Новый законопроект об аренде предусматривает преимущественное право пролонгации договоров
Депутаты Госдумы готовятся рассмотреть законопроект, который поможет добросовестным арендаторам укрепить свое положение при заключении договора аренды на новый срок.
Сегодня Гражданский кодекс РФ сохранил за арендатором, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, "если иное не предусмотрено законом или договором аренды". Однако воспользоваться своим правом, как утверждают разработчики законопроекта, арендатор может не всегда. И проблема, по мнению авторов, заключается в том, что более сильная сторона, каковой в настоящее время в России является арендодатель, старается составить условия договора так, чтобы арендатор лишился этого права. Поэтому чтобы защитить более слабую сторону, авторы законопроекта предлагают убрать из статьи 621 Гражданского кодекса "или договором аренды". В результате тогда получится, что право добросовестного арендатора на продление договора может быть ограничено только законом.
В остальном изменения вноситься не будут, арендатор обязан будет, как и ранее, письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Эксперты данный законопроект не поддерживают, считая что сегодня воспользоваться преимущественным правом на заключение договора арендатор может лишь при условии письменного уведомления, которым он известил арендодателя заключить новый договор до истечения срока прежнего. Причем данное уведомление приобретает решающее значение лишь в случае, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом.
Таким образом, в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ арендатору не предоставлено право требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды на новый срок, поскольку данной нормой при отсутствии определенных обстоятельств предусмотрено только право арендатора требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды или возмещения убытков.
Между тем, если арендатор не хочет лишиться занимаемого помещения, условия договора аренды следует соблюдать. Высший арбитражный суд (ВАС) в январе вынес постановление, которое должно обратить внимание арендаторов на регистрацию договоров аренды. Как уже писала "Российская бизнес-газета", незарегистрированный договор на аренду помещения может лишить арендатора помещения, а деньги, уплаченные за аренду, придется возвращать в судебном порядке.
Спор, который рассмотрел ВАС, касался регистрации договора аренды помещения, заключенного между департаментом имущества и фирмой-арендатором. Договор был заключен до 2016 года. Департамент обязался предоставить в пользование компании нежилые помещения. Однако спустя полтора месяца департамент заключил договор на те же помещения с другой компанией, который был зарегистрирован по всем правилам. Столкнувшись с такой ситуацией, компания подала в суд с требованием признать новый договор недействительным.
ВАС считает, что приоритетные права остаются за арендатором с зарегистрированным договором аренды, даже если он заключен позже, чем договор на аренду той же самой площади с другими компаниями или гражданами. Объяснив свою позицию тем, что по ГК договор, заключенный на срок не менее года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента этой регистрации.