Приобрести жилье даже с помощью долгосрочных кредитов сегодня могут не более 20 процентов населения.
Реально участвуют в ипотеке лишь 5 процентов. Государство планирует не только увеличивать объемы строительства жилья, но и создать дополнительные инструменты решения квартирного вопроса: помимо развития социального и коммерческого найма предлагается нечто совершенно новое - сектор некоммерческого найма.
Все это предусмотрено в концепции Долгосрочной стратегии массового строительства жилья. Проект этого документа, определяющего государственную жилищную политику на срок до 2020 года, подготовило министерство регионального развития. Накануне внесения документа в правительство на вопросы "РГ" ответил заместитель министра Сергей Круглик.
Российская газета: Национальный проект по доступному жилью существует третий год, однако для большинства вопрос по-прежнему нерешаем. Строить стали действительно больше, но и цены на жилье растут быстрее, чем доходы людей. В таких условиях разрабатывается долгосрочная стратегия развития жилищного строительства, это что, корректировка национального проекта? Зачем нужен этот документ?
Сергей Круглик: Он нужен для того, чтобы четко понимать, куда двигаться дальше. Причем понимать должны все: региональные и местные власти - осознавать, что от них требуется; стройбизнес - по каким правилам играть; наконец, граждане - чего им ждать, на какие возможные варианты обеспечения себя жильем рассчитывать.
До сих пор у нас шел процесс формирования рынка жилья. Начали с законодательной базы: сделали блок законов, открывших новые возможности для увеличения строительства. Сейчас можно сказать, что законодательная база оказалась достаточно эффективной, за два последних года и частный сектор начал расти колоссальными темпами, и многоэтажное строительство развивается.
В прошлом году весь ввод жилья вырос на 20 процентов, построив более 60 млн квадратных метров.
Однако остаются серьезные проблемы с выделением земли, с обеспечением участков инфраструктурой, со снятием бюрократических барьеров. Вот три вещи, которые "висят", как камень на шее, которые надо снять как можно быстрее.
Кроме того, сегодня готовится Концепция социально-экономического развития России до 2020 года. Не сказать в ней о том, каким образом мы будем решать жилищный вопрос, просто нельзя. Поэтому и родился этот документ, который готовился по поручению президента. Его основная задача - показать, каким образом все категории людей, в зависимости от их доходов, могут и должны решать свои жилищные задачи. Причем речь не только о приобретении жилья в собственность. Концепция стратегии предусматривает целый спектр разнообразных вариантов аренды или найма жилья. Все это обсуждалось на последнем заседании президиума Госсовета при президенте по нацпроектам.
РГ: Там много говорилось о развитии малоэтажки. Что, индустриальное многоэтажное домостроение будет сокращаться? А как же тогда планы по резкому наращиванию новостроек?
Круглик: Развитие индустриального индивидуального и малоэтажного домостроения отнюдь не исключает и многоэтажного строительства. Сегодня порядка 40 процентов сдаваемого жилья - это индивидуальные дома, в некоторых регионах еще больше. Речь о том, чтобы ввести это строительство в цивилизованное русло, обеспечить эти площадки инфраструктурой, предложить людям современные сборные дома, поставить их производство на поток. Тогда индивидуальное строительство станет дешевле. При этом, конечно, сворачивать многоэтажное строительство, особенно в городах, где каждый клочок земли на особом счету, никто не будет. Пусть оба направления дополняют друг друга.
РГ: Нацпроект имеет цель - сделать жилье доступным. Реальность изо всех сил сопротивляется. Чем может помочь новая стратегия?
Круглик: Сначала все же скажу, что кое-какие положительные сдвиги за последние годы произошли. Если в 2004 году, когда готовился известный пакет жилищных законов, жилье с помощью кредитов могли приобрести не более 10 процентов россиян, то сейчас 19-20 процентов. Объемы ипотечного кредитования растут даже быстрее, чем предполагалось.
По прогнозным оценкам, к 2020 году доля граждан, которые смогут приобрести жилье на рынке, вырастет до 60 процентов. 13-15 процентов составят люди, которым рыночные механизмы не помогут, это те малоимущие по отношению к стоимости жилья, которые нуждаются в бесплатном предоставлении квартиры по социальному найму. После окончательной отмены бесплатной приватизации в 2010 году эту проблему будет решать проще - муниципалитеты смогут строить относительно недорогое жилье и предоставлять его очередникам.
Наконец, остается еще одна группа - "середняки", которые и в малоимущие не попадут, а потому на социальный найм претендовать не смогут, но и накопить на квартиру в разумные сроки тоже не в состоянии. Оценочно, это может быть порядка 25-27 процентов населения. С ними тоже что-то надо делать. Для них Концепция стратегии предлагает развивать частную аренду жилья, чтобы, с одной стороны, защитить интересы нанимателей, в частности, стимулированием долгосрочных арендных отношений не менее чем на пять лет. А с другой, что не менее важно, аренда жилья, как бизнес, должна стать привлекательной для тех, кто сдает. Если это удастся сделать, появятся инвесторы, строящие жилье не для продажи, а для сдачи в наем, то есть возродится институт доходных домов. Вспомним российскую историю: до революции у нас половина России жила в таких домах.
РГ: Каким образом можно простимулировать этот бизнес?
Круглик: Во-первых, это можно сделать, отрегулировав систему налогообложения нанимателей и наймодателей. Во-вторых, упростить процедуры регистрации физических лиц-наймодателей в качестве индивидуальных предпринимателей. В любом случае надо легализовать этот рынок.
Кстати, наличие легального коммерческого наемного сектора даст возможность отчасти решить вопрос и с социальным наймом: можно вместо социальной площади предоставлять людям с недостаточными доходами социальные выплаты для оплаты найма жилья в частном фонде.
РГ: Кроме социального и коммерческого найма нужно также развивать некоммерческий наем. А это что такое?
Круглик: Речь идет о создании специального фонда (он может принадлежать муниципалитету или некоммерческой организации), предназначенного для сдачи в аренду без получения прибыли. Это, так сказать, промежуточный вариант для тех, кто не имеет права на получение социального жилья, а коммерческий наём для них слишком дорог.
РГ: Откуда физически возьмется этот жилищный фонд, ведь нужно, чтобы его строительство, и использование было кому-то выгодно? А вы говорите о "некоммерческих организациях"...
Круглик: Вы же допускаете, что группа людей, нуждающихся в жилье, может объединиться в кооператив с целью строительства? И такое строительство будет существенно дешевле, чем вариант прямого приобретения квартиры на рынке. Так и в секторе аренды: можно создать правовые условия для создания некоммерческих организаций, занимающихся строительством, управлением и предоставлением в наем жилья по ценам ниже средних рыночных, поскольку такая деятельность не предусматривает извлечение прибыли. Условия предоставления жилья в таких домах будут обеспечивать покрытие затрат собственника на строительство и содержание дома в течение, допустим, 20 или 25 лет.
Создание таких организаций могут стимулировать муниципалитеты.
РГ: Но пока инвестору гораздо выгоднее дом построить, а квартиры в нем продать...
Круглик: Это уже задача муниципалитетов: они имеют достаточно рычагов, чтобы влиять на строительный рынок. Например, строителям, если есть спрос, намного выгоднее строить элитное жилье, а не дома экономкласса. Тем не менее имеющиеся в законе нормы по территориальному планированию, генпланы застройки эту проблему разруливают. Выходя на земельный аукцион, инвестор, застройщик заранее знают, за что они бьются, что будут строить.
Но для того чтобы все, о чем мы говорили, состоялось, нужно больше строить. Поэтому, если вернуться к тому, с чего мы начали, Концепция стратегии предполагает развивать все виды жилищного строительства. В зависимости от возможностей, от того, какие приняты градостроительные решения, это будут и индивидуальные дома, и малоэтажка, и многоэтажные кварталы. Прогнозируется к 2020 году построить 154 млн квадратных метров жилья. При этом к 2015 году уже надо закончить программу по ветхому, аварийному жилью, для чего предстоит снести порядка 63 млн квадратных метров.
И еще одна очень серьезная задача ставится: сократить неэффективный жилищный фонд, который остался нам в наследство.
РГ: Что значит неэффективный?
Круглик: Это и устаревшие технологически дома, которые плохо держат тепло, а потому очень дороги в эксплуатации. И морально устаревшие - с тесными планировками. До 2012 года будут разработаны новые строительные нормы и правила, поменяем технический регламент. Кстати, когда мы с вами обсуждаем тему потребности строить по одному квадратному метру на человека, могу сказать: на самом деле такой нормы нет нигде в мире. Все зависит от того, каковы потребности людей, каковы финансовые возможности. Но мы задачу ставим, чтобы обеспеченность жилплощадью с нынешних 19 квадратных метров в среднем на человека к 2020 году достигла 29, чтобы мы могли приблизиться к среднеевропейскому показателю.
Кроме того, пора уже жилье считать не в квадратных метрах, а в жилых единицах - домах, квартирах. Амбиции серьезные: к 2020 году большинство семей должны иметь возможность жить в отдельном жилье (не обязательно собственном, можно и по найму), и при этом каждый член семьи - занимать отдельную комнату. И социальную очередь предстоит уменьшить так, чтобы ожидали люди предоставления жилья не более 3-5 лет.
РГ: Собственно, нам уже обещали "отдельную квартиру к 2000 году". А послушаешь строителей - кредитоваться стало невозможно, стройматериалы дорожают... Насколько, по вашему мнению, реальны нынешние планы?
Круглик: Опять повторю главные сегодняшние трудности: земля, инфраструктура, бюрократы. Разрубим эти три узла, значит, справимся. С землей уже начали: о создании земельного фонда развития жилищного строительства ваша газета писала. Что касается стройматериалов, действительно, в прошлом году цемент подорожал более чем в 1,5 раза, сейчас с металлом примерно такая же картина. Но надо понимать: в структуре себестоимости строительства все материалы в сумме составляют порядка 63-65 процентов. Из них цемент - 4-5 процентов, арматура 5-6. То есть даже двукратный рост стоимости по некоторым позициям не может дать такого же роста себестоимости. Поэтому в выступлениях на эту тему велика доля спекулятивных настроений. Но это совсем не означает, что не надо помогать развитию промышленности стройматериалов, напротив, сейчас мы готовим такие предложения. И по другим направлениям, уверяю вас, работа тоже идет. Но это - тема отдельного большого разговора.