Истек срок введенного по инициативе губернатора и мэра моратория на новое строительство в исторической зоне Ростова. Тайм-аут использован для проведения открытого конкурса на разработку концепции планировки и застройки центральной части города.
Уникальность южной столицы, включенной в список исторических городов России, в том, что еще на рубеже прошлого и позапрошлого веков здесь сложился четко спланированный центр, застроенный добротными особняками и деловыми домами в стилях эклектик и модерн, на проектирование которых амбициозные ростовские купцы не скупились приглашать известных российских зодчих. Эта старина сумела более или менее благополучно пережить бурный ХХ век: свыше 400 зданий, в большинстве своем поделенных на коммунальные квартиры, но по-прежнему сохраняющих выразительный облик, числятся в реестре памятников архитектуры. Но к 90-м годам в городе выросло новое поколение предпринимателей и купцов, для которых жить и работать в центре вновь стало модно, престижно. Изменилось и представление о качественном жилье.
- Еще пять лет, и мы рисковали бы навсегда потерять старый Ростов, - говорит архитектор Александр Стадник. - Обитатели коммуналок, не мудрствуя лукаво, избавлялись от "излишеств" в виде каминов, настенной лепнины или ажурных лестничных решеток, остатки которых еще сохранились в построенном в 1902 году знаменитым архитектором Нидермайером доме на Большой Садовой, 94. Но если отскрести копившуюся десятилетиями грязь, можно увидеть образцы действительно качественного, проверенного временем жилья - с высоченными потолками, толстыми, не пропускающими ни холод, ни жару, стенами.
Впрочем, грязь - это "цветочки", а "ягодки" обнаруживаются при техническом обследовании старого жилья специалистами. По статистике, сегодня в городе свыше 900 домов площадью 327 тысяч квадратных метров, построенных до 1900 года, еще 3,5 тысячи жилых строений эксплуатируются более 70 лет. С учетом того, что последние 20 лет никто не занимался их ремонтом, практически все они достигли морального и физического износа и могут быть отнесены к категории ветхого жилого фонда.
И ни мораторий, ни другие ограничительные меры сами по себе спасти старый город неспособны. Власти стоят перед непростой дилеммой. С одной стороны, нужно переселять людей из лишенных удобств обветшавших домов в человеческие условия. С другой - здравый смысл подсказывает, что при надлежащем уходе многие "старички" еще способны послужить городу и горожанам. Иначе список аварийного жилья будет пополняться до тех пор, пока весь исторический центр не исчезнет с лица Ростова.
В Кировском районе за последние годы пришлось снести более 70 домов конца ХIХ - начала ХХ века, пришедших в аварийное состояние. Продолжает разрушаться и защищенное в последний момент от сноса здание архитектора Нидермайера. Единственное, что смогли предпринять власти, - это переселить на новое место занимавшую нижнюю часть дома центральную библиотеку имени Горького.
С приходом частного инвестора, выигравшего конкурс на реконструкцию здания на Большой Садовой, 94, удалось расселить большинство коммунальных квартир. В облезлом, с сырыми разводами на стенах подъезде сохранились следы былого великолепия: лестница с металлическими розами в стиле модерн, поддерживающими дубовые перила. Уже есть желающие приобрести себе здесь помещения после реконструкции.
- Старые городские особняки сегодня пользуются большим спросом, чем современные башни-высотки, жить и работать в них становится престижно, - говорит председатель Ростовского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кожин. - Если раньше однозначно считалось, что выгоднее сносить старые дома и строить на их месте многоэтажки, то теперь на рынке недвижимости другая "арифметика". И находятся предприниматели, которые, не дожидаясь, когда кто-то приведет разваливающуюся старину в порядок, приходят туда и берутся за эту работу сами.
Так появился хозяин у здания на улице Серафимовича, 77/27, занесенного в список памятников архитектуры как Доходный дом купца Пилипенко. Дом украсила мемориальная доска, разработана проектно-сметная документация на реконструкцию фасада. Предприниматель верит, что эти затраты обязательно окупятся. В отремонтированном им подвале и на первом этаже уже открыты магазины, а верхние этажи при софинансировании жильцов, объединившихся в ТСЖ, можно будет перестроить под элитное жилье.
Но если в доме Нидермайера жильцы сделали из чердачного помещения пентхауз, то здесь старая мансарда стала предметом конфликта: выкупить ее и вывести из аварийного состояния владелец не может, поскольку она не приватизирована.
Ситуация, по словам Александра Кожина, достаточно распространенная. Охотно выкупая подвалы и первые этажи зданий, инвесторы редко отваживаются подниматься выше, в коммунальные "муравейники". В результате центр города пестрит контрастами.
Но тут возникает вопрос. Коль скоро ваять безликие коммерческие высотки в этом районе более непозволительно, а новоделы, пусть даже стилизованные под здания ХIХ-начала ХХ века, все равно уступают в цене оригиналам, то не следует ли считать инвестиции в старину пусть отчасти рискованными, но наиболее выгодными и перспективными?
Эту точку зрения разделяют в областном руководстве. Как сказал "РГ" министр территориального развития, архитектуры и градостроительства Владимир Киргинцев, в нынешнем году в центре Ростова впервые должны приступить не к точечному восстановлению отдельных памятников архитектуры, а к реконструкции целых кварталов. Что позволит, продвигаясь в решении важнейшей социальной задачи ликвидации аварийного жилья, сохранить неповторимый образ южной столицы.
Алексей Костин, директор департамента координации строительства и перспективного развития администрации Ростова:
- По результатам конкурса на создание концепции развития городского центра ведется разработка проектов планировки 13 расчетно-градостроительных районов, содержащих решения по сохранению исторически ценной застройки. Планы хорошие, но надо отдавать себе отчет, что выполнение их только за счет средств инвесторов нереально. По расчетам, при сносе или реконструкции старого жилого фонда до 30-35 процентов нового требуется для возмещения убыли и расселения жильцов из ветхих и аварийных квартир. Рентабельность таких проектов составляет всего не более 10 процентов, что при введенных в исторических зонах ограничениях на новое строительство и этажность зданий может заставить инвесторов уйти из центра.
Для стимулирования инвесторов, работающих в зонах сохранения градостроительно ценной исторической среды, механизм частно-государственного партнерства. В договорах на развитие застроенных территорий должно предусматриваться участие муниципалитета. Такое право дает Градостроительный кодекс. Детальное положение о механизме частно-государственного партнерства в этой сфере пока еще разрабатывается, после чего поступит на утверждение городской думы.
Справка "РГ"
В 2008-2010 годах из бюджета города намечено ассигновать на реконструкцию и ремонт памятников архитектуры свыше 50 миллионов рублей, а консолидированный бюджет этих работ, с учетом средств инвесторов, реализующих, в частности, программу развития туристского потенциала Ростова, составит не менее 300 миллионов.