Десять лет назад, когда вступил в действие закон об ипотечном кредитовании, большинство россиян впервые услышали слово "ипотека".
В прошлом году кредитов на покупку жилья было выдано уже на 556,5 миллиарда рублей. В первом квартале этого года - на 151 миллиард рублей.
Однако пока смогли взять ипотечный кредит чуть более 1 процента россиян. Как помочь тем, кто остался за чертой ипотеки? Стоит ли сейчас покупать жилье в кредит и как изменятся цены на рынке недвижимости в ближайшее время?
"РГ" анализирует ситуацию на жилищном рынке.
Квартира на вырост
Главный вопрос: стоит ли брать ипотечный кредит сейчас или подождать лучших времен, когда, может быть, жилье подешевеет? Вот как на него отвечает вице-президент Ассоциации строителей России, председатель Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев: "Я бы советовал, если есть деньги, - брать. Ставки по кредиту уже сейчас 13-14 процентов. До конца года они могут подняться до 15 процентов. Рост цен на жилье - 25 процентов. Беря кредит, вы фиксируете цену на момент покупки квартиры. Следовательно, от дальнейшего подорожания вы уже защищены. Напротив, рост цен для тех, кто приобрел квартиру в кредит, даже выгоден, потому что купленное жилье можно будет продать по более высокой цене. С другой стороны, сейчас потребителям будет намного сложнее получить кредит, поскольку банки ужесточили требования к заемщикам".
Определенные трудности на российском рынке кредитования эксперты связывают с американским ипотечным кризисом. К счастью, нам до кризиса далеко (из-за малого объема выданных кредитов), но тенденции в смысле политики на жилищном рынке те же самые. Сегодня в нашей стране около 2 процентов заемщиков - банкроты по ипотечным кредитам. Беспокоит то, что эта цифра стала расти. В Алтайском крае число дефолтов составляет 24 процента, в Башкирии, Краснодарском крае (по ряду ипотечных программ) приближается к 9 процентам. Причина та же, что и в США, - банки начали учитывать не только "белые" доходы, но и так называемые "черные". На рынке появились ипотечные программы с пониженным первоначальным взносом, а то и вовсе без него. Кроме того, ускоренными темпами снижались процентные ставки. Основной проблемой России является невозможность в короткие сроки провести рефинансирование ранее привлеченных займов. У многих банков нет другого пути, как выйти из программы. Банк может официально не объявлять об этом, но под разными предлогами отказывать в выдаче ипотечного кредита.
Снять или купить
Как же все-таки улучшить свои жилищные условия тем, кто в этом нуждается и не может позволить себе взять ипотечный кредит? Как ни странно это прозвучит, но единственную альтернативу покупке квартиры за наличный расчет сегодня эксперты видят в развитии рынка наемного жилья. Во всех странах, объясняют они, ипотека является инструментом приобретения жилья для тех слоев населения, которые обладают стабильными и относительно высокими доходами. В России взять ипотечный кредит могут позволить себе лишь люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60-70 тысяч рублей.
Понятно, почему таких заемщиков в стране всего 20 процентов от всего населения. Остальные 80 процентов граждан не могут самостоятельно ни купить квартиру на свободном рынке, ни участвовать в ипотеке. На таком фоне выходом является наем жилья или государственная поддержка. Платеж по кредиту, если брать Москву, даже за стандартную "двушку" на окраине города все равно окажется выше, чем плата за наем - примерно в 1,5-2 раза. Ладно, если бы потерпеть пришлось недолго, но ведь ипотеку, как правило, люди берут на 10-30 лет. Не случайно в большинстве западных стран снимают квартиры до 40 процентов населения. Поэтому неправильно напрямую связывать доступность жилья и ипотеку, говорит Пономарев. "Для тех категорий граждан, - поясняет эксперт, - кто не может самостоятельно решить квартирный вопрос, должен быть свой инструмент приобретения жилья, где значимую роль будут играть бюджетные средства. У нас вроде бы существует механизм субсидий. В прошлом году их получили порядка 70 тысяч семей. Всего же семей в России 48 миллионов. Если поделите одно число на другое, получится 0,1 процента".
Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра? Это строительная себестоимость, земля, инженерная инфраструктура и плата за подключение к сетям, прибыль застройщика, всевозможные поборы, в том числе в виде взяток. В структуре цены все эти расходы достигают не менее 50 процентов. "Если государство будет бесплатно выделять землю, цена упадет сразу на 20 процентов, если возьмет на себя инженерную инфраструктуру - еще на 30 процентов, - говорит Владимир Пономарев. - Так делается во многих странах. Государство финансирует или софинансирует определенную часть затрат на строительство. Но только адресно, в рамках социальных жилищных программ, включая социальное жилье. Подобный опыт уже есть у Белгорода и Москвы".
Пять вопросов эксперту
1 Возможно ли взять ипотеку на покупку загородного дома?
Для загородной недвижимости, поясняет Владимир Пономарев, очень сложно провести оценку приобретаемого имущества. Учитываются такие составляющие, как удобный подъезд, наличие коммуникаций, инфраструктуры - магазина, больницы, школы и прочее. Не в каждой сельской местности это есть, а значит, ликвидность такой недвижимости невелика. То есть юридических запретов нет, но банки не дают кредитов на приобретение загородного дома.
2 Есть у заемщика право продать "ипотечную" квартиру?
Да, но только вместе с обременением. Вы продаете свою квартиру вместе с обязательством платить по ипотечному кредиту.
3 Могут ли доходы родителей учитываться при покупке квартиры детьми?
Могут. Достаточно распространена форма, когда родители становятся поручителями. Если у них высокие доходы или есть недвижимость, допустим, квартира, которую можно было бы заложить, то в этом смысле никаких проблем не будет.
4 Существуют ли налоговые вычеты для ипотечных заемщиков?
Согласно Налоговому кодексу заемщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на покупку квартиры. При этом вычет включает сумму, потраченную на покупку квартиры (до миллиона рублей). Одно "но": потраченные деньги не удастся вернуть до тех пор, пока на руках не окажутся документы, подтверждающие право собственности на жилье.
5 Что будет, если человек, взявший ипотечный кредит, заболеет и потеряет работу?
Скорее всего, банк сначала попытается подобрать более льготные условия для заемщика. И только если ничего не получается, будет начата процедура выселения человека из квартиры.
Что касается болезни, поскольку в стандартах предоставления ипотечных кредитов есть механизм страхования жизни, то здесь ситуация проще: страховая компания в случае выявления страхового случая возьмет на себя все расходы.