В числе первых документов, подписанных президентом Дмитрием Медведевым, был Указ о мерах содействия жилищному строительству. Особое внимание в нем уделено малоэтажному жилью, наиболее привлекательному с точки зрения цен.
И все же стоимость коттеджей пока выше "порога доступности" для многих категорий населения. По данным, озвученным в Госдуме, лишь десятая часть российских семей имеют возможность приобрести или построить жилье за счет собственных или заемных средств. В рамках национального проекта ставится задача увеличить этот показатель до 30 процентов. Предстоит снизить стоимость малоэтажного метра в среднем до 20 тысяч рублей. По мнению аналитиков, планам могут помешать спекулянты и административные барьеры, особенно в части приобретения застройщиками земельных участков. Успешно преодолевать их и пресекать спекулятивные поползновения научились в Белгородской области, где упор в жилищной программе как раз и сделан на малоэтажное индивидуальное строительство.
Свои стены - ближе
Белгородская область - один из наиболее развитых и привлекательных регионов. Отсюда стабильно высокий платежеспособный спрос на жилье и, как следствие, далеко не провинциального уровня цены. Еще в девяностые годы прошлого века заработал известный всей стране "белгородский метод", заключавшийся в льготном кредитовании частных застройщиков в обмен на произведенную ими сельскохозяйственную продукцию. Но данная схема рассчитана на сельских жителей, способных вести приусадебное хозяйство. Принятая в конце 2003 года областная программа развития жилищного строительства ставит целью объединить интересы городского и сельского населения. Упор в ней сделан на индивидуальное жилье. Губернатор Белгородской области Евгений Савченко объясняет причины "частнособственнического уклона" так:
- Дом с усадьбой соответствует нашим национальным традициям. Человек, живущий в собственном доме, избавлен от тесноты городских многоэтажек, имеет возможность питаться продуктами, выращенными на своей земле, дышать чистым воздухом.
"Доступность и комфорт" - так можно в двух словах выразить суть белгородской программы. Согласно документу доля персональных коттеджей в общем объеме вводимого жилья ежегодно будет увеличиваться и достигнет к 2010 году 85 процентов. Предполагается, что к этому времени в собственных домах-усадьбах будут жить примерно две трети жителей области (миллион из полутора миллионов).
Начнем с доступности. Как построить собственный, пусть и скромный коттедж, где взять средства? На Белгородчине есть варианты: кредит можно взять в том же Фонде индивидуального жилищного строительства, в ипотечной корпорации, а также на условиях членства в кредитно-потребительском кооперативе. Фонд выдает сельским жителям до миллиона рублей на пятнадцать лет под пять процентов годовых, горожанам - до 500 тысяч рублей под десять процентов. Маловато на дом? Да, но расчет на то, чтобы разбудить и поддержать инициативу на начальном этапе, а дальше, как показывает многолетний опыт фонда, дело пойдет. Застройщик в сельской местности чаще всего строит "хозспособом" - сам или с помощью родственников, в редких случаях прибегая к помощи подрядных организаций. Дом, построенный собственными силами при поддержке органов местного самоуправления и предприятий-работодателей, обходится в три-пять раз дешевле его рыночной стоимости. Главное, шутят белгородцы, поднять мужика с дивана. Самый ходовой аргумент у жен в таких случаях: "Соседи вон уже новоселье справляют, а почему мы не можем?" В прошлом году в области таким образом с помощью фонда обзавелись собственными домами более 4 тысяч семей, общая площадь введенного индивидуального жилья составила 681 тысячи квадратных метров. Государственная поддержка фонда из областного бюджета - 300 миллионов рублей. Однако с каждым годом растет и объем возвратных средств: в прошлом году он составил около 200 миллионов, нынче планируется получить уже 270. Благодаря тому, что механизм возврата заемных средств работает практически без сбоев, фонд смог увеличить общий объем кредитования застройщиков с 60-70 до 450 миллионов рублей в год, умножить размер предельных кредитных сумм для заемщиков.
Строиться помогают… дети
Но настоящий прорыв в жилищном строительстве начался с учреждения кредитно-потребительского кооператива "Свой дом", созданного три года назад по инициативе губернатора специально для работников бюджетной сферы. Схема его работы такая: застройщик вносит паевой накопительный взнос в размере 50-300 тысяч рублей. Соответственно кооператив выделяет ему двукратную сумму кредита под один процент годовых сроком на десять лет с последующей компенсацией первоначального взноса. В случае если строительство по каким-то причинам затягивается, кооператив начисляет заемщику на остаток накопленной суммы "премиальные" для компенсации инфляции (деньги-то уже в обороте, уже работают на общее дело). Подобная схема позволила начать строительство собственного дома даже тем, кому прежде это было не по карману. В прошлом году кооператив счел возможным подключить к своей деятельности на тех же условиях молодежь до 35 лет независимо от места работы и семейного положения. Более того, членство в нем открыто и для других категорий работающих, если взнос за них оплатит предприятие-работодатель. В результате за время существования кооператива "Свой дом" в него вступило 6300 жителей области, более половины из них - работники бюджетной сферы, каждый третий - из молодых. Общий объем выделенных членам кооператива кредитов за три года составил 1,9 миллиарда рублей. Реализуется и такая дополнительная льгота: при рождении третьего ребенка семья получает от кооператива 100 тысяч, четвертого - 200, пятого - 300 тысяч рублей безвозмездной помощи. В прошлом году выдано почти семьсот подобных "призов", в текущем из областного бюджета организации отдельной строкой выделено 90 миллионов рублей на поддержку молодых специалистов на селе. А всего кооперативом будет выдано жилищных кредитов на 900 миллионов.
Как выдерживает все эти преференции бюджет области?
- Средства, что выделяются на поддержку индивидуального жилищного строительства из бюджета, в общем объеме инвестиций не главные. К тому же эти деньги - возвратные, - говорит директор кредитно-потребительского кооператива "Свой дом" Анатолий Попков. - Основную часть оборотных средств вкладывают банки, газовики, энергетические, дорожные, строительные и коммунальные предприятия, активно участвующие в проекте.
Понятно, что работать себе в убыток они не станут. На инженерное обеспечение коттеджных поселков - Новосадового, Таврово и других - затрачиваются миллиарды рублей. Региональный бизнес оценил выгоду - растет число потребителей его продукции. Сегодняшние затраты окупятся за несколько лет.
На земле растут дома
В каждой из областей ЦФО составлены программы расширения жилищного строительства, в том числе и индивидуального, имеются организации, готовые строить "одноэтажную Россию" в пригородах и сельской местности. Все знают, насколько монополизирован у нас рынок жилья, как трудно получить землю под строительство. Конкурсы и земельные аукционы, призванные поставить конкурентов в равные условия, как показывает опыт, лишь вздувают цены на земельные участки и жилье. Мелкие фирмы не в силах выиграть "состязание" у крупных компаний.
В Белгороде потенциальный застройщик обращается за земельным участком в местную ипотечную корпорацию. Приходит он туда дважды: в первый раз выбрать участок на карте-схеме, во второй - написать заявление и получить пакет документов. Процесс их подготовки и сбора подписей - обязанность корпорации. Здешние власти нашли простое решение "земельного вопроса" для застройщиков: приобрели в областную собственность пустующие участки в пригородном Белгородском районе и других муниципальных образованиях -12,8 тысячи гектаров. На них формируется около 90 жилых микрорайонов. Земля введена в уставной капитал ипотечной корпорации - акционерного общества со стопроцентным государственным капиталом. Таким образом, область получила возможность распоряжаться наделами по установленным правилам, исключив перепродажи. Стандартный участок в пятнадцать соток обходится покупателю (прожившему в области не менее трех лет) в 10 тысяч рублей. Можно приобрести и больше земли, по областному закону - до 1,2 гектара. На 1 января застройщикам было предоставлено 9315 участков (годом ранее - 3115). Продуманы меры обременения: пять лет отводится на строительство дома и еще три года - "на обживание". Только по истечении этого срока владелец получает право на продажу усадьбы.
Но ведь сама по себе земля еще мало что значит без дорог и инженерных коммуникаций. На что может рассчитывать рядовой застройщик, получивший участок?
По словам руководителя областной ипотечной корпорации Станислава Литвинова, коммунальная инфраструктура закладывается на территориях будущих поселков или микрорайонов еще до начала строительства, как предусмотрено федеральными стандартами. Застройщик получает не просто участок земли, но и, образно говоря, свою долю удобств. Все блага городского комфорта обходятся домовладельцу примерно в 60-70 тысяч рублей - из них 15-20 тысяч он вносит сразу, остальное выплачивается в течение пяти лет. При этом надо учесть, что инженерное обустройство одного участка реально стоит не меньше 300 тысяч.
Стоимость квадратного метра индивидуального жилья при стандартной экипировке дома составляет 18 тысяч рублей, что намного ниже сложившихся в регионе рыночных цен. Строить дешевле белгородцам удается прежде всего за счет поточного, массового производства, сочетания индустриальных методов строительства с частно-семейным. Начиная с 2009 года ежегодно должно строиться не менее квадратного метра жилья на человека, то есть по 1,5 миллиона квадратных метров, из них 1 миллион - индивидуального. Таким образом, к 2015 году из полутора миллионов жителей области не менее одного миллиона будут жить в собственных благоустроенных домах "с видом на лес или поле".
Анатолий Ляшенко, застройщик, член кредитно-потребительского кооператива "Свой дом":
- С самого начала мы с женой мечтали жить в собственном доме, воспитывать детей, вести небольшое приусадебное хозяйство. Но как это осуществить на зарплаты сельского учителя и медсестры? Поэтому все четыре года после женитьбы жили у моих родителей. Условия, предложенные губернаторской программой "Свой дом", показали: мечта вполне может стать реальностью. На паевой накопительный взнос в кооператив предоставляется субсидия, можно взять льготный кредит до 300 тысяч рублей (мы обошлись меньшей суммой), плюс 300 тысяч безвозмездной помощи из федерального бюджета (получить ее "помогли" наши дети). С такими деньгами в селе вполне по силам начинать стройку. Главное, что нас не обременяют никакими условиями. Тратились мы в основном на материалы, транспорт, а делали почти все своими руками. Не позднее октября надеемся справить новоселье в доме, где есть все удобства.