Во Владивостоке только 30 процентов жителей выбрали способ управления своими домами.
На вопросы читателей "РГ" о жилищной реформе отвечают представители администрации Владивостока и независимые эксперты.
Новый Жилищный кодекс вступил в силу ровно три года назад. Однако для многих граждан он так и остался "терра инкогнито" - понимание, какие права собственникам жилья он дает и какие обязанности на них возлагает, у многих отсутствует до сих пор.
Как жить дальше: довериться управляющей компании, взять бразды правления каждому по отдельности или объединиться в товарищество собственников жилья? Как показывают социологические опросы, до сих пор есть те, кто вообще ничего не слышал о новом законе. Стоит ли удивляться, что пока жилищная реформа (и Владивосток не исключение) движется слишком медленно. 1 января 2008 года - срок, до которого со способом управления должны были определиться все дома, - миновало. Но, например, в краевом центре подобных "сознательных домов" только 30 процентов. Большая их часть доверила свой комфорт управляющим компаниям, на втором месте - товарищества собственников жилья, на третьем - непосредственное управление.
Как не сделать ошибку, выбирая будущее своего дома, правильно подготовить документы, отстоять свои права? В этом горожанам помогли разобраться специальные семинары, которые подготовила и провела администрация Владивостока.
Плюсы и минусы ТСЖ
Наталья Бессонова | В чем отличие товарищества собственников жилья от управляющей компании? Какие преимущества и недостатки есть у этих способов управления?
Татьяна Плотникова, заместитель начальника управления содержания жилфонда и городских территорий администрации Владивостока | Управляющая компания обслуживает дом индивидуально, учитывая его состояние, жалобы и просьбы жильцов. Это профессиональный способ управления имуществом. Но, так как это коммерческая организация, она не может работать себе в убыток. Поэтому надеяться, что с управляющей компанией можно будет существенно снизить расходы на коммунальные платежи, не стоит. С другой стороны - компания обслуживает не один дом, поэтому при необходимости она может перекинуть часть средств с одного объекта на другой, сэкономив при этом деньги жильцов.
Что же касается товарищества собственников жилья (ТСЖ), то у него достаточно много плюсов. Собственники могут выбирать подрядные организации, чьи цены и качество услуг их устраивают. Поступающие средства аккумулируются на счете ТСЖ и расходуются на нужды дома. А с помощью ревизионной комиссии жители могут проконтролировать целевое использование этих средств.
Являясь юридическим лицом, ТСЖ располагает большими возможностями: у товарищества есть оборотные средства, которые могут быть направлены на устранение той или иной неполадки или аварии.
Необходимо учитывать, что при этом способе управления расходы делятся на всех собственников. Так что, если какую-то услугу не оплачивает один из жильцов, лишиться ее может весь дом.
Еще один минус в том, что ТСЖ, как правило, не имеет профессионального управления. Председатель товарищества должен в полной мере понимать ту ответственность, которая на него возлагается, хорошо разбираться в вопросах ЖКХ, хотя бы для того, чтобы оценить качество и стоимость работ. Некомпетентность правления может стать причиной серьезных проблем.
Чтобы избежать их, можно заключить договор с управляющей компанией. С одной стороны - жильцы по-прежнему смогут контролировать средства, с другой - получат профессиональное управление.
Как снизить расходы
Виктория Куваева | На общем собрании никак не могли договориться, какую форму управления выбрать. Один из жильцов предложил непосредственное управление. Насколько это рационально, ведь в нашем доме больше 60 квартир?
Александр Смышляев, директор информационно-методического центра "Тихоокеанский проект" | Непосредственное управление чаще всего выбирают дома, где от четырех до 16 квартир - небольшому количеству жильцов проще договориться между собой. Но есть примеры, причем достаточно удачные, когда эту форму управления выбирали так называемые "крейсера".
Этот способ наименее затратный, но нужно быть готовым к тому, что договоры с ресурсоснабжающими организациями каждый заключает самостоятельно. Зато нет "круговой поруки" по коммунальным платежам - каждый отвечает сам за себя, - а значит, нет угрозы отключения всего дома, скажем, от электроэнергии. Энергетики имеют право только на точечное отключение должников. Кроме того, не надо регистрировать строение в официальных органах, тратить деньги на составление плана дома и придомовой территории.
Содержание и ремонт общего имущества - подвала, чердака, придомовой территории - происходит на основании договора возмездного оказания услуг по решению общего собрания жильцов. Документ от их имени подписывает уполномоченное собственниками лицо, которому выдается доверенность.
Но из-за того, что нет юридического лица, невозможно открыть счет для накопления средств на крупные ремонты.
Еще одна сложность заключается в том, что жильцам любой вопрос нужно будет решать на общем собрании собственников помещений. Но, если дом большой, можно выбрать уполномоченных по подъезду, которые сделают всю организационно-подготовительную работу, а голосование не возбраняется провести заочно.
Виктор Новик | При оформлении ТСЖ столкнулись с тем, что на дом необходим технический паспорт. Что такое техпаспорт дома и где его взять?
Евгения Майорова, начальник отдела по тарифному регулированию администрации города | Деньги на изготовление техпаспортов домов закладываются в городской бюджет, но, к сожалению, это небольшие суммы. При оформлении тех же ТСЖ или аварийных домов мы направляем запросы в управление муниципального имущества, по которым они изготавливают эти документы. Естественно, паспорт "с нуля" дороже, чем обновление старого. Но сейчас выбора у собственника нет - Жилищный кодекс предоставил эту обязанность ему.
Как сменить управдома
Игорь Хасенко | Около полугода назад мы заключили договор с управляющей компанией, и почти сразу же начались проблемы. Двор не убран, мусорные баки забиты, в подъездах грязь. Деньги с нас собирают исправно, а отдачи не видно. Общее собрание решило, что такие услуги нам не нужны. Но расторгать договор компания отказалась. Как быть?
Евгения Майорова | Главная проблема при выборе управляющей компании - это отсутствие каких-либо законодательных гарантий состоятельности управляющей компании за ненадлежащее исполнение обязательств и гарантий контроля за их деятельностью.
В Жилищном кодексе сказано, что жильцы могут изменить способ управления, но конкретных указаний о том, как снять управляющую компанию, он не дает. Гражданский кодекс предусматривает расторжение договоров по трем причинам - по условиям договора, соглашению сторон, решению суда. В данном случае придется двигаться по третьему пути, но для этого надо будет собрать целый пакет документов.
Чтобы не попадать в подобную ситуацию, жильцы должны внимательно прочитать предложенный договор. Рассчитывать на добросовестность управляющей компании не стоит, нужно четко прописать в этом документе четыре основных позиции: перечень услуг (как часто будут подметать ваш двор, мыть подъезд, что и когда ремонтировать), стоимость этих услуг, срок договора (для начала лучше обозначить небольшой) и порядок его расторжения. Хорошо бы прописать в договоре, что его можно расторгнуть по решению общего собрания. Если бы такой пункт был внесен в договор в данном случае - проблем бы не было. Но собственники, к сожалению, об этом забывают.
В соответствии с ч. 1 ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации, потребитель может обратиться в суд для защиты своих прав и законных интересов в случае неисполнения управляющей организацией своих обязанностей. Вред, причиненный вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению исполнителем. Также потребитель может рассчитывать на компенсацию причиненного ему морального вреда (ст. 15 Закона от 7.02.92 г. №2300-1 «О защите прав потребителей»). Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.