Работа по оформлению в собственность земельных долей в крае оказалась парализованной. Вступивший в действие с 1 марта новый Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости", призванный упростить процедуру оформления участков, наоборот, осложнил ее. Местная бюрократическая система оказалась не готова к переходу на новые правила.
Лоскутное одеяло
- Чтобы оформить по закону земельную собственность, скажем, из тысячи долей, надо потратить немало времени и средств, - рассказал корреспонденту "РГ" председатель СПК колхоза "Терновский" Труновского района Иван Богачев. - Поскольку сельскохозяйственное предприятие выступает в качестве арендатора, ему приходится всю процедуру брать на себя. Процесс невероятно длительный и сложный. Прежде чем отправиться с документами в кадастровую организацию, а затем и в регистрационную палату, необходимо оповестить владельцев земельных долей, провести с ними собрание.
Затем определяются границы участков, то есть проводится межевание. И уже после этого они становятся на государственный кадастровый учет, и регистрируется право собственности. Но бывает и так, что, пока собирали документы, кто-то из землевладельцев сменил адрес. А это значит, что его надо искать. А время-то уходит.
Ставропольские поля из окна иллюминатора - как лоскутное одеяло. Фактически все обрамлены лесополосами, изрезаны оврагами и проселочными дорогами. А закон о кадастре не признает земельный участок (если по нему проходит лесополоса) принадлежащим государству. Или если его пересекает проселочная дорога, хозяином которой является муниципалитет. По новым правилам, если часть земли оказалась за лесополосой, межуется новый участок. Это значит, что кроме неудобств из-за чересполосицы фермер должен нести еще и лишние затраты на межевание и регистрацию.
Или такой пример. Несколько владельцев земельных долей решили выйти со своими паями из колхоза, чтобы создать фермерское хозяйство, а руководитель сельхозпредприятия им говорит: "Пожалуйста. Только выделить вам участок в одном месте никак не могу, нет такой возможности". И люди вынуждены соглашаться на такие условия. В крае многие фермеры имеют наделы в трех-четырех местах. Приходится гонять технику из одного конца села в другой, жечь впустую горючее.
- Особенность ставропольского земельного законодательства такова, что минимальный участок сельхозугодий должен быть не менее 300 гектаров. Но полей такого размера, даже если очень захотеть, фактически не найти, - пояснил руководитель краевого управления Роснедвижимости Константин Зазирний.
Дорогая межа
По данным краевого управления Роснедвижимости, средний размер ставропольского поля - около 90 гектаров. Неудивительно, что процесс оформления земель в крае проходит крайне медленно. Не оттого ли, что по краевому закону собственники паев имеют ряд ограничений при распоряжении своим имуществом? Ведь чтобы выделить из общей собственности участок, необходимо желание владельцев как минимум 30 земельных долей. А это зачастую по разным причинам не получается.
- Сумма нескольких долей в редких случаях совпадает с размером поля, - подтвердил Константин Зазирний. - Кто-то будет вынужден получить и оформить свою землю в нескольких местах, что крайне неудобно. Но это одна из причин. Другая, не менее существенная, в том, что правительство края, прописав в свое время это ограничение, ничего не сделало, чтобы помочь людям каким-то образом облегчить процесс.
Константин Зазирний в качестве примера привел Самарскую область, правительство которой все расходы по межеванию переложило на региональный бюджет. И процесс оформления земли там сейчас близится к завершению.
- А Ставропольский край топчется на месте, возникает масса противоречий. Вот и 221-й Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости", устранивший понятие единого землепользования, вступил в противоречие с краевыми нормами законодательства, - отмечает Зазирний.
Напомним, последний срок регистрации земельных долей - 27 января 2009 года. Но работа по их оформлению фактически остановлена. Руководители сельхозпредприятий говорят, что межевать участки им просто не по карману. Процедура выльется в десятки миллионов рублей. Для частника она обойдется в несколько тысяч, но не у всех и такие деньги имеются.
- В последнее время увеличился поток жалоб из сел, - сообщил Константин Зазирний. - Люди месяцами не могут зарегистрировать земельные доли - на межевание требуются большие средства, а на оформление - время для хождения по чиновничьим кабинетам. Но крестьяне не хотят терять землю, ведь для большинства она основной источник дохода.
Неслучайно Ставрополье занимает одно из первых мест в стране по числу судебных тяжб и споров, связанных с землей. Независимые эксперты констатируют: не все владельцы долей успеют в срок отстоять свое право на них. Волна конфликтов между претендентами на владение сельхозугодьями поднялась в нескольких районах края.
Спорная доля
В Арзгирском районе 18 владельцев земельных долей обратились в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды. Оказывается, арендатор грубо нарушил условия соглашения.
Самостоятельно, без какой-либо проектной документации и согласия владельцев участков, предприниматель построил на чужой земле складские помещения для хранения зерна и техники. Однако районный суд нарушений закона не обнаружил. Теперь дело будет рассматривать коллегия краевого суда.
В Изобильненском районе крестьяне делят землю между собой. Процесс оформления долей в собственность здесь уже близился к завершению, оставалась последняя формальность - регистрация документов. Получив свидетельства, владельцы паев могли заключить договоры аренды и, как говорится, спать спокойно. Но они разделились на группы и никак не могут прийти к согласию. А по закону документы должны быть поданы на регистрацию одновременно всеми пайщиками, поскольку все они из одного хозяйства. Конфликт тянется с осени прошлого года. Можно ли как-то помочь людям?
- Думаю, здесь должен победить здравый смысл, - считает Зазирний. - Необходим конструктивный диалог. Главное - получить свидетельства на землю, а потом решать, кому ее доверить в аренду. При едином землепользовании, когда наделы находятся в общедолевой собственности и обезличены, эти противоречия незаметны. При новых правилах не избежать споров - каждый желает получить хороший участок. Те же, кому достаются неудобные земли, начинают судиться.
Между тем о проблемах, возникших при реализации Федерального закона "О государственном земельном кадастре", Константин Зазирний еще в марте текущего года письменно сообщил губернатору края. Еще не поздно выйти с законодательной инициативой о внесении изменений в закон - ввести понятие "единое землепользование" и предложить минюсту РФ доработать программный комплекс по ведению государственного кадастра недвижимости.
Александр Шиянов, председатель комитета по аграрным вопросам и продовольствию Госдумы края:
- Думаю, что сроки оформления земель сельскохозяйственного назначения придется продлить еще раз. Земельный вопрос - один из трудных. 70 лет в стране вообще не существовало частных прав на земли сельскохозяйственного назначения. Теперь приходится этот процесс выстраивать. Об одном нельзя забывать: надо сделать все, чтобы работающие на земле крестьяне не остались без главного средства к существованию.