В каждом десятом из почти сорока тысяч московских домов есть подвал. Если сдавать их в аренду под офисы или магазины, то можно иметь неплохие деньги, на которые тем же ТСЖ легче содержать свой дом. Но беда в том, что, по оценкам экспертов, больше 80 процентов подвалов принадлежат не жильцам, а городу, который по усмотрению чиновников может продать их, а может сдать в ту же аренду, а куда пойдут полученные доходы - жильцов уже не касается.
Впрочем, дело не только в доходе, который дает аренда. Общее имущество, утверждают специалисты по недвижимости, оформленное в установленном порядке в общую долевую собственность жильцов, примерно на треть повышает стоимость квадратного метра квартиры в доме. Да и безопасность проживания в немалой степени тоже зависит от подвалов. Ведь их новоявленные собственники зачастую перекрывают доступ к коммуникациям, в результате перепланировок нарушают систему вентиляции и т.д., что мешает нормальной эксплуатации дома. И жильцы, как правило, не могут найти на них никакой управы.
Подвал подвалу рознь
Подвалы бывают двух типов. Первые, так называемые технические, заняты коммуникациями и инженерным оборудованием. Вторые - нормальные помещения, которые могут использоваться для нужд собственников. Например, там можно разместить штат ТСЖ или сдать в аренду. Именно такие нежилые помещения в первую очередь интересуют столичных чиновников, которые часто в обход норм жилищного и гражданского законодательства делают все, чтобы оформить их в собственность города. "По сути, все помещения, входящие в состав многоквартирного дома, являются общим имуществом собственников, и любые сделки, связанные с их продажей или передачей в аренду третьим лицам, должны совершаться при стопроцентном согласии всех собственников", - объяснил корреспонденту "РГ" Александр Толмачев, председатель комиссии по законодательству Союза юристов Москвы. Почему же тогда больше 80 процентов подвалов оказалось в собственности города? Почему он снимает сливки с чужого по сути имущества?
Захват подвалов начался еще в 90-е годы. "Их приватизация с момента введения в действие Гражданского кодекса в 1995 году носит незаконный характер, - считает депутат Госдумы Галина Хованская. - Дело в том, что, приватизируя квартиру, человек по закону становится собственником не только жилой площади, но и соответствующей доли общедомового имущества. Поэтому город не имеет права единолично распоряжаться им, даже если там проживает хотя бы один собственник".
То есть прежде чем оформить в собственность тот же подвал или чердак, любой претендент должен получить на это письменное согласие всех собственников жилья. На практике же это правило действует только по отношению к самим жильцам. Вот если они решат зарегистрировать свое право на общедомовое имущество, то тут препятствий возникает хоть отбавляй. Одних бумаг только сколько нужно собрать! Например, в регистрационную палату нужно предъявить описание того самого подвала. Составлением его занимаются управы районов. Потом этот документ утверждает своим распоряжением префект административного округа. Таков московский порядок. Он незыблем на протяжении многих лет, несмотря на то, что в корне противоречит правилам содержания общего имущества, утвержденным московским же правительством. В них говорится: состав общего имущества в многоквартирном доме определяется самими собственниками помещений дома. То есть никакая райуправа, никакой префект не имеют к утверждению описания никакого отношения. Есть только одно исключение из этого правила - управы районов вправе заниматься описанием имущества домов, в отношении которых проводится конкурс по отбору управляющей организации. Но таких в Москве не так уж и много.
Но и это еще не все. Когда, несмотря на все препоны, москвичи приносят описание общего имущества дома в Федеральную регистрационную службу с просьбой выдать свидетельство на подвал и чердак, им говорят, что нужны еще и документы на землю - чтобы выдать сразу единое свидетельство. И чиновники, и горожане при этом отлично понимают, что требуемая бумага почти недосягаема, так как очередь на межевание земельных участков под многоквартирными домами тянется на многие годы. Чиновнику же с чиновником во все времена договориться было легче. Вот и уплывают подвалы из рук жильцов.
А уж если город оформил свои права, то вернуть общедомовую собственность можно попытаться только через суд. Без этого шанс "получить приданое" есть разве что у жителей новостроек. Хотя и тут охотников присвоить нежилые помещения хватает. "Обычно застройщик спешит предъявить госкомиссии только жилую часть, - говорит Александр Толмачев. - Сдача нежилого же фонда часто затягивается. Это делается для того, чтобы не отдавать его ни в собственность жителей, ни в собственность города". Но если не упустить момент, а дружно взяться за дело, то жильцы могут все-таки заполучить нежилые помещения в свое распоряжение.
Технический или нет? Вот в чем вопрос
Можно попытаться вернуть еще и технические подвалы. Правда, и их около 20 процентов находится уже в собственности города либо бывших арендаторов, хотя приватизация технических подвалов запрещена законом. "Поэтому раньше чиновники играли с самим понятием "технический подвал", - поясняет Галина Хованская. - Дело в том, что его определение существовало только в рекомендациях Госстроя России. Но рекомендации - не нормативный документ и не закон".
К чему привела такая правовая неопределенность, можно проследить на множестве фактов. Например, образцово-показательный суд по поводу возвращения подвала дому, расположенному в Варсонофьевском переулке, 4, длится уже более двух лет. Председатель образованного там товарищества собственников жилья Людмила Левитина рассказала корреспонденту "РГ": "Стоило нам начать шевелиться по созданию ТСЖ, как чиновники быстренько приватизировали наши подвалы: в апреле 2002-го - 58,2 кв. м, а в октябре - 26,8 кв. м". А вскоре продали их. И теперь шахты лифтов в доме заняты собственниками, вентиляционные окошки на уровне земли - приямки - заделаны, а в несущей стене прорублен вход в одну из контор. Когда один из подвалов подтопило и его нужно было осмотреть, новый хозяин никого к трубам не подпустил - до приезда замглавы управы Мещанского района.
Первый суд жильцы проиграли, хотя по заключению МосжилНИИПроекта подвал является техническим. "Власти ссылаются на то, что истек срок исковой давности, - пояснила Левитина. - Но жильцы готовы судиться и дальше. Юристы надеются, что шанс на победу у них есть. По крайней мере такой прецедент - пусть не в Москве, в Ижевске, уже есть. Жильцы в суде доказали - появившееся в результате реконструкции отдельное помещение под их домом изначально проектировалось и использовалось как технический подвал. И им его вернули".
По словам Татьяны Варской, члена координационного совета общественного движения "Жилищная солидарность", несколько подобных дел сейчас рассматривается и в столичных судах. "Не буду раньше времени называть все адреса, - сказала она. - Но, к примеру, на Большой Грузинской, 42, уже началась проверка законности продажи подвалов".
После вступления в силу нового Жилищного кодекса, где уже четко прописано, что такое технический подвал, казалось бы, процесс захвата таких помещений должен бы был прекратиться. Однако чиновники находят все новые и новые уловки. "Например, в подъезд из подвала выносятся щитовые узлы, чтобы изменить функциональное назначение помещения, - объясняет Варская. - Или используется многоступенчатая передача подвала из рук в руки, чтобы и концов стало невозможно найти".
Как же вернуть подвал?
Если подвал находится в собственности городских властей, то расторгнуть договор аренды и выгнать предпринимателя, занимающего там помещение, невозможно. Но в любом случае не мешает узнать, кто и зачем пытается расположиться под вашим домом. Поскольку договоры об аренде нежилых помещений заключаются в департаменте имущества Москвы, именно туда следует направить коллективный запрос. В ответе на него должно быть указано, на каком основании арендаторы расположились в вашем подвале. Если же договора нет или он еще не оформлен, то за подвал стоит побороться.
Больше всего возможностей у объединений жильцов. Например, если дело касается дома ЖСК старой постройки, правление может поднять документы и выяснить, вкладывало ли государство средства в его строительство. "В моем округе в Гагаринском районе был случай, когда жильцы выиграли судебный процесс и вернули себе приличное помещение как раз благодаря тому, что доказали: каждый сантиметр дома оплачен из их кармана", - рассказал "РГ" председатель экспертного совета по самоуправлению в жилищной сфере при Мосгордуме Дмитрий Катаев. Правда, в советское время были случаи, когда государство финансировало в домах ЖСК строительство первых этажей под социальные нужды. В общем, с каждым случаем нужно разбираться.
Например, недавно созданное ТСЖ вполне может включиться в конкурс на аренду своего подавала вместе с другими юридическими лицами, но при этом настаивать на том, что у него имеется преимущественное право на нее. Напрямую законодательство об этом не говорит. Но если цель аренды связана с эксплуатацией дома, а в подвале планируется разместить структуру, необходимую для нормального существования дома, а также использовать его для хранения снегоуборочного комбайна или для занятий детской спортивной секции, то преимущество жильцов в таком случае юридически подкреплено рядом подзаконных актов правительства Москвы.
Использование не по назначению - еще один шанс вернуть подвал. Для проверки правильности использования всех помещений можно привлечь Мосжилинспекцию. "По заявлению жильцов в течение 30 дней будет проведена проверка, и заявители получат ответ о том, насколько деятельность арендаторов соответствует той, под которую они получали подвал в аренду", - прокомментировала "РГ" пресс-секретарь инспекции Татьяна Филиппова.
Владимир Силкин, зам. мэра Москвы, руководитель комплекса имущественно-земельных отношений города Москвы:
- Год назад я издал распоряжение, запрещающее сдачу в аренду технических подвалов. Политика города такова, что мы готовы передавать их в общедолевую собственность жильцов, особенно там, где создаются ТСЖ. К сожалению, еще раньше большая часть этих помещений была продана. Поэтому сейчас закономерность тех сделок может оспорить только суд. Если же речь идет о подвале не технического назначения, то в соответствии с Жилищным кодексом РФ он не входит в общедолевую собственность дома, являясь собственностью города Москвы. Но и использование таких помещений город готов согласовывать с жильцами.
Справка "РГ"
В подвалах жилых домов запрещается размещать магазины химических и других товаров, хранение которых может привести к загрязнению территории и воздуха; магазины с наличием взрывопожароопасных веществ, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей в аэрозольной упаковке, а также твердых пожароопасных материалов; магазины по продаже автозапчастей, шин и автомобильных масел; специализированные рыбные магазины и магазины, работающие после 23 часов; предприятия бытового обслуживания, использующие легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и часовых мастерских площадью до 300 кв. м); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах); казино, дискотеки, танцевальные кружки и студии, театры; рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные, а также клубы с числом более 50 мест и площадью более 250 кв. м, работающие после 23 часов.
Нельзя также создавать в жилых домах прачечные и химчистки, кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену; общественные уборные; похоронные бюро; склады оптовой и мелкооптовой торговли; производственные помещения (за некоторым исключением); зуботехнические лаборатории; клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; стационары, в том числе диспансеры, дневные стационары и стационары частных клиник; травмпункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магниторезонансной томографии; рентгеновские кабинеты в смежных с жилыми помещениями комнатах и под ними, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источником ионизирующего излучения.