За последние четыре недели вторичное жилье в центре Екатеринбурга подешевело на половину процента. Таким образом, с начала года снижение цен составило от одного до трех процентов. Аналитики не исключают, что в дальнейшем стоимость недвижимости в уральской столице может серьезно снизиться.
Недавно московский рынок недвижимости получил рейтинг "одна звезда" - Avoid Strongly (настоятельно избегать), то есть снизился на одну звезду - с "негативного". Аналитики Внешторгбанка предрекают в недалекой перспективе сдувание "пузыря" на рынке недвижимости по мере исчерпания инвестиционного спроса, а стало быть, и падение цен на жилье.
Перегрева нет
Эксперты убеждены, что государство в условиях финансового кризиса сосредоточится на поддержке сырьевого комплекса, что сулит непростую жизнь ипотеке и всему банковскому сектору. Аналитики не исключают, что глубокая коррекция рынка недвижимости может произойти и в Екатеринбурге.
Начальник отдела жилищного кредитования ЦО ОАО "Меткомбанк" Алексей Коротков не исключает, что недвижимость может подешеветь, поскольку рынок застоялся. Серьезного обвала, по его мнению, не будет, но некоторое снижение цен может произойти: "Невозможного ничего нет. Думаю, отдельные объекты могут подешеветь на полмиллиона рублей".
Представитель ЗАО "Финам" в Екатеринбурге Елена Пономарева полагает, что падение цен не слишком-то реально и для Москвы, потому что российский рынок жилья значительно менее перегрет, чем рынки стран Запада. Перегреваться ему было просто не с чего: страна еще совсем недавно находилась в глубочайшем кризисе, затем рост экономики потребовал денег, и банкам не имело смысла надувать рынок дешевыми ипотечными кредитами, как это произошло в США и Великобритании.
- Сравнивая стоимость квадратного метра в Москве и других столицах мира, - отмечает Пономарева, - аналитики как-то забывают делать поправку на высокую себестоимость строительства, обусловленную климатическими особенностями (у нас более мощные фундаменты, толстые стены), а также на меньшие средние размеры квартир. Даже весьма состоятельным россиянам содержание квартир, построенных с западным размахом, влетит в копеечку - на одном отоплении разоришься. Сравнивать надо не стоимость квадратного метра, а стоимость среднего домовладения - тогда станет понятно, что российский рынок жилья значительно менее перегрет, чем рынки стран Запада.
Кроме того, считает эксперт, реальный дефицит жилья в России настолько велик, что любое снижение цен моментально приведет к всплеску активности тех, кто в течение многих лет откладывал улучшение своих жилищных условий.
Руководитель аналитического отдела агентства недвижимости "Новосел" Сергей Меньшенин, однако, убежден, что нынешнего предложения жилья достаточно, чтобы удовлетворить спрос всех, кто может рассчитывать на кредит. По его подсчетам, за 2007 год на первичном и вторичном рынке недвижимости в Екатеринбурге приобретено жилья на 1,6 миллиарда рублей, а сейчас предлагается на 4,5 миллиарда - то есть предпосылок для роста рынка нет никаких.
Падение же цен, полагает эксперт, вполне возможно и в Москве, и у нас. В столице рынок переоценен значительно сильнее, ведь в Екатеринбурге цены не растут уже больше года, уменьшаясь на 0,5 процента в месяц. Раньше Урал по стоимости квадратного метра вплотную приближался к Санкт-Петербургу, а сейчас сильно отстал: в Питере цена за "квадрат" - около 80 тысяч, а у нас - 60 тысяч рублей. Но вероятность более серьезной корректировки все равно сохраняется: "пузыри" на рынке недвижимости - обычное дело. Например, в Казахстане, отличающемся большей динамикой развития, чем Россия, в некоторых городах, сопоставимых с Екатеринбургом, жилье "упало" на 40 процентов. Обвал неизбежен, если начнется паника. Ее могут спровоцировать сами строители и инвесторы, когда у кого-то сдадут нервы.
Реанимация для ипотеки
Строители между тем уже сегодня говорят о снижении темпов сдачи жилья, в том числе по причине падения спроса со стороны мелких инвесторов, и просят государство реанимировать ипотеку, которая, полагают они, перестала работать. Алексей Коротков считает, что государство сделало бы благое дело, если бы взяло на себя выкуп закладных. У банков в настоящее время скопилось в портфелях много длинных кредитов, а ставка рефинансирования в последнее время стремительно растет - отсюда, думает эксперт, и проблемы с ликвидностью. Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК) и его региональные "дочки" не могут рефинансировать ипотечные кредиты в нужном объеме, возможно, потому, полагает Коротков, что сами занялись кредитованием. Насколько качественные у агентств портфели, эксперт сказать не берется, но подчеркивает, что в масштабах страны существует серьезная просрочка по кредитам, что требует довольно значительного объема вливания средств со стороны государства.
Директор филиала кредитного брокера Фосборн Хоум Александр Комаров считает, что государственная поддержка обеспечения кредитов необходима, но это лишь "вершина айсберга":
- Сегодня финансовый рынок саморегулируем, на него в большой степени влияют процессы мировой экономики. Государство уже предприняло немало важных шагов для развития рынка ипотечного кредитования. Однако он еще молод и механизмы эффективного взаимодействия государства и кредитных учреждений в этой сфере пока не отстроены.
Елена Пономарева между тем замечает, что излишне надувать рынок государственными вливаниями опасно - строители и без того проблем со сбытом не испытывают. Вмешательство государства на рынке должно нести социальную функцию - помощь в приобретении жилья бюджетникам, молодым семьям, ветеранам.
Руководитель Свердловского АИЖК Александр Комаров, касаясь взаимоотношений государства и банков, уточняет, что в стране насчитывается тридцать проблемных регионов, где уровень просрочки превышает пять процентов. В Свердловской области этот показатель не более двух процентов - причем это текущая задолженность, составляющая обычно три-пять дней. Просрочка свыше тридцати дней не достигает и процента, то есть по сравнению с США (да и со средними цифрами по России) Средний Урал смотрится более выигрышно.
Финансовые вливания со стороны государства, говорит Комаров, происходят регулярно: в начале года уставной капитал САИЖК был увеличен на 200 миллионов рублей, и он наверняка будет расти дальше при профицитном бюджете. Те же процессы идут и на уровне Федерации: на днях зарегистрируют увеличение уставного капитала АИЖК на шесть миллиардов.
- Если будут дополнительные вливания со стороны государства, это пойдет на пользу рынку, - уверен Александр Комаров. - Но сказать, что без дополнительного государственного финансирования все замрет, было бы неверно. Да, работаем мы напряженно, но я бы не сказал, что ситуация патовая.
Кризис на пользу
Сергей Меньшенин, однако, думает, что кризис своего дна еще не достиг и последствия его затронут не только рынок недвижимости. По словам эксперта, основные деньги крутятся, помимо строительства, в нефтегазовом и банковском секторах. Кредитные учреждения за последние пятнадцать лет не единожды давали повод для беспокойства, и с началом кризиса ликвидности уверенности в их светлом будущем не добавилось. Неустойчивое положение банковского сектора затрагивает рынок недвижимости: сокращение объемов строительства уже налицо, а в скором будущем могут резко возрасти просрочки по ипотечным кредитам. На рынок начнет давить дополнительное количество жилья, что сделает падение цен на него вопросом времени. Соответственно сокращение инвестиций приведет к замедлению темпов экономического роста и, естественно, к проблемам в нефтегазовом секторе. Ипотека в условиях нестабильности - вещь опасная: завтра заемщики могут оказаться неплатежеспособными. Не зря в США выделили три миллиарда долларов на поддержку агентств-держателей закладных. Нагрузка на бюджет, однако, получилась колоссальной, что приведет к девальвации доллара и ухудшению экономической ситуации в мире.
Заместитель председателя правления Свердловского Губернского банка (СГБ) Константин Лазарев полагает, что снижение мировых цен на углеводороды даже в два раза не принесет каких-либо катастрофических последствий для экономики России:
- Для мировой экономики это будет даже полезно. Девальвация доллара - тоже, скорее, позитивный момент. Главное, чтобы все было предсказуемо и стабильно. Пока рынок недвижимости устойчив. Цену определяет спрос и предложение. Сейчас спрос несильный, но стабильный, а вот с предложением в следующем году, думаю, начнутся проблемы. Инфляция, увеличение себестоимости и рост реальных доходов населения приведут к увеличению спроса.
Руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский обращает также внимание на то, что рынок недвижимости у нас не связан с остальными отраслями так тесно, как в других странах, а потому не может быть спусковым крючком глобального экономического кризиса, как, например, в Японии. В долгосрочной перспективе рынок будет только развиваться, поскольку экономика растет. Уход из сегмента ипотечного кредитования игроков, проводивших весьма рискованную политику, будет на пользу и банковскому сектору, и всему обществу, уверен Станислав Дехтулинский.
Но Сергей Меньшенин склонен видеть за проблемами на рынке недвижимости симптомы серьезной болезни современного миропорядка:
- Мы имеем дело не с ипотечным кризисом, а с кризисом финансовой системы, основу которого заложило неправильное целеполагание. В основе современной деловой активности населения лежит извлечение максимальной прибыли - путем даже продажи воздуха. Цели между тем, полагает Меньшенин, должны быть другие: например, самосовершенствование, развитие общества, новые технологии, направленные на защиту планеты и так далее.