Стоимость "малоэтажного" метра должна составлять в среднем 20 тысяч рублей. Такую задачу сформулировал президент Дмитрий Медведев. Если сравнить эту цифру с реальной рыночной стоимостью жилья в большинстве регионов, на сегодняшний день она кажется просто недостижимой.
Однако, считают эксперты, если сделать строительство индивидуального и малоэтажного жилья массовым, поставив производство таких домов на поток, вполне реально не только удешевить возведение малоэтажных кварталов, но и сбить цены на квартиры в многоэтажках. Возможности развития "малоэтажки" обсуждали в минрегионе участники межведомственной рабочей группы по Национальному проекту "Доступное жилье".
Спуститься на землю
Сегодня, согласно статистике, примерно каждый второй построенный метр жилья - это индивидуальные дома. Потребность в них огромна - и на селе, и в пригородах областных и районных центров. При этом лишь мизерная доля таких новостроек отвечает всем градостроительным нормам. Чаще комфортным такое жилье не назовешь: ни современного отопления, ни канализации. Конечно, элитные поселки со всей необходимой "начинкой" - детсадом, школой, магазином - тоже строятся, и весьма активно, но удовольствие это предназначено отнюдь не среднему классу. В ближнем Подмосковье, к примеру, стать владельцем дома за высоким забором могут те, кто готов выложить кругленькую сумму не менее (а чаще гораздо более) чем в полмиллиона долларов. Прочих просят не беспокоиться.
Идея же, сформулированная на самом высоком уровне, состоит в том, чтобы не просто ввести малоэтажное строительство в цивилизованное русло, но и предложить покупателям типовые, удобные, современные и - главное - относительно недорогие дома.
Чтобы такое жилье действительно "не кусалось", только современных, относительно дешевых по себестоимости технологических решений мало. Да, сборно-каркасное домостроение тем и хорошо, что позволяет возводить дома в кратчайшие сроки, на облегченных фундаментах, без применения дорогой техники, а качество жизни при этом на порядок лучше, чем в многоквартирных "сотах". Не случайно при всем консерватизме наших покупателей, традиционно предпочитающих дерево и кирпич, новые технологические линии по производству сборных домов есть уже чуть ли не в каждом втором российском регионе. Но это, как правило, "штучное" мини-производство, выдающее "на- гора" десяток-другой коттеджей в месяц. А жилья нужно строить много - сотни миллионов метров ежегодно. И хотя не все оно, конечно же (особенно если говорить о крупных городах, где земля в жутком дефиците), будет малоэтажным, но чем плохо, если у покупателей появится еще и эта возможность - спуститься с энного этажа на землю?
На заседании президиума Госсовета в мае 2006 года было принято решение о проведении эксперимента - строительстве в трех федеральных округах - Центральном, Северо-Западном и Приволжском - крупных домостроительных комбинатов, которые вместо привычных железобетонных панелей выпускали бы с конвейера сборные индивидуальные и малоквартирные дома. Вторая часть эксперимента - застроить этими домами крупные микрорайоны и посмотреть на практике, каков будет результат. Главная идея эксперимента - попытаться наладить массовое малоэтажное строительство.
В конце концов, если в начале 1960-х нам удалось "организовать" строительный бум благодаря развитию крупнопанельного домостроения, то, может, сегодня настало время и для новых технологий?
Первый такой комбинат - кстати, когда он выйдет на полную мощность, то будет крупнейшим не только у нас, но и в Европе, - начал работать в этом году в Пушкине под Санкт-Петербургом. Пока здесь делают примерно 70 панельно-каркасных домов в месяц. С июля, когда на комбинате планируют запустить вторую очередь, производство сможет выйти на проектную мощность - 2,5 тысячи домов и дуплексов (спаренных домов на две семьи) площадью от 80 до 120 "квадратов" в год.
- После решения об эксперименте параллельно со строительством домостроительного комбината мы приобрели на окраине Санкт-Петербурга 300 гектаров земли под строительство 6 тысяч индивидуальных и спаренных домов, в которых будут жить примерно 20 тысяч жителей, - сообщил на заседании в минрегионе Сергей Подобед, глава компании, осуществляющей проект. - Год занимались подготовкой территории, прокладкой дорог и инженерных сетей. Первые 400 домов построены, и сегодня можно уже говорить конкретно, каковы перспективы у малоэтажного строительства, что мешает его развитию и что нужно сделать в первую очередь.
Мансарда быстрого изготовления
- Сборно-каркасные технологии применяют во всех развитых странах, - говорит генеральный директор домостроительного комбината Николай Копытин. - Да, для нас пока привычнее кирпич и "чистое" дерево. Но привычнее не значит лучше. Сколько строится кирпичный дом? Да еще с учетом, что под него обязателен массивный фундамент? Минимум полгода. Еще год, а то и больше, идет усадка. И только после этого имеет смысл заняться внутренней отдел кой. В итоге до момента, когда в доме действительно можно комфортно жить, с начала строительства проходит не менее двух лет. Временной цикл для сборно-каркасного дома - на порядок меньше. На готовом фундаменте-плите такой дом монтируется бригадой всего за сутки. Никакой усадки, к отделке можно приступать немедленно, а через месяц-другой - праздновать новоселье. Про стоимость строительства я уже не говорю - сборные дома намного дешевле.
По словам Копытина, с панельно-каркасными технологиями связано немало мифов. Ну, например, что такие дома плохо держат тепло, а потому малопригодны для наших суровых условий.
- Да поймите, что энергосберегающие характеристики должны быть хорошими в любом климате. Современные теплоизоляционные материалы, используемые при производстве стеновых панелей, таковы, что дом напоминает огромный термос: зимой он сохраняет тепло, летом не пускает внутрь жару, - уверяет Копытин. - Причем панели толщиной 20 сантиметров сравнимы по характеристикам с кирпичной полутораметровой кладкой. И сказки, что через какое-то время "спрятанный" в стену утеплитель проседает - конструкция абсолютно жесткая.
Еще один миф - недолговечность таких домов. В построенных полвека назад сборных домах в Германии, Финляндии, Швеции (оборудование на комбинате, к слову, заказывалось именно нем цам) и сегодня живется совсем неплохо. И этот "возраст" отнюдь не предельный.
Любопытно, что есть немало застройщиков, которые к вопросам долговечности жилья относятся совершенно иначе. Что с того, что срок жизни кирпичного дома - несколько сотен лет? Ведь морально жилье устаревает гораздо быстрее. Важнее, чтобы дом легче "поддавался" переделке под изменившиеся запросы владельца. У сборных домов в этом опять-таки преимущества...
Уступ на фасаде
Первые дома компания продала по 39 700 рублей за квадратный метр. По мнению президента фонда "Институт экономики города" Натальи Косаревой, по соотношению "цена/качество" - слишком дорого.
- Да, дорого, особенно если учесть, что площадь дома - 132 квадратных метра, и в сумме он стоит более пяти миллионов рублей, - соглашается Подобед. - Хотя не будем забывать, что мы предлагаем покупателям готовое индивидуальное жилье с земельным участком, пусть и маленьким, в черте Санкт-Петербурга. Средняя стоимость жилого метра в городе к этому моменту уже превысила 80 тысяч рублей.
На внешней привлекательности домов застройщики решили сэкономить. Первый вариант домов предусматривал "ломаный" фасад: его половина вместе с входом и крыльцом "утапливалась" под крышу. Но этот уступ потребовал от производителя более двадцати "лишних" стеновых деталей. Убрав "архитектурное излишество", вместо трех машин для перевозки одного дома к месту сборки обошлись двумя, уменьшили время монтажа, сэкономили на материалах. В итоге сборка стен "на круг" подешевела на несколько процентов.
Проекты домов, которые будут строиться дальше, предельно просты: четыре стены и крыша. Критики не преминули "оттоптаться", обозвав новостройку то ли "сарайчиками", то ли "казармами". Подобед не моргнул глазом: "Я готов построить все что угодно. Любое пожелание заказчика - за отдельные деньги. Но мы вынуждены делать все, чтобы уменьшить себестоимость".
Резерв на понижение
Можно ли все-таки строить дешевле? Можно, считает Подобед. И называет сразу несколько "если". Действующие противопожарные нормы, оставшиеся еще с советских времен, требуют, чтобы разрывы между домами составляли не менее восьми метров, а это дополнительные сети и дороги. И не важно, что каждый дом укомплектован противопожарной сигнализацией, а каждый проезд - гидрантами. Если перейти на более лояльные нормы, принятые в развитых странах, стоимость жилья уменьшится на 6 процентов. Другие нормы, на этот раз строительные, запрещают укладывать все инженерные сети в одну траншею. Рыть и закапывать приходится трижды. Полиэтиленовые бесшовные трубы в отличие от старых металлических практически вечные. Однако правила требуют перестраховаться. Это резерв для уменьшения цены метра еще на 2-3 процента.
Вопиющая ситуация с землей. Застройщик ее покупает, вкладывает гигантские средства в инженерное обустройство, стоимость участка растет, и следом растет налогообложение. В довершение ко всему при сдаче жилья в эксплуатацию сети практически безвозмездно передаются в пользование поставщикам коммунальных ресурсов. Устранение таких экономических перекосов может дать еще минимум 4-5 процентов экономии в стоимости жилья.
Наконец, наиболее серьезная доля затрат при строительстве инфраструктуры приходится на дороги. Если компенсировать застройщику эти расходы (что, собственно, предусмотрено в Градостроительном кодексе, но на практике практически не встречается), жилье станет дешевле еще на 11-12 процентов. В итоге: четверть от стоимости жилья в резерве "на понижение".
Причем все это касается не только малоэтажного строительства, но и любого проекта комплексной застройки. Но все эти проблемы бизнес без сотрудничества и с федеральной, и с местной властью решить не сможет.
Главный резерв, считают застройщики, все-таки в другом: в создании условий для поточного, массового производства жилья. Только резко наращивая объемы строительства, можно утолить десятилетиями копившийся жилищный голод, сбить спрос и добиться, чтобы стоимость жилья на рынке стала более адекватной.
Свои стены ближе к телу
Перспективы развития "малоэтажки" в пригородах мегаполисов у большинства экспертов вызывают сдержанный скепсис. Слишком трудно отойти от шаблонного представления об отсутствии свободной земли, о возможности "впихнуть" на уцелевшие участки как можно больше квадратных метров. И тут многоэтажные проекты, конечно, вне конкуренции.
Но если заглянуть чуть дальше, эдак лет на 50 вперед, когда станут стремительно стареть и потребуют капремонта нынешние 17-, 20-, 24-этажные дома? По Жилищному кодексу капремонт целиком и полностью лежит на плечах собственников. И если сегодня государство пошло на попятный, через Фонд содействия реформе ЖКХ пообещав вернуть населению хотя бы часть накопившихся долгов по не проведенному вовремя ремонту жилого фонда, то вряд ли стоит рассчитывать на вторичные поблажки. При этом более чем поучителен грустный опыт последних лет, когда приватизировавший свои советские квартиры небогатый народ всеми правдами и неправдами пытаются загнать в товарищества собственников вместе с более богатыми соседями, купившими свое жилье. Ни к чему хорошему такая "коллективизация" не привела и, видимо, не приведет.
Наверное, не случайно в большинстве развитых стран находящееся в собственности жилье - это индивидуальные или малосемейные дома. Многоквартирный фонд принадлежит либо муниципалитету, либо иному собственнику, а жильцы квартиры арендуют. У любого жилья должен быть один хозяин. И у индивидуальной и малоэтажной застройки здесь самый большой "козырь" - содержание таких районов обходится муниципальным бюджетам несравненно дешевле, чем многоэтажные кварталы. Лишний плюс в пользу "малоэтажки".
Земельный ответ
Вчера глава минрегиона Дмитрий Козак сообщил президенту Дмитрию Медведеву, что в ближайшее время на аукционы будет выставлено около 30 тысяч земельных участков.
"Они попали в поле зрения Фонда содействия жилищному строительству, предстоит непростая работа, связанная с согласованием решений по их изъятию и изменению целевого назначения", - отметил министр.
Глава государства напомнил, что 7 мая он подписал Указ о мерах содействия жилищному строительству. Тогда же был наложен запрет на распоряжение неиспользуемых земель, принадлежащих ФГУПам и ГУПам. Проект федерального закона о фонде будет рассмотрен в Государственной Думе в начале июля.
"Крупные участки, которые имеются в распоряжении фонда для комплексной застройки территорий, будут непосредственно продаваться на аукционах,- пояснил Козак. - Кроме того, будут организованы аукционы на продажу права аренды на эти участки. Таким образом, мы намерены сбивать цены на жилье, чтобы они становились доступными".
Кроме того, фонд будет создавать условия для инфраструктурного обустройства участков и разработки документов территориального планирования. "Как только закон вступит в силу - это середина июля, мы будем готовы к его непосредственной реализации", - резюмировал Козак.