Рынок загородной недвижимости в Подмосковье набирает обороты: число предложений растет, но спрос на коттеджи столь высок, что это не тормозит цены. По оценкам некоторых экспертов, в этом году покупателям придется платить больше на треть. И это несмотря на то, что число предложений будет стремительно расти.
"За 2007 год средняя цена земельного участка в ближнем Подмосковье выросла на 30,5 процента, квадратный метр в коттедже подорожал на 22, а все домовладение целиком - на 25,5 процента, - сообщил "РГ" Савелий Орбант, генеральный директор компании "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость".
Самые дорогие коттеджные поселки находятся на Рублево-Успенском, Алтуфьевском, Новорижском, Можайском, Осташковском шоссе. Здесь средняя цена квадратного метра составляет 4- 5 тысяч долларов. Самые дешевые - на Новорязанском и Егорьевском, где средний "квадрат" может стоить 1,2-1,5 тысячи долларов. В среднем квадратный метр класса "эконом" стоит 950 долларов, "комфорт" - 950-1700 долларов, "бизнес" - 1700-2400, "премиум" - 2400-3500, "де люкс" - 3500 - 6000, "эксклюзив" - более 6000 долларов (данная классификация дана для домовладений в охраняемых коттеджных поселках (ОКП), где в стоимость дома уже заложена стоимость земельного участка под коттеджем/таунхаусом и коммуникации).
Тезис "чем ближе к Москве, тем дороже" сегодня если и работает, то далеко не всегда. Оказывается, географическое расположение ОКП - не самый главный критерий, влияющий на стоимость загородного жилья, отмечают эксперты аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости. Например, на расстоянии 5 километров от столицы "квадрат" на Рублево-Успенском шоссе стоит 4670 долларов, зато на участке, удаленном от МКАД на 16-25 километров, его цена взлетает до 6026 долларов. Далее, на отрезке 26-35 километров от кольцевой автодороги она резко падает до 2245 долларов. А, например, на Новорижском шоссе стоимость квадратного метра составляет: 6-5 километров - 3556 долларов, 16-25 километров - 4586, 26-35 - 4060. Поднимает цену домика в деревне транспортная доступность, природный ландшафт, экология, развитость инфраструктуры. Поэтому в ОКП, которые расположены вдалеке от столицы, порой ждут хозяев даже более дорогие объекты, чем занимающие выгодное месторасположение, отмечают в Индикаторах рынка недвижимости. Например, на Минке "квадрат" может стоить 6813 долларов, что выше, чем на Рублевском. Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке таунхаусов и загородных жилых комплексов Подмосковья.
"В ближайшее время возможно увеличение показателей стоимости квадратного метра в диапазоне 13-19 процентов, - утверждает Орбант. - Быстрее всего цены станут расти в ОКП первичного рынка западного и юго-западного направлений ближнего Подмосковья (до 40 километров от МКАД в секторе от Пятницкого до Калужского шоссе)".
Эксперты не сомневаются, что покупателей это не отпугнет. Особый интерес они проявляют к недвижимости, расположенной на Новорижском, Дмитровском и Калужском направлениях. Здесь плюсов проживания больше, чем где-либо. Транспортная доступность Новой Риги набирает пять баллов из пяти: во-первых, трасса "Балтия" считается самой свободной из всех направлений Подмосковья, во-вторых, открытие Краснопресненского проспекта с тоннелем под Серебряным бором связало шоссе с центром столицы. Роза ветров проносит смог мегаполиса стороной. Озера и реки манят на свои берега. Не менее привлекательно и Дмитровское направление. Разветвленная сеть дорог позволяет без особых проблем добраться до любого уголка. А мест, заманчивых для поклонников активных видов спорта, с которыми они хотели бы жить рядом, достаточно много. Природа зовет поселиться и по Калужскому направлению. К тому же в ближайшее время здесь должно развернуться строительство мини-городка А 101, что оживит дорожное строительство, избавит от многих проблем, связанных с инфраструктурой.
Однако предложений эконом-класса в ОКП на расстоянии до 60 километров практически нет. Пока девелоперы кормят покупателей обещаниями и декларативными заявлениями. Однако купить дом с участком и коммуникациями менее чем за 250 тысяч долларов в коттеджном поселке ближнего Подмосковья практически невозможно. Некоторым счастливчикам удалось это сделать только в начале 2007 года. Почувствовав ажиотаж, продавцы тут же подняли цены. За жильем эконом-класса приходится ехать гораздо дальше. Эксперты недвижимости считают, что девелоперы осознали возможность конкуренции с городским рынком жилья и в этом году предложений должно быть больше. Весной следует ожидать выхода в продажу новых проектов коттеджных поселков по всем направлениям, причем наибольшего числа по западному и юго-западному - от Пятницкого до Калужского шоссе. Многие девелоперы могут переориентировать свои интересы на классы "эконом" и "комфорт". Но все-таки цена на землю в ближнем Подмосковье (порой выше 50 тысяч долларов за сотку) отпугнет многих из них, заставив сместиться в среднее (60-90 километров от МКАД) и дальнее Подмосковье (за 90 километров).
Павел Перепелица, первый зам. министра строительства Московской области:
- Около 40 процентов в области сейчас приходится на долю малоэтажного строительства от общего объема возводимой в области недвижимости. Правительство Подмосковья радует, что рынок коттеджных поселков развивается. Не все они ориентированы на супербогатых людей. Есть поселки с приличной инфраструктурой и эконом-класса, хотя, безусловно, они расположены не так близко от Москвы, как хотелось бы. Сравнив стоимость жилья в столице, где однокомнатная квартира сейчас стоит порядка 200 тысяч долларов, и стоимость целого дома за городом, многие сейчас выбирают дом. Конечно же, рынок пока не насыщен: поселков возводится гораздо меньше, чем есть спрос на них. Поэтому и цены держатся высокие. Приветствуя появление новых коттеджных поселков на карте Подмосковья, власти просят застройщиков соблюдать ряд правил. Например, не перекраивать дороги, что может ухудшить подъезд к дому жителям уже существующих населенных пунктов. Если в новом поселке станет на тысячу машин больше, застройщики обязаны расширить ведущую к нему дорогу, соорудить новые подъездные пути. То же самое касается и подключения к коммуникациям. Чтобы местные жители не испытывали перебоев с электричеством или теплом, застройщики обязаны увеличить мощность трансформаторной подстанции, реконструировать, если нужно, инженерные сети. При соблюдении этих условий существующие населенные пункты от нового строительства только выигрывают.