Начав ревизию федеральных земель, государство сделало только первый шаг. Для бизнеса важно, как эти земли будут использоваться в дальнейшем.
Так называемая "заморозка оборота" федеральных земель до 1 января (термин, кстати, крайне неудачный) - это логичный шаг государства по наведению порядка в своем хозяйстве. Эти земли далеко не всегда используются эффективно. В результате анализа специалисты дадут заключение, какое назначение этих земель более целесообразно. Часть земель (а речь идет о миллионах га) может быть использована и для жилищного строительства. Но тут важны механизмы.
С моей точки зрения, целесообразно использовать эти земли для строительства именно доступного - по цене - жилья. Доступного для тех граждан, которые сегодня не могут осуществить сделку на свободном рынке. В этом случае, полагаю, выбранные по тендеру застройщики должны получить такую землю бесплатно. Но застройщики обязаны продавать жилье не по свободным, а по сниженным ценам. Конечно, не по себестоимости, конечно, с маржой, но размер маржи должен учитывать, что государство в определенном смысле гарантирует сбыт. Ведь что нужно застройщикам? Получить максимальную прибыль, но одновременно снизить свои риски. Если рисков по реализации меньше, они могут поступиться частью маржи.
Не думаю, что это будет деформировать рынок. Правила игры на рынке определяет инвестор. Государство, предоставляя бесплатно какой-либо актив, тем самым становится соинвестором и в этом качестве вправе определять предельную цену, по которой это жилье будет продаваться.
Важно, однако, чтобы процесс предоставления земли и собственно строительства соотносился с программами социально-экономического развития конкретного региона. Иначе получится так, что построена куча жилья, а оно не востребовано потому, что нет рабочих мест. Важно также сблокировать жилищные программы с программами развития инженерной и транспортной инфраструктуры, иначе проекты не смогут стартовать из-за нехватки электричества, газа, из-за транспортной недоступности новых районов. Это касается и социальной инфраструктуры - детских садов, больниц, школ.
Если говорить о влиянии на рынок, то для бизнеса речь идет о резком расширении спроса. Только 20 процентов населения могут позволить купить жилье по свободной цене. В результате - огромный дефицит жилья при растущем платежеспособном спросе. Простое введение федеральных земель в коммерческий оборот разогреет рынок и еще прочнее выбросит из игры 80 процентов населения.
Реализация жилья этим 80 процентам граждан может идти по-разному - ипотека, некоммерческий или социальный найм, безвозмездное предоставление жилья без предоставления собственности. Подробнее об ипотеке. Эти меры увеличат ее объем, не повышая рисков. В залоге у банка окажется недооцененный актив. В случае возникновения проблем у заемщика банк берет этот актив и реализует его по рыночной цене. Иные пути оздоровления ипотечной системы вряд ли сработают. Ведь один из основных рисков этой системы - возможность рефинансирования кредитных организаций, привлечения длинных денег. Если, например, понизить процентную ставку, то возрастает риск непривлечения длинных ресурсов. Если же "расширить" ипотеку, не трогая процентную ставку, то объем кредитных ресурсов окажется меньше (ниже цена!), однако сохраняется возможность привлечения длинных денег.
Чтобы это все работало, нужна программа социальной жилищной политики. За точку отсчета можно взять доход средней семьи в данном регионе; те, кто имеет больше, приобретают жилье по рыночным ценам, меньше - субсидируются по правилу "чем меньше доход, тем больше субсидия цены". Граждане с доходами ниже 1/3 среднего получают жилье бесплатно.
Наиболее распространенное опасение - рост цен на стройматериалы в силу резкого увеличения спроса. Однако сегодня острого дефицита стройматериалов нет. К тому же многие компании, уже имея в виду планы государства по наращиванию объемов строительства, начали наращивать свои инвестиционные программы по расширению производства. Многие планируют в ближайшие год-два нарастить производство цемента на 10-15 миллионов тонн, что эквивалентно 15 миллионам квадратных метров жилья.
Помимо этого, можно предусмотреть государственно-частное партнерство по схеме, схожей с уже изложенной. Государство гарантирует определенные квоты на закупки стройматериалов, но фиксирует цены (которые при этом остаются договорными и отражают реалии этого бизнеса). Бизнес и тут согласится поступиться частью прибыли ради гарантированного сбыта. Но в любом случае бизнесу важно знать планы государства и по объемам, и по регионам, чтобы планировать размещение своих мощностей.
Конечно, панацеи не существует - важен комплексный подход. Просто собрать земли в кулак - это даже не полумера, а четверть меры, но это должно дать толчок другим следующим процессам.
Евгений Арсюхин
План действий, предложенный Ассоциацией строителей России, сам по себе хорош. Однако не стоит забывать о подводных камнях, которые могут свести на нет его реализацию.
Начнем с приятного. Бизнес (в лице Ассоциации) в кои-то веки поддержал планы власти, причем планы достаточно радикальные, а власть в свою очередь намерена действовать решительно - только так можно объяснить молниеносное принятие закона о "заморозке" оборота федеральных земель. Бизнес, естественно, попросил "морковку" за сотрудничество в виде бесплатного предоставления земли под строительство для малоимущих, и не исключено даже, что он ее получит.
Неприятности могут начаться при реализации планов, причем ждать их стоит со стороны чиновников. Начнем с того, что задача инвентаризации федеральных земель до 1 января, то есть чуть более чем за полгода, выглядит излишне амбициозной. Иного было и не дано - рынок не выдержит более длинного срока, но факт: за более чем десятилетие чиновники так и не составили приличный кадастр. Тут задача локальней, но и срок спринтерский. Если власть затянет инвентаризацию, рынок начнет нервничать. Если она будет некачественной, затея просто пройдет впустую.
Процедуру выбора застройщика и предоставления ему бесплатной земли предполагается проводить по тендеру. К сожалению, этот механизм показал свою неотлаженность. Голландский аукцион чреват тем, что выигрывает компания, которая реально не может выполнить работы и играет в надежде переуступить свое право другим, вслед за чем идет пересмотр всей процедуры и часто суд. Простое объявление государством низкой цены - залог того, что на конкурс никто не придет, пока цена не поднимется. И, конечно, при обеих вариантах не исключены банальные махинации чиновников.
Отдельной проблемой станет создание социальной инфраструктуры. Если нагрузить ее на бизнес, жилье подорожает. Если на местные власти, они могут и не потянуть. То же касается дорог. Сети и генерация не есть столь острая проблема, но это - длинная проблема: микрорайон построить быстрее, чем запитать его в условиях дефицита. Ситуация с лимитами на газ, в свою очередь, может оказаться просто тупиковой.
Наконец выглядит сомнительной дифференциация малоимущих по степени субсидирования. В ситуации, когда проблема серых зарплат далеко не ясна, но понятно, что они не изжиты, начнется массовое сокрытие доходов (по сговору с работодателями или без оного) с тем, чтобы попасть в льготные категории.