Тюменские строители пребывают в некоторой растерянности. С одной стороны, они радуются за рекордный - почти 30-процентный - прирост сданного в эксплуатацию жилья. С другой стороны, уже который месяц подряд с мрачной настороженностью наблюдают за вялым спросом на квартиры.
Запас прочности
Рекламные газеты переполнены предложениями о продаже жилья. Покупатели капризны, настаивают на уступках. Иные владельцы, по той или иной причине спешащие избавиться от недвижимости, безнадежно машут рукой и скидывают сотню-другую тысяч рублей. Экономисты характеризуют сложившуюся ситуацию как очевидное превышение предложения над спросом, упершимся в потолок платежеспособности граждан. Строители - застоем, чреватым серьезным снижением уровня рентабельности, разорением мелких компаний. Может, застройщики лукавят? Ведь еще в 2006 году, когда цена недвижимости взлетела на 70 процентов, они должны были получить сверхдоходы. Пора, как говорится, и честь знать.
Да, соглашаются менеджеры, тогда на жизнь грех было жаловаться. Но весы резко качнулись в другую сторону, оборотный капитал предприятий тает, поскольку издержки сильно возросли. За год стоимость многих стройматериалов выросла на 20-25 процентов, цемента - двукратно. Сложнее стало возвращать банкам кредиты и брать новые: деньги ведь одалживаются с прицелом на достаточно быструю реализацию квартир. Пока, сетуют строители, инфляция съедает их доходы.
Обратимся к статистике. В конце минувшего года, согласно данным облстата, средняя стоимость квартир на юге Тюменской области заметно уступала стоимости квартир в Свердловской. С Ханты-Мансийским округом держалась уже почти на равных. Омская и Челябинская области в этом отношении несколько дешевле, но там и уровень жизни ниже. Типовые квартиры на юге региона почти не дорожали (добавка составила лишь 500 рублей), а в целом рост цен на недвижимость соответствовал размеру инфляционной накрутки. Статистики также утверждают: фактические затраты на строительство одного квадратного метра составили всего 15 тысяч рублей, увеличившись на 25 процентов. В Тюмени себестоимость еще меньше благодаря массовой и плотной застройке. В свою очередь менеджеры компаний уверяют, что сегодня прибыль не превышает 15-25 процентов.
- На мой взгляд, крупным компаниям, особенно многопрофильным, не пристало кричать: "Караул!". У них большой запас прочности. Просто доходы уменьшились. А вот небольшим фирмам есть повод для тревоги. Обладая ограниченными ресурсами для маневра, они рискуют лишиться заказов, если покупательский спрос останется на нынешнем уровне. Либо им надо объединяться, либо готовиться к поглощению акулами отрасли, либо свертывать свою деятельность, - говорит аналитик Елена Зубчикова.
Потолок желаний
Чем вызван своеобразный застой на рынке недвижимости Тюмени? Последние годы на областной центр приходилась львиная доля построенного в регионе жилья. В 2006-м она достигала 73 процентов. В 2007-м снизилась до 67 процентов. Тюмень один из немногих городов России, где добились оптимального прироста вводимой жилой площади в расчете на каждого жителя - один квадратный метр на человека.
Спрос на недвижимость долгое время был неизменно велик. Казалось, его не утолить. На прошлый год пришелся пик ипотечного кредитования. Но теперь оно идет на спад. Кто-то не хочет рисковать, на десятилетия залезать в кабалу. А главное, доходы многих из тех сибиряков, кто крайне нуждается в жилье, не устраивают банки. К тому же они с началом финансовых неурядиц на мировом рынке заимствований ужесточили требования к заемщикам, подняли процентные ставки.
Как только рост цен затормозился, а операции купли-продажи в сфере недвижимости стали приносить скромный доход, ее стали покидать перепродавцы. В общей сложности они инвестировали в строительство "долевок" сотни миллионов рублей. И получили маржу, соизмеримую с капиталовложениями. Эти люди сразу выбросили на рынок большое количество квартир.
Зато "успокоившиеся" цены взбодрили потенциальных покупателей. Они надеются подкопить деньжат и ухватить-таки быка за рога с помощью ипотеки, а то и без оной. Большинство опрошенных "Российской газетой" экспертов полагают, что сложившаяся ситуация в ближайшие месяцы не претерпит изменений. Правда, мало кто учитывает, что вновь построенные квартиры автоматически подорожают за счет дополнительной и обязательной платы за подключение домов к водопроводным, электрическим и тепловым сетям.
С носу по доле
Насколько подорожают, до настоящего дня не ясно. Переговоры строителей с компанией, оказывающей услуги по водоканализации, идут уже около года. Обе стороны апеллируют к власти. У монополиста емкая инвестиционная программа по капитальной модернизации хозяйства, он желает получить с богатых застройщиков по максимуму. Те взывают к здравому смыслу: существенное увеличение стоимости квартир приведет к дальнейшему замедлению темпов продаж и к вымыванию у предприятий оборотных капиталов.
В поисках компромисса власти согласились погасить часть стоимости инвестиционной программы бюджетными средствами. По убеждению президента некоммерческого партнерства "Союз тюменских строителей" Анатолия Ларионова, совокупная сумма за подключение к коммуникациям энергетиков и "водников" не должна превышать две тысячи рублей за квадратный метр общей площади. На этой цифре остановились соседи - Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Омск. Несложно подсчитать, что с утверждением желаемого размера "сетевого" тарифа за новую квартиру площадью 50 квадратных метров покупателю придется выложить на 100 тысяч рублей больше.
Конечно, накладные расходы может взять на себя застройщик, однако этот вариант представляется нереальным. Как и демпинг со стороны какой-либо мощной компании. Вообще, снижения цен - естественного или искусственного - опасаются все застройщики. Заместитель гендиректора одной из строительных фирм откровенен: "У нас нет резерва, чтобы долго продержаться в условиях падения цен. Останется прибегнуть к контрсредству - сократить объемы работ. Причем в критической ситуации компании действовать должны сообща".
Адрес для бума
Между тем региональные власти не помышляют о сдерживании строительства. Из казны направлены солидные средства на дополнительную подводку инженерных коммуникаций к уже осваиваемым территориям Тюмени. Это удешевляет стоимость работ. Планируется превратить в цветущие микрорайоны даже заболоченные площади. Задел создается на ближайшие два-три года, расчет на комплексную застройку. По словам начальника главного управления строительства правительства Тюменской области Андрея Никитина, элитными квартирами рынок пресыщен, ставка сделана на непритязательные малометражные. Преимущественно именно в таких нуждаются молодые малодетные семьи. Ведь из них редко кому по карману просторные жилища, особняки.
Скорее всего, Тюмень все-таки сбавит темпы. Зато строительный бум охватил периферию - малые города, большинство районных центров. Если в Тюмени прирост сданного в эксплуатацию жилья составил 18 процентов, то, к примеру, в Тобольске - 97, Ялуторовске - 231, в Ярковском районе - 290.
Эдуард Теткин, консультант консалтинговой организации:
- Не вижу поводов для тревоги. Напротив, радоваться надо. Остановить галопирующие цены - разве мы не к этому стремились? Строителям тоже не стоит волноваться: рост стоимости недвижимости, скорее всего, не отстанет от инфляции. Для нашего финансово благополучного региона доля строительства социального жилья сравнительно мала, невелики расходы казны и на отселение из ветхого жилья. Перенесено на следующий год выделение средств на поддержку молодых семей, чей возраст превышает 30 лет. Решится бюджет на увеличение трат - спрос на квартиры тут же подскочит.
Анна Бойко, бывший риэлтор:
- Обратите внимание: на вторичном рынке квартиры по-прежнему куда дороже, чем на первичном. Хотя, казалось бы, должно быть наоборот, ведь новое жилье надежнее. Но строители обычно предлагают его с черновой отделкой - так для них дешевле, хлопот меньше. А многим покупателям хотелось бы въехать в готовую квартиру, где останется только наклеить обои. И качество иных новостроек не выдерживает критики.