Уровень продаж и аренды офисных площадей свидетельствует о предпринимательской активности региона.
Стартовый период закончился
Рынок офисных помещений в Воронеже оформился в начале девяностых годов прошлого века, однако первое десятилетие своего существования пополнялся лишь за счет купли-продажи и реконструкции бывших административных зданий и промышленных корпусов. Новые офисные здания стали возводиться только три-четыре года назад, когда продажная цена уже имевшихся стала приближаться к себестоимости строительства. Понятно, почему и поныне эксперты оценивают рынок офисной недвижимости как формирующийся, не вполне развитый. Большая часть всевозможных управлений, бюро и представительств располагается сегодня в бывших государственных учреждениях, НИИ и КБ, в помещениях класса С и D. Зато и цена аренды в таких мало удобных зданиях советской поры сравнительно невысока - от 4 тысяч рублей за квадратный метр в год. Под планку В-класса в Воронеже проходят в настоящее время лишь несколько бизнес-центров, стоимость годовой аренды в которых составляет 10 - 12 тысяч рублей за квадратный метр. Продажная цена на офисную недвижимость варьируется в городе в зависимости от качества и расположения помещений от 50 до 115 тысяч рублей за квадратный метр.
Ситуация может существенно измениться в ближайшие два-три года с пуском девяти строящихся или реконструируемых объектов. Если все заявленные проекты будут реализованы, рынок офисных помещений Воронежа, по данным девелоперских фирм, вырастет в целом примерно на 85 тысяч квадратных метров. Большая часть помещений в них предполагается класса В. Не позднее конца текущего года должно появиться в городе и предложение первых помещений А-класса в двух новых бизнес-центрах. Стоимость аренды в них, по предварительным данным, может составить 15 - 16 тысяч рублей за квадратный метр. Со сдачей этих объектов объем предлагаемых качественных офисных площадей может увеличиться на городском рынке в два с половиной раза и достигнуть 125 тысяч квадратных метров (вместо 50 тысяч нынешних). Это приведет, по мнению аналитиков, к резкому росту конкуренции между держателями площадей, вытеснению с рынка второсортной и устаревшей недвижимости, возможно, и к некоторому снижению арендных ставок.
Шопинг с размахом
Самым развитым сегментом коммерческой недвижимости в Воронеже единодушно признается торговая. На рынке аренды торговые площади занимают около 90 процентов всего объема предложений. Если еще совсем недавно торговля в городе была представлена устаревшего типа магазинами, павильонами, открытыми рынками и редкими универсамами, то теперь любителей неспешного комфортного шопинга почти в каждом районе ждут современные торговые и торгово-развлекательные центры с торговой площадью в двенадцать, восемнадцать и даже тридцать тысяч квадратных метров. Всего в городе сегодня функционирует девятнадцать торговых центров. На начало марта, по данным девелоперских фирм, сумма предложений действующих торговых площадей составляет 210 тысяч квадратных метров.
До конца года в Воронеже планируется к сдаче шесть торгово-развлекательных центров, а суммарный объем ввода в эксплуатацию новых торговых площадей составит по прогнозам 125 тысяч квадратных метров. А на 2009 - 2010 годы заявлены еще более масштабные проекты, такие, как торгово-развлекательный центр межрегионального формата общей площадью 150 тысяч квадратных метров. Когда все заявленные на эти годы объекты коммерческой недвижимости будут своевременно сданы, Воронеж, по оценкам специалистов, по количеству торговой площади на тысячу жителей может обогнать и Москву. Если нынче этот показатель равняется 117 квадратным метрам, то через три года достигнет 450 - 500 квадратных метров.
По заключению экспертов рынок крупных торговых объектов в городе уже и сейчас близок к насыщению. Он вошел в стадию развития, когда помещения в комплексах в основном сдаются в аренду, а не продаются торговым операторам. Но и говорить о том, что продажа площадей окончательно осталась в истории, пока еще рано. В ситуации, когда многие торговые фирмы продолжают воспринимать приобретение недвижимости как средство успешного инвестирования и гарантию финансовой устойчивости, продающиеся площади пользуются спросом. Цена качественных торговых помещений варьируется от 60 до 120 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от класса объекта, его местоположения, близости к покупательским потокам. Стоимость годовой аренды начинается от 9 тысяч рублей за квадратный метр и продолжается до 30 тысяч рублей.
Инвестор инвестору глаз не выклюет
До последнего времени на рынке коммерческой недвижимости Воронежа хозяйничали почти исключительно местные фирмы, во всяком случае по названиям и именам владельцев. Долгое отсутствие иногородних инвесторов связывают с протекционистской политикой местных властей. Чужакам труднее собрать объективную информацию о состоянии рынка в городе, спросе на те или иные товары и услуги, завести деловые связи с чиновниками. Не удивительно, что многие выгодные проекты уходили у пришельцев прямо из-под носа. Однако быстро растущий спрос на новые качественные услуги в сфере шопинга, отдыха, развлечений, потребность в серьезных финансовых средствах не могли не распахнуть двери на городской рынок, преодолеть его замкнутость.
По инвестиционной привлекательности столица Черноземья сейчас не уступает известным своим бурным развитием Липецку и Белгороду. Верная примета присутствия иногородних инвесторов, прежде всего столичных, - масштабное строительство торговых и бизнес-центров. Сегодня в Воронеже действует уже около семидесяти торговых сетей, среди которых такие известные, как "Перекресток", "Пятерочка", "Спортмастер", "Эльдорадо" и другие. По экспертным оценкам, воронежским рынком торговой и офисной недвижимости сейчас заинтересованы главным образом московские компании, за которыми стоят как столичные, так и иностранные инвесторы. С собой они несут современные, как правило, более эффективные методы разработки и управления проектами, а также серьезные инвестиции и грамотных менеджеров. Судя по результатам последних лет - не во вред городу.
Эльвира Саенко, руководитель отдела маркетинга группы компаний "НСТ":
- Судя по всему, в Воронеже на рынке коммерческой недвижимости формируется среда высокой конкуренции. А это значит, что структура спроса будет непрерывно меняться, станут возрастать требования к качеству помещений, их технической оснащенности. В сфере торговых площадей будет развиваться строительство многофункциональных центров, такова сейчас тенденция по всей России. Продажная цена торговых площадей ежегодно растет у нас на 10 - 15 процентов (в зависимости от класса), таким же темпом увеличивается и стоимость аренды. При этом продажная цена равна примерно стоимости арендной платы за пять лет. В целом эти явления говорят о том, что в городе и области заметными темпами растет покупательский спрос, по уровню доходов регион выходит на уровень выше среднего по стране.
Первым на этот фактор реагирует обычно рынок торговых помещений, он в городе к настоящему времени близок к насыщению. Второй волной идет возрастание потребностей в офисных площадях. Здесь уже тоже достигнут определенный баланс спроса и предложения. Развитие торговли и сферы услуг поднимает третью волну - на складские помещения, центры логистики. По моим представлениям, сейчас в Воронеже это самое перспективное направление работы с недвижимостью, хотя и не столь рентабельное, как с торговой или офисной. Но конкуренция неизбежно заставит предпринимателей искать удачу в этом сегменте.