Госдума РФ на осенней сессии рассмотрит законопроект о строительстве малоэтажного жилья. Принятие закона откроет дорогу выделению земли под застройку, минуя аукционы. Документ подразумевает создание закрытых жилищных кооперативов с участием государства, которое будет передавать землю под строительство малоэтажного жилья социальным категориям граждан. В итоге стоимость квадратного метра может существенно снизиться.
Назад, к земле
Активное развитие коттеджного строительства в Ростовской области началось на рубеже 2007-2008 годов. В это время в донской край пришли московские строители, которым стало тесно в Москве и Подмосковье. Переместиться из столичного региона на периферию их заставило и отсутствие свободных земель, и высокие расценки на подключение к коммуникациям. Московские мастера принесли с собой новые стандарты строительства, согласно которым коммуникации прокладываются не после заселения поселка (как это было в случае с печально известным поселком "Солнечный", где домики возведены, но не обустроены), а на начальном этапе. К этим стандартам начали подтягиваться и местные строители.
Сегодня на территории Ростовской области возводится несколько коттеджных поселков. Эксперты прогнозируют, что к 2010 году объемы ввода малоэтажных домов увеличатся в три-четыре раза и достигнут 600 тысяч квадратных метров в год.
Ажиотажного спроса на современный домик в деревне не наблюдается, но уверенности в завтрашнем дне инвесторам придает тот факт, что ростовчане традиционно тяготеют к частным домовладениям. Взять хотя бы микрорайоны Нахичевань, Новое поселение, Вертолетное поле, Александровка, где сплошь малоэтажная застройка. Однако земля в городе постоянно растет в цене. Равно как и квартиры. Так, стоимость загородного дома площадью около 200 квадратных метров сопоставима с квартирой площадью 100 квадратных метров в центре донской столицы. Но в городе владелец квартиры получает в нагрузку дорожные пробки, транспортные выхлопы, шум. А в сельской местности - чистый воздух, цветочные клумбы и альпийские горки под окном.
- Многие ростовчане готовы продать городскую квартиру, взять ипотечный кредит и купить дом в пригороде, - говорит заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игорь Далаксакуашвили. - Мы провели ряд опросов, которые показали востребованность коммерческого малоэтажного жилья, тем более что на Дону есть для этого все условия.
Немаловажным подспорьем стали упомянутый законопроект о развитии малоэтажного жилищного строительства, подпрограммы "Свой дом" и "Малоэтажная Россия" в рамках федеральных целевых программ "Жилище" и "Доступное и комфортное жилье". Государство готово помогать инвесторам в решении самого больного и дорогостоящего вопроса - строительстве коммуникаций для коттеджных поселков. Эти решения способствуют тому, чтобы строилось жилье не только для богатых, но и для среднего и даже ниже среднего класса.
Поселок комфорта
- В нашем районе малоэтажное коммерческое жилье развивается по нескольким направлениям, - рассказывает глава Азовского района Валерий Бевзюк. - С одной стороны, ведется достаточно дешевое малоэтажное строительство с привлечением федеральных средств, ипотеки, дающее возможность людям с невысоким уровнем доходов получить коттедж в собственность и обустроить свою жизнь. Примером такого подхода является Новомирское сельское поселение, где за короткий строк построен достаточно дешевый коттеджный поселок на 32 домовладения.
Всего в регионе построено 11 поселков. Возведение еще одного жилого комплекса в Целинском районе решено перенести на 2008 год.
К 2010 году объем ввода малоэтажных домов вырастет втрое и достигнет шестисот тысяч квадратных метров в год
Каким образом отбираются территории под малоэтажную застройку? Существует несколько критериев. Строительство должно идти вблизи населенных пунктов, имеющих инфраструктуру, иначе себестоимость квадратного метра будет запредельной для сельчан.
Застройщики могут выбрать одну из нескольких технологий возведения здания. К примеру, жители Новомирского коттеджного микрорайона остановились на деревянно-каркасных домах с утеплителем. Областной бюджет оплачивает работы и по созданию инженерной инфраструктуры, включая дороги, и по благоустройству. Сельчане вносят только 30 процентов от общей суммы, федеральный бюджет - еще 30 процентов, областной - оставшиеся 40 процентов.
Обязательно наличие успешно развивающегося хозяйства или предприятия рядом с территорией будущего поселка. Ведь зарплаты людей должны позволять им взять ипотечный кредит для выплаты своей доли.
- С другой стороны, в Азовском районе ведется и элитная застройка, примером которой является поселок "Беловодье", - продолжает Валерий Бевзюк. - Это не просто набор жилых домов. Это концептуальное решение с полностью развитой инфраструктурой, где предусмотрено все - от детского сада и школы до возможности выйти на яхте в море. Соответственно, здесь будут проведены все природоохранные мероприятия, водоснабжение, тепло, электроэнергия, газ.
Дорога к дому
Как считают участники строительного рынка, бурное развитие малоэтажного жилья сдерживает недоверие ростовчан к коттеджным поселкам.
- Когда мы только начинали строить, к нам было скептическое отношение, - поясняет генеральный директор ООО "Беловодье" Юрий Хидиров. - Сейчас, когда возведено около сотни домов и любой может приехать и своими глазами увидеть, как ведутся работы, отношение меняется. Завершенные проекты станут стимулом для развития данного сегмента рынка. Поселки будут строиться на любой вкус: эконом-, бизнес- и премиум-классов. Но, конечно, потребители с доходом выше среднего уровня - главный потенциальный покупатель коттеджей.
- Самой актуальной проблемой для малоэтажного строительства в Ростовской области является отсутствие инженерной инфраструктуры, - убежден заместитель губернатора Юрий Андриади.
Наиболее серьезная доля затрат при строительстве инфраструктуры приходится на дороги. Если компенсировать застройщику эти расходы (что, собственно, предусмотрено в Градостроительном кодексе, но на практике почти не встречается), жилье станет дешевле на 10-12 процентов.
В числе других проблем - дороговизна земельных участков, устаревшие и неэффективные технологии малоэтажного домостроения, отсутствие современных стройматериалов отечественного производства, высокая стоимость строительства. Например, действующие противопожарные нормы, оставшиеся еще с советских времен, требуют, чтобы промежутки между домами составляли не менее восьми метров, а это дополнительные сети и дороги. И неважно, что каждый дом укомплектован противопожарной сигнализацией, а каждый проезд - гидрантами. Если перейти на более лояльные нормы, принятые в развитых странах, стоимость жилья уменьшится на шесть процентов.
С точки зрения прибыли коттеджное строительство отстает от городских многоэтажек в разы. Но компенсировать этот разрыв сможет компания, которая ведет сразу несколько поселков и имеет доступ к "длинным" деньгам. А если государство окажет поддержку, которая заложена в новом законопроекте, то экономическая эффективность малоэтажной застройки возрастет.
Алексей Костин, директор департамента координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону:
- Согласно генеральному плану застройки, коттеджное строительство будет развиваться на участках севернее Ростовского моря, левом берегу реки Мертвый Донец - имеется в виду жилой район "Зеленый город". На площади 800 гектаров предусмотрено строительство малоэтажной коттеджной и многоквартирной застройки общей площадью 800 тысяч квадратных метров.