Если вы решили заняться согласованием перепланировки самостоятельно, то нужно представлять себе, какие действия и в какой последовательно придется выполнять.
1. Сначала идет подготовка документов на квартиру. В пакет входят:
- свидетельство о собственности, а для нанимателя - доверенность от наймодателя и согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих;
- технический паспорт на квартиру из БТИ;
- единый жилищный документ из ЕИРЦ.
2. Дальше необходимо получить техническое заключение о состоянии конструкций для определения возможности проведения согласования перепланировки квартиры. Заключение готовит лицензированная проектная организация.
3. Разработка проекта по перепланировке квартиры (архитектурная часть, а также проекты коммуникаций - при необходимости). Проект перепланировки квартиры имеет право разрабатывать только лицензированная проектная организация.
4. Согласование разработанного проекта по перепланировке квартиры с надзорными органами и организациями, уполномоченными на согласование (в каждом конкретном случае их список определяется отдельно):
- санэпидстанцией;
- управлением государственной противопожарной службы;
- организацией, управляющей многоквартирным домом;
- архитектурно-планировочным управлением;
- Мосгосэкспертизой (в других регионах - аналогичной структурой);
- другими организациями по требованию горжилинспекции или согласующих организаций.
5. Подача в горжилинспекцию заявления о перепланировке и (или) переустройстве квартиры и других документов.
6. Получение разрешения горжилинспекции на перепланировку квартиры.
7. Проведение непосредственно ремонтных работ по перепланировке квартиры.
8. Приемка выполненных работ комиссией. В ее состав входят: заявитель, представители горжилинспекции, управы района, организации, управляющей многоквартирным домом, исполнитель.
9. Проведение обмеров БТИ и получение новых документов БТИ.
10. Переоформление документов о собственности (если в результате перепланировки квартиры изменились ее характеристики: количество комнат, жилая площадь, общая площадь).
Если вы решили сделать перепланировку в квартире типовой серии, сначала советуем рассмотреть уже одобренные властями варианты.
Существуют проекты перепланировок, которые утверждены жилинспекцией и другими службами и уже применяются на практике. Но если вы все же решили идти не проторенной дорогой, то не забывайте главное - все надо делать на законных основаниях.
Ремонт с перепланировкой специалисты обычно делят на четыре категории.
Ремонт косметический (в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета). При таком ремонте никаких согласований и разрешений не требуется. Любая установка встроенной мебели, как и демонтаж старой - шкафов, антресолей и т.п., замена инженерного оборудования на новое аналогичное и на том же месте также не требует разрешительной и проектной документации.
Ремонт средний. Разборка старых ненесущих перегородок и установка новых, устройство или заделка дверного проема, установка дополнительного инженерного оборудования или его демонтаж при сохранении существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации. По общему правилу необходимо согласование с соответствующими органами местного самоуправления.
Ремонт капитальный. Перепланировка и переустройство, все капитальные работы, в которых затрагиваются несущие стены, полы и потолки. Согласование и разрешение уполномоченных надзорных органов обязательны.
Ремонт запрещенный. Запрещена перепланировка и разборка любых межквартирных перегородок, перенос радиаторов в застекленные лоджии, установка полов с подогревом от общедомовых сетей, перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения, а также проведение перепланировки, в результате которой образуются комнаты менее 9 квадратных метров или шириной менее 2,25 метра.
На перепланировку нужно получить разрешение! Как обычно, есть два пути - самостоятельно или с помощью специалистов. Персональное хождение по мукам в поисках разума скорее всего займет у вас около полугода (во всяком случае в Москве). Обращение к специалистам значительно облегчит вашу жизнь и уменьшит ваши сбережения. В зависимости от сложности задания такая услуга стоит около 50 тысяч рублей.
После того, как вы получили разрешение, выполнили все разрешенные проектом работы, необходимо пригласить приемочную комиссию, которая засвидетельствует, что все сделано правильно. После этого будет подписан соответствующий акт.
Но если вы уже нелегально сделали перепланировку без согласования с жилинспекторами или получили квартиру в таком состоянии по наследству, что вам грозит?
Орган может обязать привести жилье в "доперестроечное" состояние или оштрафовать на небольшую сумму.
Жилищный кодекс РФ допускает узаконивание самостоятельно сделанной перепланировки. Если ваша самодеятельность не несла угрозы жизни и здоровью соседей и не нарушала их права и законные интересы, то, обратившись в суд, можно выхлопотать для себя прощение.
Есть перепланировки, которые нельзя узаконить. Например, если они нарушают прочность несущих конструкций зданий или ухудшают условия эксплуатации дома. В этом случае квартиру придется приводить в первоначальное состояние. Среди распространенных типичных случаев - снос вентиляционных коробов, большие проемы в несущих стенах, перенос кухни или санузла на место комнаты.
Словарь
- Перепланировка - любое несоответствие между фактической планировкой и поэтажным планом БТИ. По определению, данному в Жилищном кодексе, перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее специального разрешения и внесения изменений в технический паспорт. При этом она проводится с сохранением функционального назначения помещения.
Перепланировка может быть простой и сложной. Простая (снос и монтаж ненесущих перегородок, в том числе устройство в них проемов; заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах; устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия) выполняется по эскизу. Для сложной перепланировки требуется проект.
- Переустройство - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения. Переустройство может проводиться с целью приспособления помещения к новому функциональному назначению, например, при переводе нежилого помещения в жилое или наоборот.
- Переоборудование. В настоящее время жилищное законодательство такого понятия не содержит, хотя в Кодексе об административных правонарушениях есть статья, которая предусматривает ответственность именно за "переоборудование" жилых домов или жилых помещений. Встречается это понятие и в Гражданском кодексе, а также во многих подзаконных актах. Понятие "переоборудование" существовало в старом Жилищном кодексе и означало изменение функционального назначения дома или помещения. После вступления в силу нового Жилищного кодекса понятие "переоборудование" стало использоваться как синоним переустройства.
- Реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию комнат, предусматривают частичное изменение в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания.
Потребительский ликбез ведет начальник юридического управления Московского филиала Союза потребителей России Ирина Соколова.
Свои вопросы вы можете задавать каждую пятницу с 12.00 до 14.00 по телефону: (499) 257-53-80,
присылать по почте на адрес редакции или по электронной почте: smola@rg.ru