Ровно неделю назад столичное правительство одобрило проект постановления "О формировании и развитии промышленных зон Москвы на примере производственной зоны N 55 "Перово".
Собственно, "великое переселение заводов" идет в городе не первый год. Однако промзоне N 55 уготована особая участь - координация и организация деятельности по ее развитию впервые будет поручена специализированной управляющей компании (УК).
Механизм, который будет опробован в "Перово", в общих чертах выглядит так: городские власти выберут УК на конкурсе по размещению городского заказа. Победителю предстоит нелегкая задача - сформировать инвестиционный климат для рыночных структур, которые захотят провести редевелопмент промышленных территорий (установить границы участков, сформулировать предложения для застройщиков и т.д.). При этом в материалах мэрии особо подчеркивается: в процессе перестройки промзоны земельные участки будут предоставлены без торгов. За сами участки застройщики платить также не будут.
- Преференции инвесторам, которые предоставляет город, вполне оправданы, - сказал "Российской бизнес-газете" заместитель председателя Комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Александр Милявский. - На окраинах огромные проблемы с дорогами, инфраструктурой, экологией, значит, нужен своего рода "пряник".
Для начала предстоит перебазировать "Кусковский ордена "Знак почета" химический завод", построить после рекультивации его земель 188 700 квадратных метров жилья, несколько объектов соцкультбыта. При этом, как отметил префект Восточного округа Николай Евтихиев: "Мы также планируем расширить производственные площади с 87 702 до 150 000 квадратных метров".
Даже неспециалисту понятно: на небольшом пятачке московской земли могут столкнуться интересы самых разных хозяйствующих субъектов, среди которых управляющей компании предстоит найти компромисс.
- Застройка промзон могла бы идти интенсивнее, отмечает аналитик рынка недвижимости Сергей Шведов. - Мешает прежде всего правовой фактор. Земля сплошь и рядом имеет размытый статус. Непонятно, на каком основании она должна переходить от одного владельца к другому.
Сегодня в "Перово" расположены три федеральных, одно городское и девять частных предприятий, а значит, урегулирование отношений землепользования между ними по определению не может оказаться простым.
- Больной вопрос - коммуникации, - продолжает Шведов. - Их мощностей или не хватает, или они изношены. Среди трудностей, с которыми сталкивается девелопер, - обременение по выводу предприятий. Сложности возникают в первую очередь с проектами экономкласса, поскольку вывод предприятия весьма удорожает проект. Банки эти программы не кредитуют, значит, застройщик должен располагать своими средствами.
Как отмечается в постановлении городского правительства, на территории промзоны "не допускается размещения объектов, которые по классу вредности располагаемых на них производств нарушают или могут нарушить экологическую безопасность жилых, общественных и природных территорий". Здесь также все непросто. Прежние производства, как правило, низкотехнологичные, "грязные". Реабилитация их в принципе возможна, однако обходится дорого.
- Не вполне понятна и технология заселения "сложной" промзоны, - добавляет Шведов. - Как быть с территориями, где находится несколько предприятий? "Перепрофилировать" под жилье кусок промзоны, сохранив окружающие производства, непросто, поскольку все они имеют санитарно-защитные зоны. Чтобы оправдать затраты инвестора на реабилитацию, надо строить или супердорогую "элитку", или очень много "квадратов". То есть застройка получится слишком плотной. Районы эти будут, возможно, не идеально чистыми, но по крайней мере безопасными для жизни.