недостатков, которые создают риски порчи и даже утери этих важных документов.
В частности, для передачи прав по закладной на ней должна быть совершена отметка о новом владельце. В случае когда речь идет о передаче одной закладной, совершение передаточной надписи никаких заметных расходов и рисков в отношении участников гражданского оборота не предполагает. Однако ситуация в корне меняется в случае одновременной передачи тысяч или десятков тысяч закладных: расходы на совершение передаточных надписей становятся существенными для участников сделки, но главное, что при этом многократно увеличивается вероятность совершения технических ошибок, которые способны нанести серьезный ущерб, в том числе инвесторам на рынке.
Во-вторых, отмечают в ведомстве, согласно существующему порядку для передачи закладных необходима их "физическая" передача. Недостаток заключается в том, что в связи с физическим перемещением закладных возникают существенные транспортные расходы: для рефинансирования могут использоваться закладные из разных регионов РФ. В связи с "физическим" перемещением закладных от одного лица к другому неминуемо увеличивается риск утраты или их повреждение, для устранения которого стороны сделки вынуждены нести дополнительные затраты.
Вот и получается, что с точки зрения формирования и передачи ипотечного покрытия действующий (индивидуальный) порядок передачи закладных стимулирует рост издержек и снижает их ликвидность. При этом в мировой практике, отмечает минэкономразвития, наблюдается тенденция к переходу системы владения инвестиционными ценными бумагами к владению через посредников, которыми в российском праве являются депозитарии.
Депозитарный учет закладных предполагает, что операции фиксируются депозитарием по счетам депо, в том числе с использованием специальных технических средств, которые позволяют с минимальными затратами, с высокой степенью безопасности и в максимально короткие сроки осуществить передачу значительного "пула" закладных.
Поэтому с целью развития оборота закладных в законопроекте вводится институт депозитарного учета прав на закладные. В отношении возникновения депозитарного учета прав на закладные законопроект исходит из принципа добровольности, согласно которому закладная для учета прав на нее передается в депозитарий.
Этот документ, констатируют в минэкономразвития, позволит создать условия для эффективного формирования и передачи ипотечного покрытия, которое служит обеспечением исполнения обязательств перед владельцами ипотечных ценных бумаг. Снижение связанных с ипотечным покрытием рисков и издержек позволит повысить надежность, а также эффективность ипотечных ценных бумаг. В целом принятие законопроекта о введении депозитарного учета закладных будет способствовать развитию рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.